加载中…“众筹”能成为地产行业转型的利器吗？
(2015-11-18 10:32:53)
标签：
众筹万科万达智纲智库 |
分类： 丙方观点 |
编者按：2015年以来，中国房地产市场呈现出典型冰火两重天的格局。以深圳、北京为代表的一线城市房价继续飙升，地王频现；而广大的二三四线城市在货币政策不断加码的利好下不温不火。近半年来，笔者在给几个地产公司做战略策划时被问到最多的问题是：
转型期的房地产市场方向在哪里？
传统的高周转模式还玩得转么？
如何借助新的互联网手段进行模式、营销、策略上的突破？
要回答这些问题，让我们先看看中国房地产市场的发展阶段论。
一、配给时代
如果你对一位想购房的90后说：房子不能买，由公司提供，但非常有限。如果你想要，等着！估计他会疯掉。但是自新中国成立到1998年，中国主要地区沿用的就是这套计划经济时期的房屋供给模式。筒子楼、房改房就是这个时代的真实写照，可以说1978年到1998年中国二十年的房地产发展史就是一部房改进行史。
从城市土地国有化到推行住房改革试点；从深圳“中国土地第一拍”到浦东新区开发的城市建设；从上海实行公积金制度到在全国推广的银行按揭、贷款买房……，经过20年的积累探索，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底的转身。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。一轮中国历史上房地产的超级牛市拉开了帷幕。
二、卖家时代
1998年后，实物分配制度的结束预示着房地产市场化——卖家时代的到来。
随着人们对住房需求爆发式的增长，地产企业如雨后春笋般涌现，其作为住房需求的供给者，呈现出百花齐放、百舸争流的竞争局面。从2001年始，一拨接一拨的开发商开始天南地北的考察，业内称之为踩盘经济学。
这其中影响最大的当属王志纲老师当年策划的广州华南板块。当华南板块成为一个标志性板块和踩盘胜地后，标志着大盘时代的到来，地产进入名符其实的卖家时代，而驱动这一时代的核心在于房地产的暴利、房价的升值潜力。
在这一时期，温州商人也以其敏锐的商业嗅觉开始了炒房之路——动辄上亿的投资规模，业内称之为温州炒房团。人们的住房刚需开始以跨越式的速度得到满足，住宅地产开发的模式和套路在短短十几年时间里也趋于成型。然而，在房地产热潮愈演愈烈之时，市场需求发生了本质的变化，当刚需不在、升值空间不在，意味着一个全新的时代正在到来。
三、用家时代
从2010年之后，中国房地产市场表面依然很火，但本质却发生了变化。支撑起房价的不再是大量的住宅刚性需求，而是超发的货币，房地产在这里当但更多的是蓄水池的作用。未来随着保障性住房的相继推出，购房将不再成为主流，房地产市场将由卖家时代走向用家时代。消费结构的多元化、消费导向的体验化和沟通渠道的终端化等新特征决定了用家时代的新趋势。
其一是由吃住行到游养娱。卖家时代满足了人们吃住行方面的需求，吃好、住好、行好。到了用家时代旅游休闲、养生养老、文化娱乐将成为人们消费的主流。在卖家时代处于边缘地位的旅游地产、养生地产、消费地产（区别于传统商业地产）、产业地产、金融地产将由后卫变前锋，开始变成地产市场的主战场，成为人们释放多元化需求的一个综合载体，而不仅仅是一个住所。
其二是不求所有，但求所用。这客观上是由需求重点转移所至。卖家时代会花上大半辈子的积蓄买个房子住，购买所有权。或是花上大笔的资金沉淀到旅游地产上，一年却只能使用很短一段时间。到了用家时代，人们不再是倾其所有，而是用适量的资金购买股权，购买使用权。而对于开发主体则是通过租赁、代管、领养等方式对土地进行充分使用，而不是购买。这就从重资产管理到轻资产管理开始了转变。
其三是从重销售到重运营。卖家时代，营销为王。典型的如碧桂园的全民营销模式。而用家时代则销售为辅，运营为王。开发商需要的是更低的价格，更好的体验，更专业的服务去争取消费客群。“内容主导，持续运营”将替代“高周转，短期高回报”的传统模式。
用家时代的内容导向和沟通渠道终端化决定了房地产模式上转变的必然性。
四、众筹模式
而随着众筹模式在中国大地风生水起，房地产众筹能否成为行业转型的利器？且看以下三种主要的地产众筹模式。
1、销售型众筹。
http://sucimg.itc.cn/sblog/o3577c5b9e2702f5c05ee39bf5e3ed788
借助众筹平台，以“折扣优惠+利息+优先选房”的形式进行众筹，其本质是降低融资、营销成本，把这部分利润返还给消费者。
借助众筹平台，以“折扣优惠+利息+优先选房”的形式进行众筹，其本质是降低融资、营销成本，把这部分利润返还给消费者。
2014年11月平安好房与万科集团以及平安不动产，强强联手，以北部万科城项目为标的推出216套房源进行众筹。众筹目标最低金额1500万元，每套房产认购众筹金额5-13.5万元之间。如果众筹金额达到1500万元的最低众筹额度，那么所有的众筹参与者都将能享受到比目前周边市场价低近13%的特别优惠购房价。
