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     近日某房地产研究单位发布《2015年度35城商品房供求关系专题研究》报告，就2015~2016年主要城市库存压力与风险进行预测与评估。

    “风险城市”数据流于膏浅

     专门机构针对市场供求计算风险系数，以提供房企经营及消费者购房决策时参考之用，本来是好事一桩也非常必要，问题是以一套简单的公式——供求比、商品住宅现货存销比、商品房潜在存销比、商品住宅潜在存销比四个指标，测算出综合指标数据，然后套用在已然强烈分化的市场，所得出的结论到底能说明什么意义？不免令有识之士心存疑虑。

     对房企来说应该是无所谓的，因为不论是区域精耕或跨省从事房地产开发的企业通常会配备专精、专业的研究部门，就其欲涉足之城市进行地毯式调研以掌握一手实际资料，对于这类流于膏浅、以“博媒体版面”为目的之表面数据根本不屑一顾。惟对于一般不明究里、“势单力孤”之消费者，的确有可能将这一类所谓的“研究报告”视为瑰宝，而认真按其房地产风险城市的排序，作为是否应购进房产之依据，如此一来则兹事体大！

   粗暴的以相同标准判断不同城市

     我完全不否认“随便买随便赚”、以“齐涨”为主的2000~2010年时期，各种“存销比”数据足以预见未来市场走势，因为“千城一面”状态雷同，甚至在相当长的一段时期内买呼和浩特、乌鲁木齐的房子，因为价位起点低、涨势猛，投资获利比一线城市还盆满钵满！从而可简单、粗暴的以“存销比”乃至库存去化周期超过15个月视为风险、低于10个月视为涨价压力，但放在当前楼市则明显失真！

     之所以如此，是因为告别房地产“黄金十年”之后，城市之间发展、各地潜在需求数量，乃至对政策的承压能力均极其不同，已很难一概而论，毕竟“退潮之后谁在裸泳”？一目了然！这才是我想表达的：以统一、单纯的各式“存销比”，作为论断已然“燕瘦环肥”各不相同之城市房地产动向的依据，非常不科学，甚至严重误导消费者决策。因为“存”与“销”都是持续变化的过程，因为，存货或许还好计算，但“销售”却会因政策调整、消费者预期乃至政治要求而产生明显变化。

   以陈旧思维判断新生事物

     举例言之，以往许多官员或其眷属原本是“逢房便收”的需求方，手头上经常在握十数、数十甚至上百套房，惟自2013年开始，新一届政府强力抓贪腐，这些人莫说不再买进而是由“需求”变身为“供应”，大量抛售房源以免引火上身。看似极端的例子，但可说明“去化”之变数难以量化。

     再以上海“库存去化周期”为例，在今年（2015年）3月份该周期高达15个月以上，因为在超过1200万平米的庞大库存量面前，3月份仅销售了78.4万平方米，相加减乘除之后得出去化周期超过15个月，毫无疑问属于标准的“高风险城市”！却只因历经4、5月畅旺销售（4月125万平米、5月近150万平米），去化周期便大大缩短、快速徘徊于10个月之间，市场转瞬由高风险进入“涨价准备”阶段，令人匪夷所思。在我看来，这正是以“齐涨”时期的市场风险预估的陈旧思维，套用在城市严重分化状态后所导致的失真结果，而非上海楼市如有神助，瞬时由危转安。

    “房价最坚固的堡垒”竟沦陷

     实际情况是对存在庞大潜在需求的上海来说，库存去化周期15~20个月根本不存在风险！而纯粹以阶段性销售低点与其库存量相比较所得出的“去化周期”，根本不能真实反应各城市的房地产风险！

尤其令人感到不可思议的是，该报告所列35个重点城市库存风险，四个一线之中，上海排在21，风险度位列北上广深之首（北京28、广州32、深圳34，数字愈大愈安全）！你说输给首都之尊的北京犹有话说，输给“大香港”概念的深圳情有可原，输给“腾笼换鸟”差强人意的广州，那就成了国际笑话。因为市场真实的状态不是“未必”而是“一定不是这样”！

     更加值得质疑的是，各式“存销比”均以一手房为换算依据，而对多数一线城市来说，二手房即使尚未至少已经接近占据半壁江山，如此这般推论出来的风险系数与城市，真不知能说明什么问题？

本文06月12日刊载于《理财周刊》

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