在北京朝阳区黄金地段“广渠路15号地”拍卖尘埃落定前，不少人都问我估价多少，我猜应该超过40亿，结果果然被猜到。

    今天拍卖地王又产生自北京南部的大兴新城。

    一般情况下，开发商拿地都采用所谓的“敏感性分析”倒算法，就是根据不同的市场预计售价反过来推算楼面地价的合理价格。不过每个企业的情况不同，因为拿地涉及到：

    1、企业如何决策，是否相信现场竞价人举牌的水平？

    2、企业的现金有多少，是不是唯一需要靠出售来滚动开发？是不是志在必得？

    3、企业现有的土地储备是否已经足够，或者饥不择食？

    4、该地块对于企业来讲是不是有战略、品牌等多种含义？

    5、......

    因此可以看到，除了价格以外，影响拿地还有诸多策略需要兼顾，这就是为什么在拍卖现场最终能够夺得头筹的一定有该企业自身的、别人所不知道的考虑。

    另外上面都是理性的拿地策略，要想到市场和人都有非理性和贪婪的一面，目前的市场是房地产已经回暖，正处在上升中，就像早晨的8-9点钟的太阳充满希望和机会，因此现在拿地已经可以说是“抢地”，开发商相信只要拿到地就有生产资料，有了生产资料就可以产生利润，在这种接近非理性的考虑下，拿地需要有赌博的心态，就是赌未来的市场预期。

    其实中国房地产何尝又不是如此呢？难道不赌博就可以在房地产行业赚钱？

    现在拿地不容易了，能够测算的各个企业都会有精英测算，而对未来的预期，则是靠最高决策人的赌博智慧。

    总的来讲，我认为现在在7月拿地仍旧是划算的，因为从房地产发展的中期来看，楼价地价还将在相当长的时间内处于上涨的态势，一天物业税不出台，这种态势应该就不会根本改变，开发商应该都可以赶在之前再搏一次。