2008年的最后四个月，房地产利好政策接二连三的密集出台，降息、减税、降低首付比例、提高公积金贷款上限等等。市场的反应是积极的。一、二手房的交易量都有明显的回升。但是，真正被释放出来的有效需求主要是首次购买普通住宅的自住型需求。这也就不难解释，为什么市场交易量回升的同时，单套平均面积在下降。

    在一系列利好政策出台后，为什么释放的是首次购买普通住宅的自住型需求呢？

    道理很简单，因为所有政策都无疑让这部分购房人最受益，政策的叠加效应使得他们适时出手，率先回暖了市场。

    但是，仅仅依靠“首次购买普通住宅的自住型需求”，在2009年里是无法扭转市场颓势的。还有两部分需求也必须被释放出来。那就是：改善型的自住需求和理性化的投资需求。

    虽然，10月22日的文件中也提到了鼓励居民改善型购房，但是由于没有解释和细则，目前无法实施。虽然，事后有关部门强调：首次置业没有达到当地居民平均居住面积的，再次贷款购房可以享受首次按揭购房的低首付和低利率，但这也难免惠及面太小了。据我了解，目前处在35岁到50岁之间的已经拥有房产的这部分人才是改善型置业的主力军。他们中的大多数人和家庭不存在人均居住面积没有达标的问题，他们的主要目的是“以小换大”、“以旧换新”(包括二手房的“以旧换旧”），从而扩大居住面积，改善居住条件。但是，针对这部分自住需求的政策却含含糊糊，躲躲闪闪，让购房人举棋不定。其实，从经济实力讲，他们才是最大的内需，才是大户型普通住宅和非普通住宅的消化者。从还款能力看，他们的信用状况比首次置业者要强得多。因此，在2009年里，释放这部分“改善型需求”就是非常重要的步骤。

    第三，房地产投资需求也是一种合理的市场需求。无论是为了增加居民的财产性收入也好，形成房屋租赁市场稳定和持续的房源供给也好，引导和鼓励个人投资购买自住以外的房产出租当房东，通过中长期的租金收益和房产溢价获得合理的回报是合理合法，也是非常必要的。

    2009年的元旦和春节都来得猛了些。房地产市场的回暖有多快呢？

    但我个人认为，2009年的房地产政策导向应该是“保障自住、鼓励改善、引导投资”。只有全面启动和释放需求，房地产市场的春天才能早一点到来!