房地产大众消费的黄金时代已经到来
                       ——2005岁末总结与展望

两个方面看2005宏观调控

　　05年是调控年，我有两个不同的想法，第一个我的观念，调控在不同的区域里面，得到了完全不同的效果。比如说在一些房价比较高的地方，尤其我个人认为，长三角的泡沫已经多了，比如上海，我去了很多次了，已经不愿意在那里做投资，这次调控的反映是很厉害的。恰恰在沈阳、天津这些城市，调控之后基本上没有影响，或者说这个市场反映还是一个逆势上涨，天津是最明显的例子，沈阳也是。我觉得最大的好处市场的力量越来越强大，打个形象的比喻，有感冒的人吃了这个药很有作用，没有感冒的人吃了没什么作用。赵博士是搞全国经济的，我们全国都是搞一刀切的，以往基本上中央说房地产降，全国都在降，今年这次是在不同的区域出现不同的反映，这个反映应该说是健康的。

　　第二个，这个调控我觉得不成功的地方在业内的反映，褒贬不一，反对的声音多一些，因为调控的手段还是相当多的非市场的手段。比如说要砍掉高端房，一刀切，所有超过4千的房子，就定为高端房，其实在很多城市这个定义就很不合理。这样就不利于市场的发展，带来很多这样反对的声音，我觉得可能对房地产行业的认识还不够，这个行业更多不是国营企业，主导是民营企业在这里面活跃，所以还有对调控政策的评价不是很高。 

激烈的竞争使房地产进入大众用房的黄金时代 

　　从2006年来看，形成了调控之后，所有的房地产已经出现了不同的声音，我觉得有两个声音不断，犹豫也好，对比也好，一个是房地产进入了高竞争的时代，很多人从这个行业撤出，比如说他要进入新的行业，这个声音在房地产已经过去了，还有一个认为房地产的时代正好到来，到来的原因就是大量的大众需求，过去是高端需求，我们比较倾向于后一种观念，像汽车在之前，好象是暴利时代，都是富人在买，20万、30万的车非常好卖，利润非常高，这之后进入了家庭用车，很多人觉得这个不好做，其实这才真正发展起来，有非常大的发展空间，因为量急剧的扩大，进入了家庭用车。今天用房进入了大众用房的时代，随着市场的发展，北京更多的青年阶层，白领阶层，我们二线城市让更多老百姓买的起房，如果看到这一点，我们觉得是一个黄金时代的到来。从这个角度来看，我们阳光100走的是大众消费的那样一个路线，比如说我们中档的一个市场，我们一直追求用最便宜的材料把最好的建筑营造出来，这个市场是非常宽阔的市场，这是第一个我们对2006年不同的看法。竞争激烈是必然的，竞争激烈不一定是坏事情。　

地方政府的重点应放在土地一级市场的市场化 

　　第三个，我觉得到了2006年，我比较关注的影响房地产的不仅仅是金融，还是土地，土地政策的改革，很大的影响2006年以后房地产的走势，如果土地市场，政府在高度垄断的时候，有一些城市走入误区，把土地作为了主要的经营手段，会在很短的时间内推高地价和房价，地价和房价是连动的，地价一高，房地产价格肯定会增高，过度的高肯定会杀伤它的竞争力。我们不希望地价和房价在一个地方过快的增长。政府有一个方面，实际上很多地方政府用土地作为主要的财政收入的时候，用我的话，官与民争利，主要的表现手段就是把土地地价不断的提高，但是这样来说，这样会影响土地的市场。土地的一级市场走向市场化，或者说引进市场机制的话，也会延续，或者是更多的规范这个市场，这是我的观点。　

中国房地产行业，依靠高度的民营化、市场化，整体竞争能力很强

　　中国的房地产行业，到底是不是刚才说的因为靠着资源的垄断而出现竞争力落后？我们的能力是在土地或者是房地产的营造过程，用最低的成本造最好的房子，我首先第一个判断，中国的房地产行业，市场化已经十几年了，再加上高度的民营化，并不是国营企业垄断的。生存的能力是很强的，整体竞争能力是很强的。　　

　　刚才讲的标准，我们虽然没有进入工业化生产，是因为今天中国房地产工业化生产的成本过高，我们的工业化还不如农民工在现场的成本低，实际上是成本的选择，现在中国的老百姓住上了全世界性价比最好的房子，我们在二线城市，只卖两千多块钱，在重庆基本上两千块钱出头就卖给了客户。刚才说营造的成本已经压到最低了，在服务过程中创造的价值，我觉得其实也是不低的，包括我们提供的物业的配套和相关的服务，这一块我觉得行业今天的竞争迫使我们这些靠规模，靠自己的管理水平，靠这些来获得利润，举个例子说，今天的管理费只占到2%，我们的设计费只占到千分之五、六，在国外不是这样的，设计费占5%，管理费占20%，我觉得是中国房地产整体比较高的原因，房地产的宏观调控的政策，没有在行业上起到富强的效果，竞争来竞争去，主要靠行政手段，或者靠抬高门槛，不是看谁把房子做的最好，谁把市场做的最好的企业得到发展，而是谁最有实力，能拿到最多的土地，和更多的资金。

　　如果把预售去掉，我们获得贷款的能力和获得其他资金的能力是不如国营单位的，再把预售去掉，民营企业会死掉大部分，那样完全是资本商在竞争，最后伤害老百姓，最终垄断这个市场，并伤害这个市场。

城市化将低效的土地置换出来，城市用地从来不是非常紧张的

　　第二个很大的问题，土地，一个重要的误区就是有限还是无限。土地大家认为都是有限少的，不是这样的，土地从盖房子来说是无限的，房子并不占用太多的农田，这种城市化过程中，把大量的农村的低效的土地置换出来了。我去过有些城市，类似沈阳这些城市，还有一些城市，如果把城市规划做的好，土地供应可以说是非常充足的，长沙为什么房地产市场这么健康，就是因为土地市场化，交给土地经销商来做，大量的土地在经销商手上。土地供应不是想象的那样非常有限的，因为城市的热点不断在转移，新城的建设和卫星城的建设可以不断的扩大，恰恰政府要做好土地的基础设施的建设，土地的供应从某种意义上来说，短期是无限的，在于你怎么想，要做量，还是做暴利？如果你局限小城市，不开发新城市，肯定是有限的。城市用地从来不是说它是非常紧张的。　　

市场将很快走向中产阶级需求，城市往大众化方向发展

　　第三个方面，市场的走向，我就认为中国房地产市场的走向，将很快的走向中产阶级的需求，这是我看好最快的趋势。今天很大的需求分配的特点，用我们的话来说年轻化，新兴行业的人，年轻的人，或者说在新产业，新城市里面，他们获得更多的收益，其实越来越多的人成为了白领阶层，这个我们看到很大的趋势。个体户的收入已经不如以前，我们一直跟踪城市在新兴阶层，中产阶层的成长速度，成长速度没有起来，我们不会到这个城市买地，我们第一个来源绝对不能来源于土地，如果是来源于土地，成了投机商了，第一个来源在引导市场，引导消费，我们到了十几个城市，我们发现很多城市，中产阶级形成的速度，新兴城市成长的速度是非常快的，我看好城市往大众化的方向发展。　

　　总而言之，新的一年，相信更多的老百性能买得起性价比更好的房子！