在澳洲搞房地产，是专业化运作非常高的生意。一般来讲，有以下几点应注意的问题：

　　一、选好进入房地产开发的时间段

　　澳洲房地产运行的周期约9-11年，每个周期又分为4个时间段：高峰期﹑上升期﹑低谷期和下降期。

　  购买土地的最佳时间是在低谷期或下降期，上升期也可以考虑，但高峰期是绝对不可以的；而出售房产的最佳时间是上升期，尤其是高峰期。

　　二、房地产开发的可行性报告。

　　这个报告要在购买土地之前即将购买土地之时做出，房地产的可行性研究是必不可少的。一般来讲，我要关注以下问题：

　　土地的价格和相关资料

　　（i） 土地价格确认必须有除卖给你土地以外的3个房地产代理销售公司确认；

　　（ii） 专门的价格确认渠道；

　　（iii） 所在区域土地买卖的10年资料，尤其是近3年的资料。

　　开发项目的大小﹑多少必须由相关的部门和设计师确认。

　　准备开发的项目

　　与市政府规划部门讨论；

　　与设计师讨论；

　　与律师﹑土地勘测师联系，了解土地的限制条件。

　　市场研究报告

　　（i） 买房的可能对象分析；

　　（ii） 该区人口的分析；

　　竞争对手分析；

　　所建项目的分析和价格定位；

　　市场促销的宣传资料。

　　预算

　　销售价 = 土地价和附加费用 + 建筑成本 + 贷款和相关费用 + 合理的利润

　　关键是土地的买入价，建筑成本的有效控制，和销售价的预期准确性。预算的准确性很重要，尤其不能低于成本。一般的预算误差应在5%左右，绝对不能超过10%。

　　项目的程序表和时间控制

　　房地产开发成功2个根本因素：

　　（i） Location （位置） Location Location ；

　　（ii） Timing （时间） Timing Timing。

　　风险分析

　　利润上升的风险；

　　造好后发生销售困难。

　　7． 价格评估报告

　　专业地产评估公司

　　土地的价格；

　　建造项目完成后的价格。

　　8． 市场开发策略

　　9． 最后的结论

　　三、对房地产开发利润的明确认识

　　房地产开发的利润是由3个1/3组成：

　　毛地转成为开发项目用地，占了利润的1/3

　　建筑商的建筑利润占取了利润的1/3

　　开发商赚取了利润的1/3

　　因此，建成一般买开发用地时，最好买没有批准的开发的地，这样你可以赚取利润的2/3。如果你买下的土地已获批准开发花园洋房的土地，你仅可以赚利润的1/3。

　　四、开好三个听证会

　　1. 买地前，审查项目的可行性听证会。我们请设计师、销售公司代表、律师以及本公司的有关人员参加，决定项目是否上马。

　　2. 设计方案完成前的听证会。对设计方案进行修改、补充，参加的人员有地产投资部的经理、设计师、销售公司代表等。

　　3. 项目开工前的听证会：讨论开工的细节，包括内部的设备，厨房用具，内装修，以及最后预算的通过。讨论销售。

　　三个听证会，除邀请本公司房地产部的人，还邀请一些社会上专家和相关人士参加。

　　如何买地是一门学问，你要认真仔细地研究分析你打算投资的土地的位置和其它因素，计算出这个地段土地的增值估算，这个需要非常专业的精算师给你计算。