由于“霍克大楼”的成功收购，使得我对进军地产市场更加有信心了。我开始在墨尔本大规模收购地皮。根据我在澳洲居住近10年的观察，我发现澳洲地产的增值是显而易见的，平均每年都在10％以上。而地产增值的关键因素是地皮的增值，因为澳洲的房子是和房子下面的地皮一起出售的。在澳洲，每个大城市的市中心地皮都是比黄金还贵的，因为市中心区现有的土地资源是有限的，只会越来越少，不会越来越多。

　　从中国回来后，我就一直把目光放在地产投资上，天天研究怎样购买地皮以及购买哪里的地皮。经过一翻调查研究后，我选了墨尔本市中心的两块商业地皮。

　　我为什么选中墨尔本市中心的商业地皮呢？因为我发现墨尔本市中心的商业地皮被普遍低估了。那时，墨尔本住宅楼的投资回报率是3－4％，但商业楼的投资回报率却高达6－8％！这就是说墨尔本的商业楼价被低估了。而且，由于回报率高，很快便会吸引大量投资者进入，楼价很快就会被抬高。如果我们再考察别的大城市，比如香港，香港商业楼的投资回报率只有2％左右。这说明，墨尔本的商业楼价要提高3－5倍，才能追上香港。所以我要大量收购商业楼宇。

　　这时我发现自己的力量还是有些薄弱，不充裕的资金令我难以施展拳脚。

　　于是，我再一次把目光投向中国。我想利用澳中集团联系广泛的优势去吸引来自中国的投资伙伴，在澳洲共同发展房地产。刚好，这些年中国大陆的地产业发展很快，很多人赚了大钱，而且他们中间的一些人已经开始把目光转向海外。

　　我和他们一拍即合。很快，我就和中国的几家企业确立了一些合作投资项目。

　　我和上海的一家企业联合投资，在墨尔本市中心买下一个商业大楼。这幢大楼离我去年买下的“霍克大楼”很近，位置稍差一些，而且也小一些，占地面积只有1000平方米，建筑面积也小了许多；但是价钱便宜，只有120万澳元。

　　房主也是犹太人。

　　为什么要卖呢？因为两兄弟对怎样管理这幢大楼意见不一致，吵了起来，只好卖掉。

　　犹太人卖地是很丢脸的事，所以他们不敢登报上市，只是叫地产代理悄悄地寻找买主。

　　我一看，又是个好机会，就收了。

　　六年后，也就是到了2003年，这幢大楼就涨到327万澳元了。上海方面一看有钱赚了，便坚决要求出手卖掉。这样，我们净赚200多万澳元！

　　要依我，就应该象犹太人那样，买一个留一个，一个都不卖，那样才能赚大钱。

　　也是在这一年，我在墨尔本的唐人街买了个商业楼。

　　说来也巧，房主又是个犹太人！而且也还是因为家庭矛盾，无人管理物业，租户非常不稳定，租金收入很低，楼上暂时有一间公司租用着，楼下竟然是空着的！这种楼谁敢买啊？

　　我为什么买？便宜！只有150万澳元。

　　买进后，我在楼下开了很多窗户（原来几乎没有窗户，象是个大长裤仓库），分成两个店铺，一个租给旅行社，一个租给一家做餐馆。

　　租户进来后说空调不工作，天天大电话给我。我过去一看，果然是，于是马上换了空调。

　　于是，租户稳定了。

　　现在值多少？420万澳元。

　　这次是我独资，任凭地产代理天天打电话，问我卖不卖，我坚持不肯出手。我要象犹太人一样，买一个留一个，一个都不卖。

　　还是在这一年，我和山东的一个公司合作买了一个商业楼。

　　这个楼稍贵一些，350万澳元。

　　之所以买这个楼，也是看好了地段。这个楼在西墨尔本（墨尔本的一个区），当然，在墨尔本的西面，刚刚好出了墨尔本市中心。为什么出了墨尔本市中心还说地段好呢？因为它靠近Dockland。Dockland原来是一个码头，现在正规划成墨尔本新区（就象上海的埔东一样），所以地价看涨。

　　我一连买了好几块地皮，而且刚刚还完“霍克大楼”的欠款，手头有点紧；在加上350万澳元也是价格不菲，所以就找了山东一个公司合作。

　　山东方面合作的条件很严格：

　　一，双方各投一半，以表合作诚意；

　　二，如果市道不好，他们就退出，但我必须按不低于买进的价位收购；

　　三，要求回报，即使是市道不好，也要至少保证他们6.5％的回报。

    这样的条件完全是太严格了，估计他们可能是以往和海外合作吃了亏，所以害怕再度上当受骗，才不得不出此“下策”来保护自己。

　　 可我心里有把握，这幢楼肯定没有问题，就答应了他们。

　　 没想到真的出了问题！

　原以为Dockland新区会五年内初成规模，同时抬高地价，没想到计划放缓，要十五年才能成气候，所以地价依然维持原来的价位。

　　2002年的时候，山东方面的领导要退休，决定退出合作。我按协议，出了175万澳元，同时还多支付了10万澳元，收购了他们那半股份。他们很高兴，因为2002年的澳元汇率比较高，算来算去，他们竟然赚了一笔可观的外汇！再加上每年分红（他们要求至少6%的回报）也有相当多的钱。这是他们公司第一次在海外投资成功，不仅没损失钱，而且赚了钱。

　　山东退出我并不介意。在与人合作时，如果中间数是10，我会给人11，而不是给9，这样就会有越来越多的人与我合作。