9月16日，热闹的澳洲房地产投资分析报告会进行了大约3个小时，在司仪的宣告结束声中，大家意犹未尽的谈话，却仍然继续着，许多嘉宾围到发言台前，提出自己的问题。稍稍抬头看时，公司的房地产市场顾问们也早像被星捧月搬的，忙不迭地回答周围人群的问题。提问的人群中，最为醒目的是穿插着一批浙江的女老板，一行大约10余人。她们你一言我一语的问起澳洲地产的情况。几位来自温州的女士，当即决定买下几套澳洲的花园洋房，价格从20多万澳币-30多万澳币不等。

    这让我甚为惊讶。

   “你们都没去过澳洲，怎么就听了我一个报告会，就决定买房了？？”

“ 我们可不是这会才决定的，早就开始摸情况了，今天来是更加确定。”她们笑着回答我，一边看看我身旁的林女士。

 原来她们与林女士都来自浙江，有些是生意上的合作伙伴,大家经常会碰头，聊聊投资的门道，林女士这次的澳洲之行与三周内决定买下三栋房子的事情，早在她们的圈子里不胫而走了。而大部分是刚刚报告会上听了林女士的买房故事,而受感染。澳洲的房市与环境，她们早已不陌生。她们相信林女士的眼光，也看好澳洲的房地产市场。林女士曾经开玩笑说，要做第二个LINDA（《从女秘书到房地产大亨》中的主人公），在场的一位女士马上接上说，她要做第三个LINDA。

“你们准备到澳洲炒房？？”

“不是，我们都知道，要炒房，澳洲可能不是理想之地。您也说了，澳洲的房地产市场比较规范，不会发生一夜暴富的情况。我们这次也不想只是投机，那肯定不是未来的发展方向。真正要做到生意有所保障，还是要长线投资。所以我们选择了澳洲这个投资环境比较稳定，升值潜力比较大的房地产市场进入。当然，澳洲的土地私有制也是很吸引我们的，可以一圆我们的地主梦！”一位卷发的时髦女士回答我。

 听着她的回答，一丝笑容闪过我脸庞。这些有着“中国犹太人”称号的女士们，凭着她们独特的眼光，对市场的敏锐，又一马当先的走在了中国向海外地产投资的队伍前列。她们飒爽英姿，已经在欧洲的小商品市场、意大利的皮制品市场、法国的日用品市场以及中国的零售业市场展露头角，如今在澳洲的房地产业，她们将再显威风。

    回想着会议进场时的场景，上海新锦江大酒店白玉兰厅外，上午11点多时，已是密密麻麻的人群，把过道都挤得水泄不通，就连咨询台后都已经是嘉宾代替了我们的市场顾问，人头攒动，原定容纳150人的会场，11点45分时，便已有230多位嘉宾了。

 会议按照安排，没有拖延时间，12点准时拉开了帷幕。三位澳大利亚维州政府的官员对澳洲，尤其是维多利亚州的投资环境作了介绍之后，我用1小时即兴讲了十个普通人投资地产致富的故事。主题演讲之后的半小时自由提问时间似乎成了整场最为精彩的瞬间。

众：“金先生今天讲了他的澳洲梦的美好蓝图，但是我想具体了解一下房地产市场，首先就是澳洲房地产市场也是有风险的。我想起金先生提到霍克大楼的事情，说1989年还是90年的时候，那个大厦本来是值1950万澳币，今天，它的价值到了3000多万澳币，我想这也是一个周期性的类型吧？还有我想知道，现在澳洲写字楼的租金，它的价格是多少？澳洲的住宅的汇报率是多少？”

金：“好，谢谢！其实她问的问题很好。在这里我想讲两个问题。第一个问题就是说，澳洲过去40年，平均房产的增值率是10%，平均每7到8年翻一番。这是什么意思呢？换句话说，你买一栋花园洋房，比如说是30万，正常情况下，这栋房子7到8年可以涨到60万，顺利的话可以达到70万，最低一般也会有50多万。刚才我介绍了，在60年代，一栋花园洋房的价格是8000澳币；我去的时候，一栋花园洋房的价格是大约11-12万澳币，现在是36-38万澳币左右。它基本上是这样一个增长，但是澳洲的房地产是有一个时钟概念的。它从低谷开始走动，然后上升到高峰，再下跌，直到低谷。基本上是，10到12年一个周期。但大家不用担心，下跌的房地产，在几年之内马上会帮你赚回来。一般，房价的跌幅在10%、或者15%左右，但在之后的两三年，价格会回升，涨幅可以达到30%-40%。

