伴随着清明小长假结束与国五条地方版细则基本落地，市场进入“后国五条时期”。虽然之前连夜占位排队、疯狂交易的“盛况”已不复存在，但楼市与调控究竟将走向何方?依然众所纷纭、各说各话。                                                           

20%所得税无异“扬汤止沸”

近期新华社便发表评论文章指出：为控制房价，个别城市干脆公开限制楼盘价格，声称新盘报价明显偏高将不发预售证，类似行为明显是政府部门越俎代庖，于理不合，于法无据……云云。

确实如此，房价是开发商基于对自己楼盘的地段、环境、产品定位之考虑，并参酌买方承受能力而审慎订定的，政府为达“维稳”目的，竟将黑手伸进房屋订价结构之中，明摆的是“只许州官放火（官方想方设法卖高价地），不许百姓点灯（开发商提升品质卖高价房），说明政策的前后连贯性大有问题，犹如打蛇未着七寸，徒留不测之隐患。毕竟，除非性命交关，开发商不会做赔本生意，楼盘限价无亦“扬汤止沸”，只是徒然使均价表面上涨幅趋缓，但却不断积累房价上涨动能，及压迫消费者提早进场，从而形成价量相互拉抬与刺激的恶性循环，反倒不利房价的稳定。

成交腰斩但供应“窒息”！

也有人认为清明节前后市场速冻，买气急转直下，成交量大幅萎缩，显示国五条效应正在逐步发酵，房价即将走向“降落螺旋”。

如果我们单纯从成交量来看，的确会发现这样的状况。以上海为例，4月1日至7日商品住宅成交面积为17.35万平方米，环比前周下跌59.73%，低于年比周均21.37万平方米的水平。但不能忽略的是，同期新增供应仅2.07万平米方，环比前周暴跌95.8%！换言之，虽然成交“腰斩”，但供应欲形同“窒息”甚至可以“暴毙”名之！

那么又是原因形成上述看似交投冷清的景象呢？在我看来，首先是清明小长假扫墓、祭祖是头等大事，购房并不急于一时，因此市场相对显得清淡。即使如此，至少上海楼市清明连假成交5万平米，已是较之2011、2012近三年的新高！

市场供需不对接

其次是历经3月份的集体亢奋、“非理性繁荣”之后，当前市场处于“过度透支的短暂虚脱”状态，相信稍事修养生息，不日即可恢复元气。再者是目前供需双方都在观望后续政策与市场可能的变动，以免自己买贵了或是卖便宜了，于是我们看到，成交一边在萎缩，供应却更严重不足的现实。

此外，由于限购、限价的“非常态”原因，供需结构已然失衡，100平米以下的刚需产品恐慌性缺货，而中高端房源则求售无门。再以上海为例，按照3月份的去化能力，100平方米以下的商品公寓，3月的去化库存的时间已经降到了3.3个月的最低点，属于严重的供不应求，供求比超过六倍。但150平方米以上的商品公寓以及别墅类产品，则依然呈现“供大于求”的格局。

凡此种种盘根错节，便系当前市场乱相之缘由。

房价与政策仍将博弈

至于后市我的判断，总结来说是“四不会”。一不会：房产成交不会出现“断崖式”滑坡，因为那并不符合官方期待（税收考量）；二不会：买气恢复不会晚于第三季末，因为“土地财政”的根本问题并未得到解决；三不会：今年内房价不会安于现状，因为“抽刀断水”式外科锯箭疗法，只会助长房价预期上涨心理；四不会：政策储备已完成，中央不会坐视房价强出头，因为稳定的楼市，是推动“城镇化”前期必须完成的工作。

换言之，2013年房价一定还会涨，政策一定还会来，如此周而复始。

本文于4月22日刊载于「理财周刊」

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