周六，我和几位前来澳洲考察的朋友一起吃饭，落地窗外阳光明媚，大家一边吃着东西一边兴致勃勃的聊起自己来澳洲置业的故事，同行一位资深房地产顾问老徐给我讲了他朋友林先生在澳洲的置业实况。

    林先生，江苏启东人。06年他通过网络及其他渠道对澳洲房产投资做了个深度探究，尤其对澳洲房产中“土地永久性，私有性”这一特点很感兴趣，对在澳洲进行房产投资有他自己独特想法。

区域选择

    他在澳洲初试水的第一栋房子：一个位于东南区45万澳元的连体别墅。这栋房子距离墨尔本中央商务城区20公里以内，一般初次进行房产置业的投资者都会选择在这里，因为这是墨尔本房地产市场中最为活跃的地方，但也恰恰因被大批投资者看好，使得该区一栋二手花园洋房售价就高达80万澳元左右，那么要做投资可能就不是最理想的地方了！所以林先生此次想寻找一个更为理想的投资区域：房子的花园要大，土地面积要大！

    在咨询一位资深房地产销售顾问后，距离墨尔本中央商务城区20公里左右的西南区进入他的视线。

    该区30-40万澳元的价格就可以购买到一处占地面积比较大的全新花园洋房，最重要是：墨尔本所在的维多利亚州政府投入了大量的资金，包括建造新的学校，购物中心，开辟新的地铁线路等等一系列公共的配套设施。因人口密度小，小孩就学，交通等都很便利！

    对比东南区，这里的房屋增值空间大，增长的可持续性比较强，同时从人口组成的比例来看，平均年龄在33岁左右，主要以澳洲当地的白领为主，文化层次比较高，社区比较有活力！各大房地产开发商对此地都很重视。

    这么具有潜力和吸引力，林先生当然不会错过，他一口气买下了威斯本语法学校对面，位于西南区23公里的范围内的三套花园洋房。

    同时再次和他的房产销售顾问确认了几个问题：澳洲土地的永久性，私有性？如果做投资，房子造好后是否就可出租？

    得到的回答都是：“YES”

购入资金的新方式

    房子林先生是看好了，那付款的方式呢？

    林先生的第一套连体别墅，他是全额买下没有一分贷款的，这也是中国人传统的观念：不花银行的钱，不贷款！所以包括考察等费用，整个房子总的花费近50万澳元左右，而这次的三套独立花园洋房每套是25万澳元，他采用了房产销售顾问给的建议：以贷款的方式购入。

    在看清澳洲房产政策以及了解相关的情况后，林先生进行了80%的贷款额度，并选择了还息不还本的还款方式，即贷款100万澳元还款8万，每年8%的比例。

1.价值25万澳元的花园洋房，80%的额度，首付款及一些手续费用共6万澳元。

2.实际贷款数额是19万澳元。

3.每年还款数为19*8%为1.52万澳元

4.每周还款为292澳元

5.按墨尔本现在的出租价格来看，这套花园洋房的租金在260澳币元左右

6.林先生每周实际还款的数额不足50澳元

预期投资回报

    林先生一套房子的价格是25万澳元，五年内可增值到约50万澳元，每套的价格几乎是翻一番，那么三套就是150万澳元（按6.5的汇率，约合人民币975万）！以近18万澳元的现金（三套房子的首付金）购买，除去他所支付的利息差额与其他费用，可预见其收益还是很丰厚的！

    06年9月购房到现在的实际情况是：林先生的每套房子已增值到30万澳元左右，短短一年多的时间，三套房子已经增值了15万澳元。

    以上是林先生在澳洲房产置业的操作过程。

    其实照澳洲房地产市场现在的实际情况来看，林先生无疑于打了一个很漂亮的地产伏击战，因为根据维多利亚州官方的最新统计，维州去年的房屋建造量是38600套，而人口增长量为77000人，相差数量近一半，从数据上来看房产是供少于求！

    再看墨尔本现在房屋的出租情况：空置率为1.2%，一套房子几乎同时有5到10个人在等着，谁的信用好，付租情况好，就出租给谁，所以基本不用担心房子出租的问题。

    由于土地是不可再生的资源，维州政府对开发商开发土地的量是有严格限制的，供应源有限，可供开发的土地少，这也在一定程度上成为房价上涨，租金上涨的因素之一。

    国家对土地的释放量有限，人口的增长量和房屋的建造量又存在明显的差距，土地就成了稀缺资源！在澳洲，政府允许海外人士购买新房（旧房不出售给海外人士）的比例为1/2，即100套房子中50套可为海外人士购买，一般得到政府的认可的即可购房，以澳洲现在的情况来说，基本都可获批！而获批者可贷款资金的额度高达80%，定金付10%，与其他后期款项总数为总款的20%即可买到一套房子！

    老徐告诉我说，前段时间林先生陆陆续续在澳洲又买了很多不错的地块，在澳洲地产投资连连获益的他，为了自己孩子留学澳洲方便，已经开始办理澳洲移民了！呵呵，说得上这林先生还真是一个精打细算的投资者！

    因为大多数人几乎都是先移民到澳洲之后再准备购房入住或投资的，要想住到自己的房子里恐怕要半年甚至一年后了，这期间，大多数要靠租房过一段日子，但现在澳洲的租房很紧张，空置率很低，因此租房的价格也是比较高的，尤其今年的租金更是比去年同期增长了近10%的增幅，这样一来经济上要受一些损失。所以像林先生这样先投资房产，再移民，无论从经济或是便利上来考虑都是一个很不错的选择：移民澳洲之后就可以直接入住了，省去了租房找房的烦恼！