央行再度降息，对聚拢成形的楼市买气及“跃跃欲涨”的房价而言，无异“石破天惊”之举，等同宣告坚持两年的本轮调控，最后仍以失败告终！即使温总理一如预期于七月七日再次出面喊话，年内五度强调”绝不让房价出现反弹”，惟形势如此，怕已回天乏力矣。

●经济衰退压力巨大

摆在眼前的现实是，正当市场犹在评估6月8日降息对房地产影响究竟有多大时？央行却出其不意的于7月6日再度下调金融机构人民币存贷款基准利率，其中一年期存款基准利率下调0.25%，一年期贷款基准利率下调0.31%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。如此一来，自然对观望中的消费者形成进一步之刺激作用。

央行年内两度降息及降准，充分说明经济下行的趋势已成为现象，甚至大于官方预期，然而令人忧心的是，中央不断向市场注入流动性，其本意或许是希望对疲软的实体经济能起到一定之扶持作用，但实际情况恐怕并非如此，更多的资金可能趁机流入楼市(当然这也在中央意料与意愿之中)，以达到自己财富保值、增值目的，毕竟消费者心理预期已发生明显变化。那么，其中转折又从何而来呢？

●限购“跛脚”其来自有

首先，是我最近一直强调的，限购看似未取消，且中央一再宣示将坚持执行，但按照相关规定，历经一年之后，当下已经有相当可观的非本地家庭具备购房资格，这就使得限购无异被打开突破口，而形同“跛脚”。

这群楼市需求的“预备部队”，在取得房票之后，正等待价位探底的最佳时机进场，而连续的双降——降准、降息（含公积金部分），无疑是不断对此类族群者释放出“召唤进场”的信号，加之持续两年的调控，市场已普遍认同“双底”——政策底与价位底即使未充分“就位”亦不远矣。其中，政策的分水岭是5月7日扬州救市方案几经波折仍顺利过关，带动许多地方政府群起效尤；价位的分水岭则是在年内第一次降息时，各个楼盘因成交回暖而取消或减少优惠措施(第三季可望回到无扣率时代)，甚至按当前状况继续发展，房价向上提升已无疑义，因为整体事态有利于楼市运行。

或许眼尖的读者会发现进入今年第二季后，我就房地产走势已做出明显多方的判断，主要体现在对房价涨势更见信心。毕竟市场在变、政策在变，国内外经济、金融形势更是瞬息万变，而目前“万变不离其宗”的，是官方对房地产“欲舍还留”的矛盾情结、对经济衰退的惶恐不安，迫使调控只能“功败垂成”！

其实，如果单从上半年各项指标来看，调控效果还是相当明显的，以兴建房屋的原料——土地市场为例，不论土地宗数、用地面积、建设面积、楼面价、溢价率、土地出让金等，均在政策步步进逼的“压迫”下，快速滑落至近三年的最低点。数据显示，全国二十个重点城市今年上半年土地市场共成交2118块土地，出让金额累计为2,397亿，同比降幅达36.3%！

●“双降双底双预期”成楼市现实

其中，动见观瞻的北上广深等一线城市之降幅更为惊人——土地成交综数367块、面积1567公顷，楼面价1664元/平米，溢价率8.6%…等各项指标均创2010年以来新低，尤其土地出让金仅440亿元，同比降幅达55.3%，令食指浩繁的地方政府心痛与心急不已！

总而言之，虽然0.25%的降息幅度并不特别巨大，甚至在实际金额上完全可以忽略不计，但如同胶囊含铬（致癌物），其累积的相乘效应却不容忽视，透过双“双降”（年内两次降息、降准）及“双底”的刺激，市场越过转折点，由“价稳量增”迈向“价量齐扬”的“双预期”，已成为难以避免的必然。

本文于7月16日刊载于「理财周刊」

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