加载中…蔡为民楼势说：中国资本进入全球配置时代
(2016-11-07 17:54:00) 近期在短短两周时间内，我完成了柬埔寨与马来西亚的房地产考察，可谓“马不停蹄”。“幸运”的暂时脱离楼市调控的纷扰与混沌，畅快呼吸了几口东南亚的新鲜空气。
房地产已成为国际流通商品
柬埔寨之行，是接受企业委托组织、邀约有意向的投资人前往考察当地经营环境与购置房产。一行二十余人，收获颇丰。
马来西亚之行，亦是接受企业委托组织、邀约上海与广州之主流媒体记者与编辑，实地了解吉隆坡与马六甲的房产、教育、医疗……等资源优势。同样一行二十余人，收获颇丰。
于是既有人咨询我对海外房产走势的看法，也有人“大惊失色”的表示一向看多国内房产的蔡老师竟然丧失信心了，可见楼市危殆……，让我啼笑皆非，毕竟近两年应邀参与各类型海外房产推广活动已不知凡几。
尤其必需要表达的是，作为房地产专业研究人员，我接触、探索海外房产的发展至少超过25年！这在全球化已成为现实的当下，显得更为重要，而这与我对国内房产前景的看好与否，是不存在关联性的。况且互联网科技日新月异，随着金融流通领域的无远弗屈，原本属于“在地市场”的房地产也悄无声息的成为世界商品，“海纳百川”式的吸引着来自四面八方的国际买家。
光是货币现象不足以造就超级繁荣
以上海为首的一线城市便曾经自2005年“汇改”启动开始，在强大的人民币升值预期及对城市发展信心的助推之下，成功吸引国外、境外、省外人士蜂拥进入抢房，赚取房价与汇率之涨幅，及利用国与国（或地区）利率差异的优势，创造巨大财富。只不过而现在的情况刚好相反罢了。
人民币历经十年、30%的升值，于2014年1月以6.0930%见顶之后下挫，截止目前为止（11月1日）以回贬至6.7901 %。于是原本“内贬外升”的币值陷入“内贬外也贬”的窘境，导致愈来愈多的中产以上族群因担心通货膨胀、财富严重缩水而“罹患”了“富人焦虑症”。此乃中央推行货币宽松政策之后，买气从2015年第二季一路延烧至今（2016）年第三季，造就一、二线楼市非理性繁荣的本质原因。
许多人以为近两年的荣景是纯粹的“货币现象”， 在我看来此观点至少是不够全面的。
资本转战海外是逐利之必然
正所谓“一个巴掌拍不响”，当“货币宽松”遇上的是“跌入谷底的需求”，无异“热脸贴冷屁股”，起不了多大作用。如同从2014年下半年开始的救市措施对库存严重的三四线城市的房地产去化并未发挥明显“疗效”，是同一个道理。
当然，并非所有货币都进入了国内一、二线城市，其中仍有相当比例的资金基于人民币走贬趋势、经商、移民、子女教育、医疗、养老、休闲……等不同目的与原因转战海外，由于金额相当庞大，从而拉开“中国资本，全球配置”之大幕。
在我看来，这正是我于2005年所提出之“三外人士赚三差”— —国外、境外、省外人士赚房（价）差、汇（率）差、利（率）差的反方向操作。
移民决定要谨慎
即使大方向肯定是正确的，我仍要呼吁与强调，不论你是本着于什么考虑与理由，购置海外房产仍是一件必需慎之又慎的决定，终究国内与海外房产的体制与体质天差地别，尤其是以移民为目的之购房，更要缜密思索自己的决定是否符合实际。
以我个人为例，哪怕是1999年由同属中国、同文同种的台湾移居到上海，都有千百种的不适应与待磨合之处，更何况是斩断所有人脉关系与资源，迁徙到“非我族类”的外国，过程中各种苦难与身心折磨，如人饮水，非当事人难以感受于万一！
本文2016年11月4日刊载于《理财周刊》
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