“花钱买冤家”，正成为众多业主对物业管理公司的感受。 在被侵权却投诉无门的情况下，业主唯一的选择就是更换物业。但事实上，即便完全按照法定的程序，多数业主因面临着聘新物业难、业主胜诉难和法院执行难这三道坎，能成功更换物业公司的小区也是凤毛麟角。 

2007年8月30日下午，在北京富泉花园小区新物业公司的办公室里，手拿一份8月初的《新京报》的业主委员会常务副主任杨玉圣，眉头紧锁，心情沉重。原来历经一年多的波折，虽然启动了诉讼、法院强制执行程序，并首开“北京物业交接强制执行”之先的富泉花园小区，正面临着报道中的困境：强制执行物业交接受挫。 

聘新物业难 

其实，几乎存在小区的地方，都无法回避杨玉圣所面临的这道难题。 

“下岗”后还敢赖在主人家不走的往往是开发商聘请的前期物业。因彼此多少“沾亲带故”，前期物业首先维护的必定是开发商的利益，这也决定了前期物业“下岗”只是时间问题。 

尽管现行的物业法规都明确规定前期物业必须通过招投标，建设部在2003年还专门颁布了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。但事实上，在缺乏监督的体制下，前期物业招投标往往只是走形式。 

位于北京市昌平园区的富泉花园小区，前期物业服务企业北京国华物业管理有限公司(以下简称国华物业)就是由建设单位北京国华富泉房地产开发有限公司出资成立的。 

2005年年初，富泉花园小区业主杨玉圣等人筹备召开业主大会。据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，业主大会作出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”这意味着，业委会的成立首先必须提交获得三分之二业主同意的业主大会议事规则和业主公约。因为组织选举难度大，北京不少小区便被挡在这一道门槛外。 

幸运的是，2005年7月，首次富泉花园小区业主大会成功召开，选举产生了由杨玉圣(任常务副主任)等九位委员组成的首届富泉花园小区业主委员会(以下简称业委会)。虽然跨过了第一道门槛，杨玉圣却发现，成立业委会的门槛还很多。 

据2003年11月4日，北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》规定：“业委会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区、县国土房管局备案。备案时，须提交《业委会备案单》(附件5)及以下材料：1、业主大会议事规则；2、业主公约；3、业主大会决议(附业主及投票权数清册)；4、法律法规规定的其他材料。”而不少业委会筹备委员会，就卡死在这道门槛上。 

中央电视台“东方时空”2005年年底曾就“成立业主委员会难在哪”做了一个调查，12533人参加调查，数据显示：缺乏主管部门支持占28%，开发商、物业公司设置障碍占26%，组织选举难度大占18%，业主不知道如何成立占14%，没有业主牵头的占14%。 而据北京市小区办副主任郭彦利8月23日向记者提供的一份资料显示，目前北京市4292个小区中只有641个小区成立了业委会。这也从一个侧面证实了成立业委会之难。 

但让杨玉圣兴奋不已的是，2006年9月，业委会在昌平区建委小区办顺利备案，并在区公安局刻制了公章。为了提升物业服务质量、改善小区生活秩序，业委会要求国华物业公布物业费收支账目遭到拒绝。对这种“保姆”反客为主，居高临下无视主人意愿的“常规做法”，业委会的沈大姐、吴老师、杨玉圣等人十分气愤。 

2006年3月25日，业委会组织召开了2006年度富泉花园小区业主大会第一次会议，经全体业主所持投票权三分之二以上，通过以协议方式选聘新的物业。同年4月7日，经该小区2006年度业主大会第二次会议全体业主所持投票权三分之二以上，通过选聘北京华特物业管理发展有限公司(以下简称华特物业公司)为该小区新物业服务企业的决议。 

5月8日，业委会与华特物业签订了新《物业服务合同》。据杨玉圣介绍，业委会以协议方式选聘新物业公司，这是北京市建委《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》自2006年2月起开始实施以来，北京市破天荒第一例，在全国也不多见。 

业主胜诉难 

为了完成新旧物业交接，2006年5月24日下午，北京市昌平区建委作为行业主管部门，主持召开由小区办、街道办、派出所、建设单位、华特物业、国华物业、业委会参加的多方协调会，达成《关于富泉花园小区物业交接等相关问题协调会议纪要》，“确认2006年度富泉花园小区业主大会协议选聘华特物业会议决议合法有效，应受法律保护”，并规定“从2006年5月26日上午9：00开始交接(保安、保洁等服务性工作)，至2006年5月31日前完成”。 但是，“国华物业公司只是移交了部分保安工作(未交接中控室)、保洁工作(未交接垃圾处理站)和绿化工作。”杨玉圣说。 

