18大之后，“城镇化”俨然成为我国经济社会发展的战略之一，及后续经济增长的重要引擎。

过去的城镇化是〝野蛮化生长〞

事实上自2012年下半年以来，李克强副总理便曾多次强调“城镇化”是扩大内需的最大潜力。他提出：我国城镇化率超过50%，如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平。差距就是潜力，今后一二十年我国城镇化会不断提高，每年有相当数量农村富余劳动力及人口转移到城市，这将带来投资的大幅长成和消费的快速增加。

值得关注的是，过去10年来，我国城市化率原本就以年1%约1300万人的速度增长着。而这还是在未经外力推进下自然增加的结果，十八后中央揭示未来将推动“城镇化”进程，说明农民进城的速度将加快，至少应不低于“1.2%/年”，换算每年约1500万人由农村进入城市。

贵阳面临崩盘危机

在这样的基础下，不少专家把“城镇化”的效应与功能，描绘的神乎其技，认为城镇化是三、四线城市百年难求之机遇，开发商应把握商机前往“淘金”，这点我的看法是保守的。必须要知道的是，2011年刚性限购开始时，恰逢通胀严重肆虐，许多人担心财富缩水，又被政策限购，急着把“资金变资产”才安心，于是近乎盲目的进入未限购之三、四线城市买房。

同样的，三、四线城市的开发商何曾见过如此阵仗？导致乐观情绪过度膨胀，也蜂拥进场疯狂购地，于是当前面临——在售库存、在盖房屋、待建土地之，“两在一待”过剩窘境。鄂尔多斯就不必多说了，以贵州省会贵阳为例，亦可点明问题的严重性：其城市人口不到450万，目前400万平米以上楼盘14个，800万平米以上9个，1000万平米以上6个，2000万平米以上楼盘1个！以“过剩”已无法形容其距“崩盘”的半步之遥，而其尚属限购城市，等而下之者的处境便不难想见。

在正常情况下，2013年以贵阳为首的一些城市势必面临严峻危机，因为他们是真正适用联合国公认之3-6倍房价收入比的城市——这样的地区通常经济成熟或缓慢，及人口增速停滞或稳定，因此当地的房子超过9成是当地人购买，导致价位一旦超过该区域消费人口的购买力，其房价将难以持续。

有租客就会有租房

然而“城镇化”的政策宣示及行动，将改变其命运。许多原本因需求枯竭（或财力不足）势必崩盘（跌幅超过50%）的城市，可望上修为重挫（20-30%），许多原本会重挫的板块，改善为中挫（10-15%），原本将中挫的地区，仅为微挫（5-10%），许多原本要微挫的城市上升为持平（涨跌±5%），少数城市地位上行者，甚至得到明显房价上升的契机。

也有专家嗤之以鼻的指出：农民是社会底层，就算进城也无力购房，对房价的稳定或助推没有帮助。这个说法恐怕是有待商榷的，因为就算进城农民一时之间面对高房价“有心无力”，至少他有租房的需求，既有“找房子承租的客房”，就会有“买房子供出租的房东”之产业链，自然形成了对房价推升的力量。

解决库存反而制造更多库存

因此在“城镇化”的加持下，除一、二线之外，三、四线城市的确将迎来极大发展空间，但挑战大于机遇！毕竟，房源是持续不断进入，而农民顺利转化为市民，却需要较长的时间，两者之间无法形成“无缝”对接。换言之，未来三年未限购甚至包括部份管控鬆散的限购城市，仍以消化如前述之“两在一待”的库存为主，亦即其更大的作用是“收拾烂摊子”，新进入的开发商经营压力将异常庞大。比较令人忧心的是，以“消灭库存”的主效应的“城镇化”，是否会跟当年为解决水泥、钢材而推动房地产市场需求的结果一样，反倒制造更多的库存压力？值得官方密切关注！

总而言之，如同2008年底中央基于国际金融海啸冲击外贸，于是采取"家电下乡"补贴措施，协助厂商缓解库存压力，并嘉惠农民改善生活。“城镇化”则异曲同工，也是将农村潜藏的购买力，在城市中转化为现实的消费能量，只是这一次它锁定之标的为房地产罢了。当然，房地产绝非〝城镇化〞的全部内涵，但却是不可或缺的重要组成部份，这点是毋庸置疑的。