澳洲的城市规划是非常非常严格的，每一片土地上可以建多少、多大的房子，必须留出多少绿化地带，以及和邻里间的距离，可以开多大的窗子，还有建筑的风格、高度等等，在很多年以前就已经通过立法的形式给完全固定下来了，任何人（包括市长）、任何一届政府都不能擅自更改规划，也不能做任何破坏规划的事情。

   所以，在购买土地之前，你必须要了解市政府对这片土地的规划和限制。

　　这方面你一定要听专业人员的，是丝毫马虎不得的。

　　做了这样的调查了解之后，你就要做可行性研究了，包括进行土质测试等。

最后，是咨询市政府计划与发展部的官员，你的这个总体规划是否与政府的相关法规有所冲突。

　　整个维多利亚州一共有100多个市，光整个大墨尔本地区就有几十个市。上述信息要到你的土地所在的市进行查询和申报，而你的申请必须通过市议会的审议才能够实施，而市长是不能左右议会的意见的。

　　申请被批复之后，你还要到房地产买卖公司了解你要建造和出售的房子可以卖出什么样的价格，并依此定出你的造价，进行招标。一般要从建筑、经济和市场三个方面做三个可行性报告。

　　你的开发图纸通过了政府部门的审议后，如何请设计师设计，就是接下来的一个非常重要的事情了。我在这方面有不少的教训，我打的第一个房地产官司就是由于设计的原因和建筑师对薄公堂了。

　　我建花园洋房，是面向澳洲主流社会的，就是说，买主基本上是澳洲白人。

　　我发现，亚洲人和西方人的生活习惯完全不同：西方人喜欢安静，亚洲人喜欢热闹；西方人喜欢住花园洋房，亚洲人喜欢住高楼大厦；西方人喜欢在周末打理花园，亚洲人喜欢在周末逛商店……因此，我的花园洋房是给西方人设计的。

　　既然这样，我们就要根据澳洲白人的喜好来设计。我要求设计师必须广泛地听取当地居民的意见，特别是房地产销售代理商的意见──他们是直接和买房子的人接触的，知道买主的需求和喜好。

　　同时，还要做市场调查，参观一些同类的房子，全面了解市场，做到心中有数，才能在定价方面有竞争力。

　　就是说，还要控制建筑成本的。假如设计师有困难，还要请规划师来协助。

　　如何办妥市政府的批文是十分关键的。澳洲的法律规定，你的房屋建造设计方案必须与市政府的有关规定一致，不能有所冲突，否则就拿不到建设房屋的开工许可。

　　市政府在收到你的规划设计之后，要张榜一个月，征求你的邻居的意见。

　　市政府在房屋建造申请的批复上，一般有三种结果：一，一次性批准；二，有条件的批准；三，不批准。

　　第一种结果：一次性批准。这说明你的房屋设计与城市规划没有任何冲突，你的设计方案也得到了邻居的认可，没有提出来任何反对的意见，而且所有的手续都是齐全的，因此市政府就一次性地批准了，你就可以开工了。

　　第二种结果：有条件的批准。一般是邻居提出来一些需要你帮忙解决的问题，都是一些小问题，比如能不能给他们建造一个篱笆墙等等？有时你的邻居提出的要求很不合情理，但你必须考虑。如果你答应邻居的要求，你的申请就会得到有条件的批准。

　　如果你的邻居反对的意见占上风，政府会给你一定的时间，来解决这些反对意见。

　　第三种结果：不批准。这种情况肯定是你的申请中有关键的地方不符合手续，或者与城市规划不一致，或者设计方案遭到了邻居的剧烈反对，存在着很大额问题。在这种情况下，市政府就不能批准你的房屋建设申请。

　　但是，政府会给你一个去法庭上诉的机会。

　　我通常碰到的也就是第二种情况。我一般都请白人规划师和设计师，他们可以和提出反对意见的人很好地交流，很容易就把问题解决了。

　　在澳洲，法律齐全、细致而且非常严密，你要是敢越雷池半步，那你就死定了。

　　可以说，基本上不存在关系的疏通和行贿受贿等问题。