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房价为何边调控,边上涨?
(2006-11-04 14:56:52) | 分类： 楼市 |
房价为什么会边调控,边上涨?
让我们从需求与供给的简单角度,来看看近年来主要的房地产调控政策及其对房价的影响:
1.-831土地大限
政策面:
黑幕土地转让的杜绝,及土地拍卖制度的确立
受益方:地方政府,土地拍卖带来的税收外收益,成为地方政府收益的最大增长点.
第二个收益方是拥有大两廉价土地储备的地产商.
影响:供给减少,需求增长.客观的讲,公开拍地改变了传统的协议转让土地方式,打击了土地黑幕交易及钱权交易,保证了政府对土地权益的获取,有积极的一面.由于拍地遵循价高者得的方式,引发土地价格的狂彪,直接影响土地转化为房屋的供应量,减少房屋的供给量.
同时可怕的类比效应,使得较早较便宜拿地的开发商,由于其土地的大幅升值,从而将产品大幅提价.
2.-加息
政策:央巷已经连续加息数次,并且加利预计仍将继续进行.北京很多楼盘按揭利率已经上涨到6.84%,并且很多项目没有优惠利率.
受益方:银行,金融机构.
巨额的房屋信贷款,作为银行的优质资产,使得近五年银行不良贷款率大幅度下降.利息的增长,及其存款贷款利息差额的加大,扩大了银行的收益.
这些从股市金融类地产类股票的狂彪,可以一叶知秋.
影响:供给不变,需求减少.这一政策,打击的是需求面,无论是自住的,还是投资类的需求.有利于遏制过度的房屋投资.加利其实是最有效的抑制需求的方法,但是负面的影响是,已贷款的业主同样受到打击,增加很大经济负担.对于渴望买房的人群且需要依赖贷款的人群,加息是一把双刃剑.
3.-
调高按揭成数
政策:挑高第二套及大户型的购买按揭成数
收益方:银行. 银行的贷款风险进一步减小.
影响:供给不变,需求减少.这一政策,削弱了实际的购买力,打击的是投资类房屋和大户型的需求面.对钱不够但有改善需求的购房人,也是实质利空.
4.-限制别墅用地
政策:连续数次出台政策,杜绝新的别墅用地
受益方:现有别墅开发商
影响:供给减少,需求增加.别墅产品作为住宅产品的终级形态,在供给不再新增,需求持续缓慢增长的情况下,价格开始上涨.未来五年内,随着供应量的消化,社会财富的积累,对独栋需求仍将持续稳定地增长,独立别墅价格可能爆涨.好在这一条本来也与普通百姓无关.
5.-限制户型面积
政策:70%的套型建面需在90平米以下
受益方:现有大户型开发商,未来小户型买家
影响:大户型产品供给减少,需求不变;小户型产品,供给增加,需求不变.第一个收益方是目前拥有大户型开发项目的开发商,
其次是未来小户型的购买者.政策的贯彻落实力度,与小户型买家的利益攸关.如果小户型房屋真正成为主流,小户型产品成为主流,而其销售将面临压力.
6.-两年内转让收受营业税
政策:所购房屋取得产权后的两年内,收受房屋总价的5%作为营业税
受益方: 税收部门
影响:供给减少,需求不变.在房屋转让环节的征收营业税,打击二手房的供给,或导致卖家将税收向买家转移,变相导致房价上涨.
7.-五年内转让收受营业税
政策:所购房屋取得产权后的五年内,收受房屋总价的5%作为营业税
受益方: 税收部门
影响:供给减少,需求不变.
进一步扩大上条的影响.
8.-个人所得税征收
政策:在房屋转让环节的征收个人所得税
受益方:税收部门
影响: 供给减少,需求不变.
打击二手房的供给,或导致卖家将税收向买家转移,变相导致房价上涨.
附录:即将出台的政策及可能的影响
9.物业税
政策:
在房屋持有环节征收物业税,并定期随房屋价值调整税收比例.
受益方:税收部门
影响: 供给减少,需求减少.持有环节的税收,将抑制投资类房屋的持有,导致投资类房屋的出售增多.负面影响是,对自住类业主的征收,将继续加重他们的经济负担.
10.经济适用房回购
受益方:需要继续取得经济适用房人群,商品房开发商
影响: 经济适用房供给不变,需求减少.商品房供给不变,需求增加.此政策有利于消除不符合条件却购买了经济适用房的现象.但同时影响已经购买者的切身利益,反而对商品房是利好.受此传闻打击,近期的二手经济适用房已经开始降价.
阅读理解题一:
您认为,以上政策有利于降低房价格的有哪些,有利于房价上涨的有哪些?
阅读理解题二:
您认为,以上政策有利于购房人的有哪几条,有利于政府的有哪几条,有利于开发商的有哪几条?
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