从2006年9月到2007年1月，昌平区法院先后五次公开庭审此案。 2007年1月9日，昌平区法院判决业委会胜诉。法院判决北京国华物业管理有限公司于判决生效后十日内，向富泉花园小区业主委员会移交该小区内的变配电设施设备、照明系统设施设备、安防监控中心控制室包括该系统的机械设备、供热的设施设备、电梯、化粪池、网球场、篮球场等物业配套服务设施，以及该小区内实际存在的其他物业配套服务设施。北京国华物业管理有限公司于本判决生效后十日内，向富泉花园小区业主委员会移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料。 

国华物业不服上述判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。该院终审维持原判。 但从法院公布的数据来看，业主胜诉这一数字实在不容乐观。 

在浙江省某基层法院，近年来审理的物业管理案件数量如下：2003年17件，2004年锐增至99件，2005年又升至106件，截至2006年12月，该院所受理的物管案件共为207件，占该法院全年民事案件总收案量的11.65%，比2005年上升了91.67%。但在该法院2003年至2006年判决结案的物业纠纷案件中，除1起外，其余的案件均以物业服务企业胜诉而告终。 

法院执行难 

虽然打赢了官司，但法院判决能否顺利执行，老物业是否愿意移交，从全国来看，这方面的现况更不容乐观。 

7月27日，杨玉圣兴奋地把胜诉的消息告诉了很多熟人、朋友。然而，接下来的执行程序并不顺利。 

据《新京报》报道：当天下午，昌平区法院的一名男性执行法官独自来到小区，他说他也不清楚该怎么交接。现场有新物业的赵总经理、业委会负责人和部分业主，老物业只派了一位王姓女律师，这位女律师拿了一把配电室的钥匙、提了一个从电脑上卸下来的据说是售电设备的部件。判决书要求老物业移交小区内实际存在的物业配套服务设施，但老物业的女律师不是说法院已驳回移交物业管理用房就是说那些设施是属于开发商的。 

业委会根据判决书提交了一份移交清单，但用了一个下午，在法官的强制执行下，只移交了小区卫星接收设备的两口“大锅”。而上海杨浦区华升新苑小区(一期)的合法物业，由于房地产管理部门迟迟未能依法对连资质都不具备的前期物业作出行政处罚，不得已走上法律维权之路。 

据记者调查，目前在多个小区中出现新老物业交接不畅的问题，北京美丽园物业管理用房，圆明园花园小区已成了新老物业拉锯的“战场”。“物业交接难是个老话题。”北京市建委物业管理处崔副处长和北京市小区办郭彦利副主任认为：“物业交接本身就很复杂。从协商到法院强执执行，从物业用房，到相关资料，债权债务，方方面面要交接的事很多……” 

据记者了解，物业交接难的原因首先是产权纠纷，其次是前物业的财务状况以及法院强制执行不力等问题。如国华物业欠交昌平区供电局近50万元电费，还预收公寓区业主购电费十万余元，欠交昌平区自来水公司20余万元水费，日前供电局、自来水公司已将其诉至法院。 

北京市业申委、市律师协会等多位社区研究及实践人士认为，解决物业更换难最根本的是需要尽快落实《物权法》，明确业委会法律地位，保护业主权益，建立物业退出机制。比如合同终止后多少天内必须移交，超过多少天即可视作拒绝移交，账目如何核查，要不要审计，审计费谁来承担，预收和未收的物业费、停车费如何协调，整个移交工作由谁来监管，法院强制执行阶段采取冻结公司账户等手段……对此，有人则直言，政府职能部门的干预是最有效的。 

北京市建设委员会主任隋振江也赞同这一观点：“对于不愿移交的物业公司在行业管理上绝不能手软，要取消它在行业中的准入资格。”北京市小区办副主任郭彦利近日向记者透露：“为了提供政策支持，对小区新旧物业交接中出现的交什么，不该交什么等实际操作中容易出现的一些有争议的问题，市建委正在征求各方意见，将在年底前出台一个规范性文件。”


社区自治研究网（www.cnshequ.com）转发 2007年9月4日