（图片说明：资金链；图片来源：百度）

    11月来临，国内的天气越发冷了，经济危机的冷气也好像更强劲了，当很多人还在奔跑于御寒保暖的时候，也有不少朋友开始在寒风中主动出击，寻觅先机。上周从外地回来接受一位上海张记者采访时，言辞间就谈到了在目前经济形势紧张情形之下的房地产行业。

    张记者告诉我，他的很多朋友之前了解到澳洲居住环境良好，教育体系完善；土地私有，购买房产时最高又可贷款80%，还贷时可采用还息不还本的方式；同时在健全法制及稳步上升经济的支持下，房子的升值和出租都保持在一定水平。正是因为这些很具优势的条件，所以他的很多朋友都有在澳洲进行了不同程度的房产投资。今天找到我，也是想聊一聊和房地产相关，尤其是澳洲房产投资方面的问题。

    其实谈起澳洲房产，在近几年内，确实有不少人或因留学，或移民，或投资等等原因，开始了海外房产的投资。如一些留学生家长，因为孩子（几乎所有的外籍人士在澳洲租房相对有比较困难）在澳洲租房比较难，需要提供很多相应的证明，而澳洲学校又不提供住宿。所以，很多家长，会考虑买房。一来比较方便，二来很多人“意外”尝到了这“无心插柳”的投资甜头。就像我认识的一个朋友，他的孩子要在墨尔本大学学习五年，而他为孩子住宿买的房子在五年后却升值了，房子升值赚的钱竟抵消掉了小孩在澳洲的生活费和学费，自此，这个朋友正式开始了自己在澳洲的房产投资。

    此后，越来越多的朋友发现了澳洲房产的投资价值，经常会和我探讨关于澳洲房产的情况，尤其是房产投资中应该注意的一些问题。比如区域的选择，进入时机的把握，而在了解澳洲房地产这么多年，我发现除了诸如此类被大家看到的问题之外，还有一个被很多人都忽略的环节：资金链。

    和张记者聊到这里时，我给他讲了一个小故事，那是我初到澳洲不久后亲眼目睹的一场地产风云。

    1988年7月6日，我的英文书籍《中国贸易指南》出版后，澳洲的报纸、电视台争相报道，我突然成了“名人”——一个中国经济与贸易问题的专家。许多人都慕名前来咨询。一家贸易公司的董事长Jeffrey，一个中年澳洲男人找到了我，并请我担任他们公司的兼职贸易顾问，帮助开拓中国市场。我答应了合作，很快，中国市场顺利开展，公司营业额也节节攀升。

    但到圣诞节前夕，却出了大问题。原来这近一年与中国的顺利合作，贸易额大幅上涨，公司的资金也变的很充裕，所以几个月前，老板Jeffrey就开始了他的另一个发展：房地产投资开发。

    那时，Jeffrey看中了位于昆士兰州的黄金海岸，那里风景优美，又颇具盛名，吸引了世界各地的旅游观光客流连往返。他相信，这个地区在未来的几年，一定会是个很大的旅游市场。随之而来的，必定是带动整个地区的房地产市场。

    估算了一下手头的资金，以及贸易生意方面将会有的盈利，再加上公司信用度的贷款，他集合到了1500万澳元的资金。很快，花了200万澳币，他在黄金海岸买了一大块土地，计划花2800万澳币开发800套花园洋房，这样整个项目的开发，总资金量需要3000万，他还有1500万资金的缺口。他想通过私人投资者再筹措1500万资金，在地产界大展拳脚。

    终于在Jeffrey的积极努力下，他的地产项目顺利启动了，一切都上了正轨。同时按照预想，此次他能获利千万，美好的未来，已经让他快犯晕了。可是这之前，他却犯了一个大错：资金链预算的太紧，没有给可能出现的意外，准备周转金。项目刚刚起步两个月，贸易方面突然出了问题，将会盈利的那部分资金不能回笼，周转一下子出现严重缺口。资金链出现断层，项目被迫停工。

    很快，在圣诞假结束后，这家公司宣布倒闭

    ……

    国内投资出现资金链断裂，也会让投资者陷入险境。如前段时间在报纸上看到一个深圳投资者的案例。投资者小丽（化名）2003年进入房产业，并在初试水就赢得头金，尝到甜头，后来又抓住机会，捏准时机，进行多套房产的投资，但是到08年上半年，在国内房产出现动荡，沿海经济不太稳定的情况下，她的资金链条因为拉的过紧，所以危机一来，就出现了裂痕，无以生存，自己还惹上了一场被开发商诉讼的官司。

    其实在购买房产，进行投资时，一个正确的区域是房产增值的基本保证。在选择上，不易跟风，要客观地评价与分析，市场才是最后的裁判。再者投资的时机也非常重要。投资过程中，可以遵循“人抛我缓入，人买我缓放”的十字经思路，贵在逆向思维，才能出奇不意，决胜千里之外。

    然后就是资金链，因为资金链不像区域选择，时机把握那样具有瞬时性，而是一个长效的过程。如房价上涨，银行投资贷款利率会相应提高，这样开放房地产的成本增加，地产开发商自然也会放慢开发速度与规模。同时，投资者的收入会减少，因为某一个项目出现问题，会影响一系列项目，出现连带的资金短缺问题，资金链有可能会断裂。所以，预期到资金链的未来走势，制定完善的资金分析和检控制度，实施稳妥的投资计划，是投资中重要的一环。还有诸如土地增值，信用度等等也都是房地产投资中应该注意和考虑的问题。