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废除预售并不治本

  眼下市场乱象频生，降价盘与烂尾楼交相呼应，已购业主积极维权与欲购房者消极观望，共同编织当前楼市的炎凉世态。于是坊间“废除预售”的呼声再起！

不少人看了我在前期文章“楼市乱相伊于胡底？”也非常直觉而理所当然的判断我主张废除房屋预售制度，因为唯有改为“现房销售”才能缓解当前楼市乱相，及达到我所谓的“一手交钱，一手交房”、“银货两讫”的状态。其实并不尽然，更加不是近期有专家所宣扬的“商品房预售资金监管制”。如我一再强调的，关键在于“房款支付时点”的设计。因为现行“房未交 ，款已清”的作法，长期以来，养成部分开发商“贪婪”、忽视品牌建设的习性。

台湾预售制有参考价值

从消费者的角度观之，房贷既然提前全部付清，等同身家、财产全数“押宝”，岂能容许开发商因买气变化，便随意降价求售，此一变相使购房人造成财务损失的行为，故而当有类似状况发生时，购房人便丧失理智、义愤填膺的展开“维权”行动。说明中国式购房付款方式看似简单的“交易价金的支付时点”问题，实则“牵一发动全身”，再不及时“修残补缺”，类似当前的楼市窘境，仍将以“恶性闭环”形式层出不穷！

那么该进行怎样的调整才能解决呢？若能仿照中国台湾地区房屋预售制度我看应能有效化解。台湾预售屋模式是开发商取得“建造执照”便可以开始预售，消费者选定房屋后，支付订金、签约、开工款，一般为总价的10%，接着按工程进度支付款项，通常情况下，工程款占总价的10-20%，且合同内必须明订每一期款项的付款间隔（如：不少于20天），以使购房人在财务上能有所因应，不致发生开发商为收款赶进度，这种既不利房屋质量，又有损消费者权益的情事发生。

“未建先售”也可以有保障

相信这时就有人要质疑，此一制度未必适用于中国大陆地区，首先是它更早的可以预售——连一根椿都没有打下去，使保障明显缺位，大陆好歹还规定必须要达到一定的兴建程度才能预售，况且不少城市如：深圳、北京、浙江….已先后实施“预售资金监管”。其次是另外的70-80%到底什么时候支付？

的确，从表象看“一根桩都没打就卖房”堪称“无法无天”！但别忘了，对房企来说，最大的投入是土地及兴建成本，虽然两者都可以从银行融资，但土地通常为五成，兴建资金则完全与销售挂钩，未达七成去化一般无法取得金融机构的贷款。而70~80%的房款则于交房验收的同时，由银行拨付开发商。亦即自交货（房）之日起，消费者才开始承担房贷本利摊还的责任与义务。

换言之，这是套环环相扣、缺一不可的房屋预售机制，“未建先售”之所以不存在风险，是因为开发商的成本与利润都压在土地、建物上，一旦烂尾最惨的是房企自己，因此它很难发生。自从台湾地区25年前政府介入建立预售屋制度标准化后，迄今未曾听闻有楼烂尾，便为最佳佐证。

“预售资金监管”是舍本逐末

此外，由于银行融资取得、成本收回与利润落袋，都要等到交房后才会实现，“迫使”开发商必须注重日常品牌与口碑的维护，否则“只有图纸”形同期货的预售屋很难得到消费者认同，也“迫使”开发商必须把关质量，否则交房将困难重重，进而导致成本与利润无法兑现，更不致因为房价连番上涨，使开发商产生“你赚的比我还多，嫌质量不好，大可退房”的不平衡心态。

至于“预售资金监管”则是空有形式，绝大多数城市未实施，极少城市推动却未落实 ，形同虚设，即使真执行了，除了制造“叠床架屋”的市场监管困扰与权力寻租之外，看不出任何好处及其积极意义。一句话说到底——与其把购房款交给政府监管，不如放在老百姓自己的荷包里，按工程款逐期支付，来得安全的多！

或许有人会觉得奇怪，为什么我对台湾预售屋监管制度及其效应如此熟悉？还是一句话说到底——我是当初参与台湾相关房地产交易制度建立的主要起草人之一，当然如数家珍。

本文于05月12日刊载于「理财周刊」

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