此外众筹参与者还将享有优先选房权以及3%的预计年化收益率。众筹参与者如果选择购房将享有购房优惠优先选房权；如果最终放弃购房，则众筹项目的本金和收益也会一次性退还到参与者的帐户。
到2014年12月24日，该项目共计吸引了2361人报名参与，最终216位用户认筹购买，累计众筹金额达到1585.5万元，迅速达成众筹目标。开创了房产众筹的新纪录。通过互联网平台，平安好房实现了购房人群精准定位，购买转化率达到9%。把节省下来的营销成本转化为优惠折扣，实现了开发商与消费者的“双赢”。
销售型众筹是对传统销售模式的一次革命，现阶段的销售型众筹更多的是为了降低成本，提高性价比。而未来的销售型众筹则会将产品设计前置，在项目规划阶段就引入消费者的参与，实现以消定产。
2、权益型众筹。
这类众筹的本质是打造投资理财产品，变固定资产为流通资产。购买者可以获得定期的收益（8%-15%）和资产升值收益。
今年6月份，万达联合上海快钱金融服务公司推出了万达稳赚1号，项目标的主要是二三线城市的万达商业广场项目。其认购门槛很低，每份1000元，1份起购，最多只能认购1000份。投资收益分为两个部分，一部分是基础年化收益大概6%，另一方面根据未来物业增值有6%-14%，也就是总共有12%-20%的收益，比一般理财产品高很多。产品上线三天就募集了50亿资金，其中45亿面向机构投资者，5亿面向个人投资者。也开创了全球众筹行业新的记录。
对于万达，此次网络众筹可谓意义重大。其一可以大幅缩减其前期融资成本和时间周期，其二可以提前精准锁定目标客群，其三也符合其从重资产到轻资产的战略转型。实现众筹后，万达投入的是代建和运营，其中更多的是运营，回报的是运营收入和资产升值。万达由原来依靠资金杠杆，转化为依靠经营杠杆。通过众筹，真正实现了从钱到项目的快达。
权益型众筹以经营性物业为基础，打破了投资属于少数机构和精英的特权，让风险投资普世化和多元化。
3、经营型众筹。
http://sucimg.itc.cn/sblog/j15b8098f827acd1c1fece7bbf0e01720
经营型众筹的特点是“投资者+消费者+经营者”三者合一。此类模式即可以解决前期融资问题，又可以检验市场，提前锁定圈层消费群体。
经营型众筹的特点是“投资者+消费者+经营者”三者合一。此类模式即可以解决前期融资问题，又可以检验市场，提前锁定圈层消费群体。
最近比较火的酒庄众筹就是很好的例子。苏格兰精酿啤酒业的领军人物brewdog早在2013年就众筹过425万英镑为酒厂增加设备，开设酒吧。长久以来，挑战工业流水线大品牌的那些精品小酒厂都面临这些问题：要不缺乏资金，要不就被大酒厂收购。brewdog的案例说明，众筹正成为有可行性的第三条路，让他们兼顾资金和独立性----前提是，他们真能做出好品质的酒。通过众筹聚集一批具有共同消费与文化认知的精英，共同购买酒庄，共同拥有一定的权益与收益。一方面满足大家在私人酒庄方面的诉求，另一方面也可以解决生产、经营等方面的问题。这对于推动葡萄酒文化及消费有着积极作用。
姚明年初也通过众筹平台crowdfunder为其纳帕谷酒庄筹集了300万美元，用于为他在纳帕谷的姚家族酒庄建设游客中心，并在上海打造一座品酒室。尽管这次众筹的预期投资回报率仅为10年36%，但300万美元还是在几天内就被认领一空。
经营型众筹以特定消费型物业为基础，通过众筹平台聚集一批具有共同消费需求和文化人知的群体，共同投资开发和消费传播物业产品。这也暗合了用家时代“内容主导，运营为王”的特征。此类众筹在用家时代将会越来越普遍。
虽然众筹模式在中国刚刚兴起，在法律监管层面还存在众多有待完善的地方，但其发展速度已经远远超出了人们的想象。房地产众筹本质上解决了开发主体：融资——重资产特性，去化——销售主导，经营——招商引客成本的困扰。同时也满足了消费者的痛点需求：定制——个性多元化需求，门槛——更低的价格和资金成本，社群——共同文化认知人群的社交。而众筹成功背后却是发起者的信用背书。万科、万达以及平安好房概莫能外。
以笔者所在的智纲智库在2014年发起的一例成功众筹案例来看，众筹并不是把产品或构想往平台上一放就完事，而是团队需要在线下付出并不亚于推广一个新产品的精力和时间。用家时代已来，众筹已来。对于处于转型期的开发商来说，你准备好了迎接变化吗？
▲作者：熊继忠（智纲智库深圳战略中心）
-------------------------------------------------------------------------------------------------
欢迎全球同路人加入“智纲会微社群”
步骤一
长按识别二维码，关注“智纲会”
步骤二
在智纲会微信回复“我要加入”，接收二维码群聊邀请，扫描入群，成为社群会员，参加各种智纲会线下社群活动。
-END-
喜欢
0
赠金笔
后一篇：行者视角 | 石头开花，马长角