“石油王国的光环，全世界的资金都在支撑的迪拜，没想到楼价到了二三万元就撑不住了！”当一场意外的危机到来时，江浙的投资客在异国他乡发出了这样的感慨。

   当市场在热炒北京、上海房价要比肩香港的消息之时，迪拜的房价似乎停留在了一个投资客始料未及的“低”水平之上，有急转直下的态势。

   不管是迪拜、香港、上海还是北京，房价的不断攀升，都与投资客有着剪不断的关系。投资客的介入，影响了房价，也悄悄的改变了开发商的角色。

   按照通常的理解，开发商从政府手上获取土地原料，然后建房卖给有住房需求的人，在楼市比较平稳的时候，一般的自住需求一次购买一套，少数能购买两套左右，或者等上一段时间再升级置业，这种行为有典型的零售商特征。

   但是，投资客的介入，让一次性购买多套房产的行为普遍化，投资客购买了房产之后，大都抱有转手卖给自住买家或下一个投资客的预期，他们抬高房价，逐步减少了开发商直接面对零售市场的机会，开发商的身份目前已经有了从量到质的转折：从零售商变身批发商。

   生意人之间的算盘和普通消费者不一样，批发商的价格由零售商的意愿决定，零售商的价格由零售商自己的承受能力和对市场的判断决定：不仅考虑最终的自住者能承受什么样的价格，更会考虑另一个投资客会以怎样的价格接手。

   目前的零售商，即投资客仍然判断市场看涨，而且他们的资金实力远非消费性购房者可以比拟，这是目前房价对于自住需求者来说已经很高，但是开发商仍然可以涨上去的主要原因。

   当开发商成为批发商之后，楼市“供求关系”的概念也发生了变化。过去，当开发商依旧是零售商时，楼市的供求关系是房子和人的关系，即一套房子有多少人购买，如果一套房子有2个人购买，就叫1：2；在变身批发商后，投资客的资金具有不确定性，楼市的供求关系就变成了房子和货币的关系，即一套房子有多少货币在等待购买，一定时期房子的单价上限就是总供应量除以流向楼市的货币数量后，得出的值。在宽松的货币条件下，如果没有其他更低风险，更高收益的投资渠道，盖房子的速度很难赶上印钞机的速度，理论上，膨胀的货币可以使房价无限上涨。

   变身批发商的开发商感知不到零售市场的变化，对他们是最大的后患，因为，现在的合作者——投资客会成为他们未来的竞争者。当楼市变化时，积压在这些投资客手中的房源很难转给另外的投资客，他们这一类人必须同时面对零售市场，这会让他们零售很长的时间，而且这个时间是以自住置业者的实际消化能力为上限的，投资客的房子没有消化出去，开发商也必须变回自己的角色，只能和他们一起做零售商。

    一手房今年的销售势头很旺，但是，这个“销售”的概念需要澄清：是批发，而不是零售。商品被零售了，被使用了，才算是真正销售出去了，现在的楼市只是将商品从批发商（开发商）的仓库搬运到了零售商（投资客）的仓库，存货需要多长的时间才真正能零售出去，需要看最终投资客存了多少货，自住者的购买意愿和承受能力有多强。