2006 年市场回顾

一、商业地产投资持续增加，但增幅不断回落

从2001年起，国内商业营业用房投资持续增加，估计2006年投资可实现2328 亿元，同比2005年增长16.4%，但投资增幅自2003年开始已不断回落(详见表一)。投资持续增加，说明今后商业物业供给将保持增长势头。

表1

資料來源： 國家統計局注：2006 年資料為中原地产（森拓普預測）

二、供给基本持平，空置相对稳定，价格持续上扬

由于投资的滞后性， 2004 年以前商业营业用房投资的大幅增长，使 2006 年供给继续攀升。据国家统计局公布的资料，2006年1 — 5月份商业营业用房竣工面积为1186万平米，同比 2005年增长40%，增速明显加快。据中国商业地产联盟公布的资料，2005年全国商业营业用房竣工面积约为5290万平方米，据此估算2006年将突破 6000 万平方米，增幅在13%左右（详见表二）。

表二

资料来源：国家统计局；中国商业地产联盟； 2006 年数据为预测数据。

商业营业用房供给增加主要受需求旺盛的影响，因为国内经济快速发展、居民生活水平不断提高，消费者对零售业需求也不断提高。从整体供给来看，商业地产开发热度持续高涨，但存在“遍地开花、局部过热”现象，有效供给不足，导致空置略有增加，但相对来说尚属稳定。

由于需求不断扩大，优质物业成为零售商业争夺的对象，外资零售商加快在华拓展步伐，而外资基金也在不断吸纳优质商业地产，通过整体持有获取长期回报，这都促使商业营业用房价格持续上扬。据国家发改委公布的资料，2006 年12月份商业营业用房的价格达到 4876 元 / 平方米，比 2005 年同期增长5.8%，与 2006 年 11 月相比增长 0.6%。

三、外资渗透“广而深”

国内商业市场的繁荣、外资进出门坎的规范及人民币升值都对外资进入起到了催化作用。2006年外资进入国内商业地产市场呈现出“广而深”的局面："广"表现在外资不再局限在北京、上海等一线城市，开始逐渐拓展至二、三线城市，如天津、沈阳、成都、重庆等；“深”表现在外资介入的程度不断加深，不但投资方向上开始转向商业地产，而且还深入到商业地产开发和运营的各个环节。从外资的类型来看，主要包括外资开发商资金和外资基金机构资金。

在外资开发商中，港资占绝对多数，达到 90%以上。短短几年里，几乎所有知名香港地产开发商都已进入内地，如长实 / 和黄、恒隆、新鸿基、太古、九龙仓、新世界等，其项目遍布国内一线城市，同时也正向二、三线城市进军（详见表三）。由于港商投资项目多为各地高档次、旗舰型商业项目，因而可以说，大量港资的进入将大大推进国内商业地产升级换代的步伐。

在外资基金方面，投资重点仍然集中在北京、上海等地，但珠三角区域亦逐步成为基金进入的重点领域。它们主要来自美国，也不乏一些亚洲国家的基金。（详见表四）

表3

資料來源：中原地产（森拓普整理）
* 說明： 1 、包括含大型商場專案的綜合專案； 2 、除特別說明外，其他均為香港開發商，華潤具有中資背景

表4

資料來源：中原地产（森拓普 整理）

四、并购重组案例频现，“金融 + 商业地产”模式渐趋成型

2006 年成为国内商业地产市场的“并购重组”年，不少外资开发商及外资基金纷纷涉足商业地产领域，项目收购及股权合作案例层出不穷，例如：华润集团入股深国投51%的股份、平安信托入主深圳中信城市广场、深圳京基收购铜锣湾广场深圳华发北店、美国保德信注资深圳怡景中心城10亿元、太古地产连手摩根士丹利开发北京朝阳区新三里屯项目、凯德置地入股河南建业集团、新鸿基收购佛山南海广场、华润与新鸿基共同开发杭州万象城项目等。

大量外资进入、并购重组日渐频繁，使国内商业地产市场逐渐进入"金融+商业地产"产品化阶段，许多地产开发商以制造"金融产品"的方式进行商业地产开发及运营，创造更高商业价值。"金融+商业地产"产品化正成为国内商业地产发展的一个趋势。

五、相关政策不断出台，商业地产市场进一步规范和完善

2006年1月，商务部颁布"《<外商投资商业领域管理办法>的补充规定》"，主要内容是"对于同一香港、澳门服务提供者在内地累计开设店铺超过30家的，允许香港、澳门服务提供者控股，出资比例不得超过51%" ，这有利于吸引港澳资金进一步流入内地商业地产市场。7月，国务院六部委颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资炒作内地房地产作出了一定限制。该政策对住宅市场影响最大，而对商业地产则并无太大影响，反而将促使部分外资从住宅市场转向商业地产市场。

2007 年市场展望

一、《城市商业网点规划》提高开发门坎

商务部将于 2007 年出台《城市商业网点规划条例》，规定各城市需要编制《城市商业网点规划》，并建立大型商业网点听证制度。

二、零售商业快速扩张成主要推力

2007 年，台湾新光三越百货将在北京和重庆开设中高档百货店，西武百货计划在沈阳、北京、上海开设高档百货店，沃尔玛、家乐福、乐购、易初莲花都将新开大约 20 家门店； 3 年内，服装业巨头博洋计划拥有 10 家以上内地大型百货商场，而百佳也有意在上海增开 10 家超市，并动其华东战略。

三、开发与管理模式走向成熟

商业地产的开发经营模式有所调整，“订单式”开发和以长期持有为主的“租赁模式”增多， 2006 年各大城市新增的重点商业项目的基本销售比率显示，其中只有 20%面积用于出售，而80%用于租赁。预计这种模式在未来的商业地产开发与管理中将会越来越普遍，并逐渐走向成熟。

四、人民币升值加速外资并购与持有

据海关总署公布资料，2006 年全年人民币兑美元汇率升值3.35%。SM集团、凯德置地、和黄地产等外资地产开发商 , 都已进入中国商业地产市场。预计人民币仍然面临较大升值压力，外资并购与持有内地商业项目的势头仍将持续。

五、多重因素影响不同区域市场走势

环渤海区域持续变热。北京地区主要受 08 年奥运会的影响，商业地产需求和供给将得到不断提高；天津受国家政策的扶持，国家级滨海新区开发逐步推进，商业环境逐渐趋热。

长三角区域逐渐完善和成熟。上海以其国际化大都市的中心地位，具有强大的商业辐射力，同时又有 2010 年世博会的利好，商业地产市场仍将持续加热；杭州原有的商业格局会受到冲击，原先比较弱势的副中心将走强；而南京大型高档综合型购物中心和中低档批发零售市场成为主流，两极分化严重，也将逐步进入调整期。

珠三角区域继续领跑。深圳商业地产“长期持有”经营模式仍领先全国，大型购物中心开发继续是未来发展重点；广州市场商业趋向分散，将会逐渐形成多个区域中心，大型商业物业将逐渐得到发展。