商品住宅小区大型维修基金（以下简称“大型维修基金”）是业主购房时根据房屋不同类型、按购房款总额一定比例缴纳的供所在的城市商品住宅小区（以下简称“小区”）公共或共有部位进行大型维修时的资金。该笔费用，往往由附属于开发商的售楼处代售，由此而留下一系列后遗症。

就小区房屋、道路等基础设施而言，因为是新建小区，故该笔大型维修基金在短期内往往派不上用场。因此，在广大业主的意识中，这笔巨款的下落往往被忽视甚至淡忘了。

就北京而言，目前的三千多个商品住宅小区中，已成立业主大会和业主委员会的小区大约450个。在为数有效的成立业主组织的小区中，据不完全统计，能够成功地把小区大型维修基金拿到广大业主（业主委员会）手里的，只有新天第家园等少数几家。由此而出现了一系列巨大的黑洞：

其一，大型维修基金款项数额巨大，一个小区，因规模、房屋性质不一，从几千万到几亿（甚至更多）元人民币不等。就北京而言，该笔款项总额度，究竟有多大？迄今为止，似乎尚无一个官方的统计数据。

其二，因为各小区房屋从发售到售罄时间不一，短则数载，长则十数载，因此这笔巨款由开发商代收后，是否及时移交政府有关专门管理机构？这笔钱到了哪里？此间该笔巨款是否安全？由该笔巨款可能发生的获利（如为数不菲的利息）究竟落入谁家？如此等等，同样是谜团。

那么，本来就属于全体业主的大型维修基金，为何迟迟不能物归原主、完璧归赵？

原因就在于，按照有关部门现行的有关规定，要想把小区大型维修基金转入业主组织手中，以北京为例，首要的前提是小区已成立业主组织（业主大会、业委会），而目前的绝大多数小区至今未能成立业主组织，而业主组织成立之难，又是众所周知的。

即使是业已成立业主组织的小区，要想把这笔关系到小区“后半生”命运的巨款拿到手，也同样是困难重重：

第一，大型维修基金究竟有多少？存放于何处？这得开发商配合，才能拿到准确的数据和出处。但是，因不言而喻的原因，开发商在关涉全体业主根本利益的问题上，几乎百分之百采取不合作甚至是敌对的立场。故小区内大型维修基金的“家底”，业委会基本上一无所知，乃至是一笔糊涂帐。

第二，就绝大多数业主而言，尚未有自觉关注小区大型维修基金下落的公共责任与共同意识，因此业委会在与开发商谈判时缺乏小区业主的理解与支持。甚至，有的“特权业主”是否缴纳了大型维修基金，这本身就无从查实。

第三，按照《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》的规定，尽管业主大会是小区最高权力机构、业委会是业主大会闭会期间的代表全体业主行使权力的执行机构，但是，即便是已经成立业主大会和业委会的小区，因为业委会法律地位不明晰、几乎百分之百的业委会成员是义工，又加之缺乏有效的组织框架和责权利相统一的约束机制，因而已经成立的业委会能否有效运作，这也是一个现实问题。

第四，退一步讲，即使小区内顺利成立了业主组织、而且业委会运转正常，但面对大型维修基金问题，因涉及会计等专业性难题，也几乎是无处下手。有一个本身是一家大型公司的财务总监的业委会主任，尽管一再不懈努力，但至今尚无实质性进展。越是大型小区，大型维修基金数额越大，这个问题越难以解决。

以上等等，可能也就是何以北京三千多个商品住宅小区至今只有区区数家解决了大型维修基金问题的主要原因。

小区大型维修基金问题，积重难返，将成为影响和谐小区建设、并可能引发社会矛盾的病灶。

其一，因大型维修基金总数额格外巨大，若无科学、妥善、行之有效的监管机制和具体办法，将极易导致可能的腐败问题。

其二，因大型维修基金与每一个城市住宅小区的业主的权益休戚相关，一旦出现黑洞，其消极后果将是灾难性的。再简单不过的道理是，就像社保基金关系到城市居民“后半生”的人生保障一样，大型维修基金是小区内所有房屋及公共或共有基础设施“后半生”的财产安全的保障。因此，建议国务院向重视社保基金的有效监管一样，格外重视城市商品住宅小区的大型维修基金的安全问题。

其三，小区自治是和谐城市社会建设的必由之路，也是中国社会民主化的必然归宿。小区自治，除了业主依法理性维权、自主选聘物业服务企业外，目前的当务之急是将小区大型维修基金交换给全体业主（业主组织），建设部应尽早出台大型维修基金的监管办法，以切实防止可能的对大型维修基金即全体业主财产和权益的重大侵犯及其严重后果。

（原载《中国新物业》2007年11月号。杨玉圣：中国政法大学法学院教授、北京市海淀和谐社区发展中心学术委员会主席）


社区自治研究网（www.cnshequ.com）发布 2007年11月22日