昨日国土资源部《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》文件中，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限：

        小城市（镇）    不超过7公顷 （约100亩）

        中等城市        不超过14公顷（约200亩）

        大城市          不超过20公顷（约300亩）

    实际上就我了解这是首次对土地招拍挂制度中的面积设限，虽然出台晚了，但是仍旧是对目前较为混乱的土地招拍挂制度有了较大的改进。

    目前对于楼市新房近几年出现的供不应求的局面，除了受到宏观经济无可避免的影响外，比较一致的看法就是土地供应制度方面长期存在缺陷，一方面储备面积供应不足，另一方面IPO企业大量囤地购地增加土地储备，动辄是上千亩甚至几千亩，大块土地面积出让导致结果是“土地供应充足，但是上市房源不足”的现象，均源于开发企业滚动开发的经营模式，我们看到本轮房价复苏中，像长沙、重庆、郑州等城市的房价上涨并不多，主要原因均由于土地供应充足，因此其实最终的房价供求中，可上市销售房源的土地供应才是根本原因，本次土地招拍挂的上限设定有助于将目前的招拍挂宗数提高，提高实际供应量，缓解新房销售的供不应求的局面。

    不过只设定上限我认为是不够的，还应该重视：

    1、应注重拆小地块出售后的统一规划问题，特别是商业办公地块位置、面积的统一规划协调，防止各自为政导致过于分散，最终会降低土地利用价值及减少开发商拿地的积极性；

    2、除了重视出让地块的开工年限约定外，还应该对竣工年限周期约定，也可以防止开发商“慢慢干，等土地升值”的遁地动机。

    3、另外城市虽然人口不同，但是在房地产行业来看，确实重点将从大城市向小城市转移重点，新兴城市未来将是发展重点，因此在出让土地上限方面大小城市区别对待似乎不妥，而应该一视同仁，按照集约利用土地的平均容积率2%来计算，20万平方米的项目始于合理规模，照此估算，200亩上限对于所有城市应该都是合理的。

土地拆小出售：有助刺激楼市 2008-12-12撰写