北京市高级人民法院2005年12月20日作出民事判决，裁定位于北京西三环航天桥东北角的金玉大厦，要付给原土地方玉渊潭农工商总公司1．86亿元补偿费。这已是北京高院第三次就此案作出判决，但即便如此，作为原告一方的金玉大厦依然不服，为此，已于今年一月第三次向最高人民法院提起上诉。
　　一起民事纠纷居然三上最高法院，还不能了断，其背后到底有怎样的纷争？

　　双方度过了四年美满婚姻

　　事情最早发生在1992年。当年9月20日，北京市海淀区玉渊潭乡和国城（北京）工程联合公司签订了一份协议，其中约定：玉渊潭乡政府提供建设用地，国城公司提供建设资金；双方各得50％的建筑面积，并拥有产权。并约定由甲方牵头组建大厦工程筹建处，任筹建处主任，并负责在1993年3月底前完成基建任务计划的报批等手续。
　　1992年11月3日，北京市计委以京计基字（1992）第1480号批复，同意合资成立金玉房产有限公司（以下简称金玉公司），在批准的范围内从事房地产开发和经营，实际就是在玉渊潭乡集体土地上开发国玉大厦。但在新成立的金玉公司股东中，并没有玉渊潭乡的身影。1994年4月15日，玉渊潭乡还主动致函北京市规划局，因为区政府申请用地的征地企业名称与市计委批复立项的企业名称不符，要求将征地单位改为金玉公司。
　　1994年4月18日，玉渊潭乡和金玉公司第二次签订合作协议书，合作方式依然是玉渊潭乡提供建设用地，金玉公司提供建设资金；双方各得50％的建筑面积，并拥有产权。当年5月30日，金玉公司也向市规划局报告，要求将区政府报规划局文件中的征地单位从玉渊潭乡改为金玉公司。
　　由于所在地块上还有一家国有企业西城区副食品菜蔬公司（以下简称菜蔬公司）需要拆迁，为此，1994年7月，玉渊潭乡农工商总公司（以下简称玉渊潭公司）、菜蔬公司和金玉公司签订了一个协议，同意金玉公司对所在地块进行征地开发。1995年4月18日，玉渊潭公司作为甲方单独与菜蔬公司签订协议，根据协议，乙方将土地腾空交给甲方进行开发建设，为此，甲方需在金玉大厦建成后，给予乙方8000平方米的建筑面积，并付给乙方300万元搬迁安置费。1995年5月2日，金玉公司在给北京市房地局的申请中，恳请在地价上给予优惠，其理由是：建成后的大厦要拿出地上40％的建筑面积补偿给土地方，已付给拆迁单位1000万元，安置被拆迁单位还要20000平方米建筑物。协议显示，金玉公司要兑现已有承诺。
　　有鉴于此，5月15日，玉渊潭乡致函海淀区土地局，明确表示，因为项目建成后可以分得一定比例的建筑面积，因此不再要求金玉公司支付征地的安置补偿费。当天，双方再次签订协议，由于涉及建成后的分成，协议内容写明：金玉大厦的建筑用地为16526平方米，总建筑面积为65000平方米，停车位240个，金玉公司同意负担玉渊潭公司与菜蔬公司协议规定的拆迁安置费，并负担全部建设资金，建成后玉渊潭公司和金玉公司按四六比例，划分建筑面积和车位。
　　1995年8月，玉渊潭乡政府出具证明，证明双方已商定以40％即26000的建筑面积作为土地方的补偿，同时地上原有五家企业20000平方米建筑需要临时安置，根据当时建房造价，26000平方米补偿面积造价约1．56亿元，五家企业临时安置费约4000万元，总价约为1．96亿元。

　　为何打了两年“离婚”

