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蔡为民楼势说——救市升级版将井喷！
(2014-08-18 10:28:38)
标签：
房产 |
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上海进入救市行列
截止目前为止（8月12日），46座限购城市已有36座松绑，我判断到8月底之前，至少突破40座以上的城市会调整或放弃限购政策，这其中或将破天荒出现“房价坚固堡垒”的一线城市！
事实上，即使“眼睛放在头顶上”的上海，近期放开限购的风声耳语早已时有所闻，松绑对象以“限区、限面积、共有房区别对待、离婚购房不必满三年”为主。虽然上海市房管局副局长出面澄清及坚决否认，但坊间传言则是煞有介事。
住建部明示放开限购
在我看来，即使当下上海只有部分区域或至今尚未真正放松限购，但那也只是时间问题。
毕竟，地方政府对“土地财政”依赖仍深；毕竟，楼市买气持续低迷，极其不利于开发商拿地积极性；毕竟，刚刚过去的七月，全国300座城市土地出让金额1475亿元，环比上月降15%，同比去年七月则重挫49%！加之今年地方债应偿还金额高达2.4万亿元，地方政府心情之急躁，不难想象。
在我看来，这正是住建部在7月19日公开宣示“各地要千方百计消化库存”的根本原因。对那些自认为限购导致房产滞销，进而影响土地出让的地方政府而言，中央态度由原先的“睁只眼闭只眼”的暗示状态，大步迈入到唯恐表达不够清楚的明示，当然是喜出望外的，于是愈来愈多城市不但放开限购，更出现救市“升级版”！
成都财政补贴引争议
其中绍兴放开限购、限贷，成都、台州以财政补贴刺激购房需求；最“戏剧性”的是成都8月20日在其财政局官方网站方才发布《稳增长促民生——财政鼓励首套房贷款》公告，从2014年7月10日至12月31日期间，首套房按银行实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补贴，让其他城市的有意购房人艳羡不已！可惜的是，该文件仅发布一天便因反响过于强烈而匆匆撤下，但据悉并非迫于舆论攻讦所以收回成命，而是由枱面转为地下“潜水艇作业”……。凡此种种，足可显示许多地方政府因财政收入捉襟见肘，乃至债务偿还压力之巨大，于是毫无节操的无所不用其极！
目前来看，各地调整限购的程度松紧不一，主要有：取消、大调、微调，乃至“混搭”其他措施一并推出，令人眼花缭乱。我特别把它整理一番，条列于后供读者参考。
救市措施五花八门
无条件取消：海口、呼和浩特、济南、徐州、温州；限面积：无锡90平米以上、杭州主城区140平米以上；限区域：杭州（萧山、余杭松绑）、南昌（东湖、西湖、青山湖等4区之外松绑）；限区限面积：青岛（部分区域取消144平米以上限购）；限价：厦门（500万以上不限）；限产品：苏州（精装、酒店公寓、达二星绿建标准者）、天津滨海（共有产权房一成首付即可入住）；限户籍：厦门（外地一套，不需交社保证明）、广东（除广州、深圳外、全省户籍开放）；户籍诱引：常州（人均25平米可落户）；公积金松绑：合肥（公积金可提取用于购一、二手房及还住房贷款）、铜陵（住房公积金由连续存6个月改宽为3个月）；税费补贴：铜陵（契税减免）。以上系当前地方政府救市的十大类型，相信在短期内各种更加“积极”的手段将层出不穷，势必令人叹为观止！
至于上述救市举措到底能否达到效果？“乐观”恐怕不会是“主旋律”！我的判断是，一线城市一定能，二线城市不一定能，三线城市一定不能。这也正是当前一线城市仍然谨慎调节政策，不敢过快松绑限购的原因，以免蜂拥而出的旺盛买气冲击其他城市；二线城市则端视其库存量之多寡（超过15个月危险）？有无产业支撑、重大建设推进？及人口属导入亦或流出状态而定。那么三线以下城市呢？多数已然陷入“需求枯竭”之窘境中，难以自拔！
本文于8月15日刊载于《理财周刊》
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