众：“我很感兴趣澳洲的房子，我想问您两个问题。就是澳洲的房子，我听说，买house的话是需要当地的永久居留的证明的，那如果我们现在还没有澳洲的永久居留的，那你们是怎么操作的呢？”

金：“您这个问题问的很好，澳洲的法律规定呢，你要买新房子的话是没有限制的。但二手房，反而要当地的居民买，所以你们不用担心，你们的房子旧了，反而更值钱了。澳洲政府规定，海外地产投资者不能买旧房只能买新房。”

众：“谢谢您的回答。还有一个问题，我知道澳大利亚墨尔本就跟我们中国的上海一样的了，前两年房价已经升的很高了，像你刚才说的就是有一个周期，那如果你觉得现在呢，我们买房子肯定是买低谷喽，您是专家，你觉得现在是不是一个很好的购房时机，就是趁低谷的时候买入？”

金：“很实际的一个问题。商业楼的升幅比较大，如果是一般的民用住宅，在过去的两年中，澳洲的房价有所下跌，但它下跌的幅度如何呢？大概在15%左右，有的地方在10%。所以我认为在未来的两年内是买房的好时机。我们所说的真正的低谷是很难找到的，在接近低谷的时候买进。因为真正的低谷你是不知道的，我们只会在房价开始慢慢上升时，会意识到什么时候其实是房价的低谷。所以不要想在价格最低的时候买，在下跌的时候就可以开始买了。我认为现在以至未来的1-2年，会是一个比较好的时机。”

众：“我有一个操作性的问题想要问金先生，一个就是关于贷款的问题，我们是不是具有贷款资格，第二就是关于购买这个房子每年的税收，买进卖出的税收问题，就是税收问题。第三个，就是我们在国内都有事业，我们可不可以遥控？”

金：“先回答两个。第一就是澳洲银行的金融制度，非常严格，但弹性比较大。原来对海外居民贷款70%，现在已经完全放松到了80%，为什么呢，因为澳大利亚现在各大银行，都成立了亚洲部，他们很在意就是中国和东南亚这个市场，就是说只要你是中国人，你有合法的收入，都可以具有贷款的资格。但是数额要根据你个人的情况。第二就是，澳洲你买进房产的主要税收就是印花税，你买进这个房子大约在5%左右上下，现在我们推出的你先买地，再建房的话，税会更低一些，就这么一道税。那么有的人就会说了，我将来房子卖出的时候有什么税呢？卖出也就是一道税，那么这道税要扣除你所有的成本，你所有的花消，也包括你银行贷款的利息，它才会收税的，所以一般我认为这个税不是问题，要是需要的话，可以找澳洲的会计师帮助一下。”

众：“第三个就是管理问题，我们怎么遥控问题。第四个就是你刚才说的商业地产比住宅地产长的更快。上海也有这种情况对吧？那么我想既然如此的话，我们更愿意投资商业地产，是否有这个机会？”

金：“好，那我先讲商业地产和民用地产的一个区别，其实作为小投资客户，我建议你们不要买太大的商业楼宇，因为它的波幅会比较大，你们想过一个问题，哪怕是世界经济危机，房子还是要住的，对不对？但办公楼相对来说，它的波动就比较大。所以我是这么建议的，就看你资产而定！当然商业楼宇的投资回报率更高。有6%-8%的年租金回报率。那么这位小姐刚才讲了另外一个问题就是管理问题。那么我给你们讲一个真实的故事，我有一栋楼，每年的租金是20万澳币，签的租约是5年。三年半之后，这个租户积累了更多的资本，他自己买了一栋楼，准备搬出去。但是，这离我们签定的租用合同还有18个月的时间。如果遇到有些人，可能直接就跑了。稍微好点的，可能会付点钱给你就算了。但在澳洲，这位租户尽管搬离，仍然每月照付房租，按照合同期，付满了剩余的18个月，租金总额是30万澳币。不仅如此，地毯全部洗干净，墙全部刷过。所以澳洲人最大的特点就是一旦签定合同以后，会严格按照合同办事。除非很特殊的情况，就算公司倒闭，董事也需要履行合同责任。”

         报告会圆满结束了，感谢很多博友的参与与支持。会议举行的当天，由于会场容纳不下，可能有些朋友尽管到达会场，却没能参与。在此，我向大家诚挚地道歉，相信下次有机会与朋友相聚一堂！

如有朋友想进一步了解澳洲房地产情况的，可与澳中集团上海办事处的徐先生联系，他的电话是：021-61612018 021-61612015（办公电话），13916650682（手机）。

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