　　从1992年至1996年，双方签署了不少协议，但协议中的大厦一直没有什么进展。1996年5月29日，金玉公司各股东一致同意将所有股权转让出去，不久金玉公司也更名为金玉大厦。8月10日，金玉房产致函玉渊潭公司，告知股东变更情况，并承诺履行原先的各项协议。但不久事情开始发生变化，1997年9月2日，金玉大厦致函玉渊潭公司，指出对方未按协议完成拆迁，要求从速解决拆迁问题。当时，金玉大厦已取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》和《外销证》，已经开工。11月19日，金玉大厦通知玉渊潭公司，因其无力履行原有协议，决定终止双方签订的各项协议。
　　金玉大厦单方终止协议后，1998年3月5日，玉渊潭公司也致函金玉大厦，要求就双方约定的面积分成签订补充协议。4月10日，更将金玉大厦告到法院，称其已履行双方的协议：已支付3900万元给占地的菜蔬公司，以支付资金及其他补偿搬迁安置了下属公司的占地单位，完成了建设用地的三通一平，并以土地方身份向有关部门出具文件，办理有关手续，因此，要求法院确认原告所拥有的40％产权的具体位置，并说明按照双方1994年4月18日协议约定的投资额，40％应为7200万元，实际价值以法院确认为准。
　　为了建设金玉大厦，双方当了六年“夫妻”，为了分割“离婚”后的财产，双方又打了长达八年的持久诉讼。

　　三次重审为何结不了案

　　北京高院在首次审理此案时认定：双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，因此对双方的权益分配原则予以确认；金玉大厦的所有手续也是合法有效的；双方签订的合同名为合作开发，实为征地拆迁补偿合同；双方约定的一方出地、一方出钱、分成房屋产权并销售出租房屋的条款，违反国家不得在集体土地上进行房地产开发经营的强制性规定，因而不予支持玉渊潭公司要求40％房屋面积的诉讼请求。但法院又认为，玉渊潭公司同意由政府征地建设金玉大厦，系其将土地权益让与金玉大厦的合作互益行为，其土地权益属于征地拆迁补偿性质，应该按有关规定和合同约定标准给付。据此，北京高院参照合同约定的有效条款，参照合同签订时双方对各自所得的价值确认及其市场情况等因素，酌情确定原告的拆迁补偿费为2亿元，诉讼保全和案件受理费，双方各付一半。
　　双方对此均表不服，遂向最高院提起上诉，最高院裁定原判事实不清，证据不足，撤销北京高院一审判决，发回重审。
　　北京高院再审时，同样认定原告要求40％的面积补偿，缺乏事实及法律依据，但依然酌情确定被告应该向原告支付1．8亿元的补偿费。诉讼保全和案件受理费维持原判。
　　对此判决，双方依然不服，第二次次向最高院提起上诉。玉渊潭公司认为，北京高院判决认定事实适用法律有误，对双方合同性质及效力的认定错误且相互矛盾。法院酌情确定补偿数额没有法律依据，违反“契约自由”原则。他们认为，从94协议开始，双方合作
　　建房所依托的土地已变成由玉渊潭公司负责完成“征地出让手续”后的国有土地，并且已履行了94协议项下的合同义务；本案应使用《城市房地产管理法》生效前的法律法规，不适用《城市房地产管理法》。为此，要求撤销一审判决。
　　金玉大厦认为，北京高院在事实认定上存在错误：北京高院认定玉渊潭公司交付征用的1．77公顷土地中，有西城区菜蔬公司9312平方米的国有划拨土地，金玉大厦为此支付了300万元拆迁费，但法院只认定了100万元；北京高院适用法律不当，并违法使用自由裁量权：双方不是合作建房关系，即使按原告要求也只能得到7200万元，1．8亿元补偿毫无根据。原判决超出了原告的诉讼请求，而且原告是确认之诉，高院将给付之诉和确认之诉合并审理，并作出给付判决，没有法律依据。为此，要求二审法院改判。
　　最高院再次发回重审。北京高院第三次审理该案，认定本案性质为合作建房纠纷。法院认为，金玉大厦基于商业目的通过协商使集体土地改变性质，由玉渊潭公司出面申报农用地转用审批手续，双方合作的意思表示是真实自愿的，且上述协议在土地申报过程中得到了国家有关部门的批准，土地性质以合法变为国家征地，因此双方的协议是有效的。但双方在约定建成后面积分成时，土地性质仍为集体，违反了国家强制性规定，因此双方分割房产的部分约定无效。北京高院综合双方协议分配约定情况和现在及当时的市场价格标准，再次酌情确定金玉大厦付给玉渊潭公司1．86亿元补偿费，保全费和案件受理费依然各付一半。
　　2006年1月5日，金玉大厦已向最高人民法院第三次提起上诉。