http://s11/mw690/001j9Koxty6H14ta4oGca&690

王健林欲PK迪斯尼

几乎就在同一天，潘石屹以“由于策略转变，造成手上现金减少”的原因，连（廉

）售上海两栋商业大楼。王健林则高调接受媒体采访，宣称将倾力打造无锡万达城，并“斗志昂扬”的表示“要和上海迪斯尼PK一下”。商业地产前景究竟如何？这两位“商业地产达人”的投资策略又为何如此“南辕北辙”？颇值得探究。

小潘2月28日宣布将上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场，售予金融街控股集团，总销金额为人民币52.3亿元，与之前对外号称的120亿元之预期收益相差甚远，打折幅度已逾“腰斩”（56.42%），说明潘石屹“求去”心情之急切！而另一方面，有“商业地产教父”之称的万达集团董事长王健林2月28日参加无锡万达城开工奠基典礼时指出，投资400亿元人民币的无锡万达城是万达文化集团的“2号项目”，建成后将影响全世界！“一号项目”则是投资500亿的青岛东方影城。

同为商业地产大鳄，潘石屹与王健林一张一弛，究竟有何玄机？

王、潘“不是一路人马”

在我看来，这两个人“根本不是一条道上的兄弟”！小潘的商业地产经营主要是针对办公楼产品，习惯在顺境中操作，善于低价整买后，切割高价零售，在过程中赚取价差，从不涉及经营。

这其实是相当聪明的作法，因为谁都知道在通常情况下，商业地产价位之所以低于同地段的住宅地产，不仅仅是因为其持有与交易税费偏高（一旦出售，过半利润会被政府“搜刮”），另一个重要原因是“经营高难度”！

因此，潘石屹在动辄以数十亿元计的高门槛，低价（指的是平均单价远低于周边行情）取得商业用地方面，堪称“呼风唤雨”之大鳄，一般房企难望其项背，可谓是商地食物链的上端。但一旦介入对SOHO中国来说，极其陌生、复杂多变的经营管理，就瞬间成了随时可能面对被吞噬噩运的小虾米，处境只比浮游生物好一些。这正是小潘虽然于前（2012）年8月宣布转型，将“放弃散售模式，改采持有经营”，却始终不见具体行动，甚至被迫“低价”出售手中在建商用物业的本质原因——该两幅地块于2011年4月1日及13日，SOHO中国分别斥资16.34亿、24.7亿元收购，看似中间仍有11.26亿元的价差，但扣除持有成本、税收负担、灰色支出。。。等，其实获利相当有限。

“不得零售”是致命打击

事实上，小潘之所以“忍痛割爱”，除了不善经营之外，更大的致命伤是上海市政府鉴于商业地产切割零售容易形成纠纷、管理不易，及引进企业档次考虑，不允许其切割零售散卖，这才对SOHO中国带来致命性打击，除了脱手套现，小潘其实已无退路。

与之相反的，则是王健林本就以经营见长，并已形成专业与集群效应，两者之间的差距，直不可以道里计。

在我看来，当前商业地产的超常规发展、整体数量明显过剩，数据显示，仅“购物中心”一项，2001～2015年的15年间，全国购物中心增长率预计达到893%，预计从2012～2015的4年间，全国新增购物中心将超过130家，到2015年底将达3885家，如何有效促进销售与运营？注定“不可思议”！

小潘黯然退场

尤其令业内人士感到恐惧与不安的，是加之市场环境与生态蜕变，使过于迅猛、“野蛮生长”的商业地产除了严重供大于过外，更面临难以逆转、“七上八下”之困境。

七上：土地价格、人事费用、招商难度、同质化、电商冲击、竞争同行、空置率=成本激增、远营难度大。

八下：人才数量、进出客流、有效商流（提袋率）、品牌入驻（稀释）、商家管理、服务意识、特色创新、营销水平=生死考验、阵亡几率高！

古语有云：一将功成万骨枯，这一“将”指的是不是万达我不知道，“万骨枯”却真像许多商用地产即将发生的悲惨写照。如此说来，一向精明的小潘选择此时“急流勇退”，便在情理之中！

本文于03月10日刊载于「理财周刊」

《蔡为民免费讲座邀请函》

政策刀刀见骨，通胀如影随形，先况下该买房还是买房？决策千万难！

蔡老师每周固定期举办讲座，解疑答惑、指点迷津。欢迎对不动产买卖有兴趣与需求者参加。

报名热线：021-51036703

蔡为民讲座现场盛况：http://photo.blog.sina.con.cn/cweiming