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“刚需”流行非市场形成

随着春节远离、两会结束等影响楼市走势变数的因素不再，房地产买气至少在一线城市渐有回笼迹象，而近期也确有部分楼盘销售成绩喜人，于是一些专家提出，阴霾已然过去，现在正是购房最佳时机。但我认为这种观察太过简单与绝对。

首先我们要知道的是，目前舆论口径一致把这些卖好的项目称之为“刚需及刚需改善型”楼盘。“刚需”较容易理解，即“首套”购房，但何谓“刚需改善型”呢？或许可以将之解读为“已有住房但条件不佳，因此有迫切换房的需要”。与之相对应的是“住房状态尚能接受，可换可不换房”的消费者，乃至已被限购、限贷而不具备买房资格或能力的人。那么“刚需改善型”通常而言指得是哪一类型的房子呢？——市郊90平方米上下之紧凑房型。可见即使在同一个湖泊（城市），鱼群（目标客户）聚集也呈“冷热不均”状态。

市场细化愈趋严重

上述内容想要表达的是，当前楼市流行市郊刚需或刚需改善型，乃至市区中大户型销售陷入困境，实际上是政策压制的结果，而非市场自然形成。

事实上，在政策的作用下，当前一线城市均便发生着“耐人寻味”的畸形现象——一边是郊区楼盘在涨价，一边是市区项目在降价或严重滞销！相信也会有些业者不以为然的表示，哪有降价啊！价格稍低的都是相对条件差的，譬如：房型、楼层、座向…；但这些“站着说话不腰疼”的人都忘了，在买气畅旺时，所谓“条件较差”的房型，也是“凤姐当西施嫁”的啊！

换言之，在目前房地产走势混沌不明的情况下，不能单纯从楼盘的卖好或卖坏，判断现在就是或不是购房时机！关键是看你买哪里？毕竟，市场已经分化——这不仅仅是针对一、二线与三、四线城市的划分，还包括一线与二线城市的区别，乃至北上广深四大一线城市也在分裂，从而必须细化至各个一线城市不同的地域与板块。

市区与郊区房价呈交融乱象

身处这种前所未见的变局，消费者该如何因应？

我的观点是“二跟一反走”——跟着地铁走、跟着城市重大建设走，反着市场潮流走。“跟着地铁与城市重大建设走”，理由清晰易懂，就不多作阐述，简言之，地铁站点与重大建设周边必然带动食、衣、住、行、育、乐等生活及商业配套的聚集与磁吸，进而强力推升房价向上。倒是“反着市场潮流走”需要一些说明、解释。

如上所述，当前的市场形态是“政策压制非自然形式”，其结果已导致原本“泾渭分明”、市郊与市区的价格界线变得模糊甚至交融，有些郊区盘的价格竟然比市区盘单价还要高，只因为它是“刚需有支付能力”的总价市场，这就形成了“大奔与大众”、“宾利与吉利”的价格扭曲，该贵的便宜了还不见得卖的掉，该便宜的贵了还被抢着买！愈是如此，愈突显市区中大户型的价格洼地。

市场终将回归常态

在我看来，眼下市场正在发生“整队效应”。凡是当过兵、出过操的人都知道，当行进中的队伍拖太长时，长官一般会叫前头部队暂停，等待后面的队伍跟上，以便重新整队再出发。当前楼盘不正是如此？前头部队是市区中高端盘，掉队的是市郊中低端盘，现在是压制以往始终带头冲撞价位之中高端盘使其“暂停”，“礼让”中低端盘赶快向前靠拢，当中低端盘贴近后会发生什么情况？显然是推挤中高端盘房价上窜，否则市场将因停滞而面临崩盘可能！但这不符合政府利益，因此不会发生。一旦恢复正常，“精锐”的先头部队势必仍将把距离拉开，甚至因为“休息的够久”会拉的更开！

换言之，市场终会回归常态，届时受到政策鼓励与保护、以满足基本居住需求为主的市郊中小户型必然充斥市场，导致其房价推升不易，反倒是市区中大户型成为稀缺产品，奇货可居矣。

本文于03月30日刊载于「理财周刊」

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