中国社科院近期发表研究报告，建议取消期房预售制及首套房贷利率优惠，引发市场一片哗然。

取消期房预售制的目的在于〝有利于控制开发商资金链促其快建快销〞；取消首套房贷利率优惠在于此举〝并不能从实际意义上刺激太多刚性需求〞…云云。

惟上述观点是否符合实际？恐怕亟待商榷。

●预售制争端由来已久

因为果真要控制开发商资金链，完全可以透过提高自有資金、限制土地及建设融资之方式达到目的；而首套刚需进场不充分，恰恰反应的是利率不够优惠，刚需仍无力进场，反而应讨论给予更多实惠而非取消。如同〝杯水车薪〞已然不足，干脆连〝杯水〞都省了，岂不本末倒置？

事实上，〝取消期房预售制〞之议非始于今日，长期以来总有人认为预售制度是房价炒作的元凶，而积极主张〝歼灭〞之！早在本轮房地产调控之始的2005年，央行房地产金融分析小组撰写「2004年中国房地产金融报告」时，便直指：很多市场风险和交易问题都源于商品房预售制度，目前经营良好的地产商已经积累了一定的实力，建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。此一论述在当时同样引发震撼，甚至〝劳烦〞建设部(后更名为「住建部」)新闻发言人出面澄清：从十多年的实践看，商品房预售制度与我国国情是相适应的，目前还不能取消。

●预售制从出生那一刻起就有病

那么，启动于1994年的「期房预售制度」到底出了什么问题，为何每每在调控关键或敏感时期，便成为各方声讨的对象，甚至到了〝人人喊打〞的地步？

在我看来，我国所实施的预售制度从最初的构思上便出了问题。当时是基于房地产业尚处在幼稚发展阶段，大家都在摸着石头过河，为了鼓励开发商敢于冒险、〝以小搏大〞，于是设计出举世无双、一面倒向卖方的房屋销售体系。尤其在实施的过程中，既不愿放弃对既得利益者的保护，又想兼顾消费者权益，迫于无奈只能不断叠床架屋，微调游戏规则、变动预售标准，从而进一步扭曲其功能与效果，最终成就了当前不伦不类、纯属〝四不像〞的期房预售制！

●银货不两讫，后患无穷

现行预售制最为人所诟病之处，在于消费者所购房屋尚未交付的情况下，房款却已经全数进到开发商口袋，导致一系列可能风险的发生，最严重的是产权纠纷(包括一屋两卖、烂尾楼)，质量瑕疵则居次。

由于十数年来房地产长期处于荣景，因此足以使购房人〝血本无归〞的产权争端较少发生，但质量瑕疵则几乎成为常态，令消费者购房时往往〝又爱又怕〞、〝寝食难安〞直至房屋交付、产权办妥为止，而交屋之后往往又是另一场令买卖双方咬牙切齿之维权〝战争〞的开端！如此周而复始，难怪消费者成了刁民，开发商沦为奸商！

●取消预售无法逼迫开发商快建快销

这么说来，取消预售制度不正是防堵上述情事发生的最佳解决方案吗？果然则本文便没有撰写的必要了！

首先要补充指出社科院的谬误之处，取消预售制并不能促使开发商快建快销，因为以刚性法规存在的「土地闲置处理办法」都无法阻挡开发商耗费巨资的囤地冲动，废止预售的迂回作法，又怎么可能控制其资金链、迫使其〝快建快销〞？需要知道的是，开发商是嗅觉敏感的经济动物，只要有利可图，即使借高利贷都面不改色，因此实在看不出取消预售制度与〝快建快销〞之间的必然联系，这就使得社科院取消预售制的立论根据顯得蒼白無力。

其实现房销售最大好处，是解决房屋产权纠纷或质量严重瑕疵，但它却是在付出极大社会资源與成本的情况下，才可能实现的。受限于篇幅相关内容下期一并阐明。

本文于8月6日刊载于「理财周刊」

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