近期（8月20日）国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区，令许多人振奋不已，咸认作为中国大陆境内第一个自由贸易区，将为上海乃至周边地区带来十年发展红利，其意义堪比1979年建深圳特区，相当于大陆范围内设置了一个香港，前景极其诱人，从而对上海房价有极明显的推升作用，股市甚至为之演出行情！

自贸区的功能明显被夸大

事实果真如此吗？我认为若“以自贸区论自贸区”，其功能肯定是被夸大了。

此话怎讲？首先，让我们先来了解一下何谓“自由贸易区”？

係指贸易伙伴之间通过签署协定，互相之间开放市场，逐步取消绝大部分货物的关税和非关税壁垒，并允许船舶自由进出，在服务业领域改善市场准入条件，实现贸易和投资的自由化。自由贸易区有货物进出自由、投资自由、金融自由，及成员经济体之间无共同对外关税等四个特点。不同于实行普通贸易优惠政策的“出口加工区”，设立自贸区可以促进地区进出口贸易和增加外汇，提高该地区在国际贸易中的地位，并增加就业促进地区整体经济发展。

确实，从“表面文章”来看，此番中央批准自贸区对上海及其周边地区是百利无一害的，但探究细节却会发现并不完全如此。

自贸区需历经“摸着石头过河”的过程

毕竟商务部发布“国务院批准设立中国（上海）自由贸易试验区”的消息时，明确表示设立自贸区主要任务是要探索我国对外开放的新路径和新模式…云云。既是“探索”与“试验”，说明“摸着石头过河”的变数仍多，加之“罗马不是一天造成的”，同样的，香港也经过近百年的耕耘与努力，才成就其“东方之珠”的国际金融中心，是否会因“上海自贸区”的设立，便撼动其“江湖地位”？我看是言之过早。

因此，我认为纯粹以自贸区的能量，想要与香港的经济、金融地位并驾齐驱，在二十年内只怕仍将是一个不切实际的幻想，光是“货币自由化”便难以真正落实，虽然上海市政府在国务院批准设立自由贸易区的前一天（8月21日）便已下发文件，提出的42条措施落实金融“国十条”，其中也包含“进一步推进人民币跨境使用”，但要落到实处恐非易事。况且自贸区范围仅仅涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区及上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域，总面积仅28.78平方公里，与广达1104平方公里无不是“自由贸易区”的香港相比，简直是“小巫见大巫”，不属于同一个量级！

房价将提前反应利多

这么说来，是否意味着我不看好“自贸区”的发展呢？当然不是！如前所述，“以自贸区论自贸区”，我深感不少人的判断太过乐观，就算是“真命天子”，也才刚“呱呱落地”，你也得给它20年的成长期吧，现在就过度吹捧， 无异“揠苗助长”。

反倒是房价有机会“趁势而起”！毕竟，在许多时候房价的高低起伏，往往反应的是预期与前景，香港已然历经百年开发，再变恐怕也是有限的，犹如进入中老年的没落贵族，只能回忆往昔曾经的荣耀与风光岁月，其房价离天花板并不遥远，而上海仍然活力四射、动感十足，神似活蹦乱跳的年轻小伙子，真不知明天又会有什么光环、重大利多加身，导致两者之间冲撞房价边界的可能性与动力，难以相提并论。

此外在我看来，上海后续发展真正的“可怕”之处，在于“自贸区+迪斯尼+大虹桥交通枢纽”之三者完美结集所形成之合力，势将带来极其可观人流、物流、金流的空前大融合与集散，进而创造充满想象空间的庞大商机，乃至房价的疯狂跃升，其能量犹如倚天出鞘，天下莫敢与之争锋！

如是以观，上海房价的持续、快速走高，已是“命中注定”，但并非“自贸区”单一发展的缘故，而是自贸区+迪斯尼+虹桥交通枢纽之三强联手所致。

本文于9月2日刊载于「理财周刊」

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