37号文件已经下发一个星期了，该说的说够了，该当房奴的也继续当着房奴，而我们作为一家咨询公司又开始为最近的一个综合体项目开盘做准备了。

现在好些时候，我突然发现自己不会卖房了，好像做了8年房地产之后，不是市场我看不明白，而是开发商我越来越看不懂了，现在每个项目之初，我们都会面对许多尴尬，最突出的就是以下几点：

1、房子卖快了，是价格太低，最好开盘一周的销售率在50％左右；

2、房子卖慢了，是绝对不行，证明销售策略错误；

3、公司员工买房，就证明定价偏低，操盘手有炒房嫌疑；

4、 销售控制就是炒房。

先说前两条，现在成本上涨的很快，一个项目从销售到交工的周期在18个月左右，如果销售速度过快，项目利润率没有保证，很可能不挣钱，但是开发商可以等到成为现房再卖啊！不是你的现金流状况不允许么？北京无论哪个开发商要是拿现在的价格看18个月前卖的价格，操盘手都得死一万次。可是事实上是，开发商在拿局部利润换生存时间，活着都有问题的时候，还谈什么利润啊！销售价格并不是决定一个公司生存与否的关键环节，而且不是成本上涨价格就可以无限上浮，因为购买力是有极限的，当价格突破人们的心理极限必然导致销售业绩直线下降。在37号文件出台之后，在套型面积在90平米以上房产首付款比例提高之后，销售速度是什么样子，我也说不好，尤其是90－110平米之间的房产，因此我认为现在这个时候，宁快勿慢，否则一但销售失败，对客户、销售代表和领导们的信心都是一种打击，都会对下一步的销售带来致命打击。在现在地产风雨飘摇的情况下，我想稳重胜于财富险中求啊！

     再说第三条，这些理论都是公司不卖房的人看见别人挣了点提成不平衡引起的，试想如果你自己精心打造了一个产品，你自己的员工都不喜欢，客户会喜欢吗？我们认为只有公司的人买的多才证明我们的产品是一个好产品。就像一个人刚娶了一个老婆，自己都懒得看，还希望别人说他漂亮吗？地产公司的员工收入相对是较高的，如果连他们都因为价格高而放弃自己喜欢的产品，那我们还怎么推向市场？这个世界上每个人挣每个人的利润就可以了，只要保证自己的利润不会有风险，就别管别人了。

      最后说说第四条，国六条也说让销售策略公开，我始终认为这就是一个闹剧，我买冰箱的时候，海尔也没告诉我库存啊。开发商卖不卖房那是人家自己的事，挺不住自然就卖了，政府管的太宽了吧？何况，如果开发商听政府的，最后结算的时候赔钱，政府管吗？不说政府了，还说说开发商，开发商的某些领导认为如果操盘手控制房源就是自己要炒房，他忘了一件事，所有房子的价格都是这么炒起来的，如果什么都不控了，何来羊群效应？那开发商的销售速度和销售价格谁负责任？实际上，任何产品的销售本身就是一个自我炒做的过程，你自己都不炒，谁炒你啊？

     说了这么多，挺简单，现在这个多事之秋，开发商必须对操盘手信任，用人不疑，疑人不用；不要让过去的经验冲昏头脑，不要人为的为项目销售制造各种障碍，在现在这种情况下，稳扎稳打，步步为营是企业发展的关键。