收紧拿地贷款，地方政府仍有操作空间

央行、银监会日前联合出台《关于金融促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，要求各金融机构严格建设用地项目贷款管理，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。土地储备贷款采取抵押方式的，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。

作为奥运会后出台的首个最重要政策，开发商对此表现出了高度的关注，随机调查显示，相当多数开发商高层表示，政策风向表明，企业应放弃奥运前期待政策救市的心理，转向更务实的态度，但是近期西安出现的地方政府补贴购房政策，使不少人看到了地方政府的另一种态度，调查显示，北京也有类似的个案出现，在美国“两房”救市方案出台后，房地产企业是否就可以期待政策救市在中国也能出现呢？。

                       “救市预期不可再期待”

“实际上从72号文开始，就已经不允许这样贷款买地了，我们早已经习惯了过紧日子”，明天地产的总经理陈云峰对此政策表示不意外。但是他同时指出从政策的另一个角度来看，对开发商给出更明确的信号是，政策趋紧的势头不会变，过去开发商希望救市的企图基本破灭，房地产企业除了在拿地方面更需谨慎，在其他市场策略方面也要慎重考虑政府的政策信号。

随机调查了多位开发商的反馈显示，持此观点的占到相当多的比例，中坤集团总经理焦青表示，开发商应该将重点放在企业内部发展上，期待政策救市的想法本来就是不明智的，在目前的政策趋势下，房地产企业难免会出现淘汰的局面，央行再度强调以前曾经推行的政策，表明政府的政策是长期性和稳定的，也预示这今后较长的时间内，不会有明显的变化，希望继续生存发展的企业应该积极进行战略布局调整，练好内功，不要成为宏观调控的目标企业。

北京高策房地产顾问有限公司董事长李国平则表示，国内市场化的环境下，独立运作的房地产企业不具备救市条件，开发商希望政府政策救市的预期是不成立的，开发商应该理智面对当前的政策环境。

中原地产华北区董事总经理李文杰表示，央行还强调了70%估值的数据，其实过去也一直这样在操作，但是此次再度强调，体现了央行对未来房价下降趋势的担心，70%的估值体现了政府对未来房价下跌30%可能性的预防，也给市场对房价的预期带来暗示作用，在此预期下，保全银行，而不是去救开发商应该是必然的选择。

                   地方政府新对策仍有空间

知情人士透露，在北京某近郊区县，近日有知名企业希望退掉其去年所获得的土地，该地块已经缴纳三千万元预付款，该企业表示可以放弃该部分款项，因为目前资金压力较大，拿地贷款受到限制，但当地政府表示，将会协调有关方面的关系，协助解决贷款问题。

李国平表示，地方政府和中央政府在房地产政策的执行上过去就有过“上有政策，下有对策”的先例，目前，在开发商总额贷款具体投资方向并不会细化到是否购买土地，还是完成开发的背景下，地方政府完全有可能通过各类关系，给当地房地产企业协调土地款；此外，在土地总价门槛和付款进度门槛，现行的政策也不是完全没有操作空间。

业内的观点显示，严格执行“不让贷款买地”的政策，还有一定的挑战，而西安地方政府的购房补贴也可以视为另一种思路的“对策”。

                    将从两方面维护市场稳定

不过李国平指出，对于开发企业而言，也不必过于担心政策救不救市的压力，实际上在重申限制贷款拿地的同时，央行并没有提及对开发企业全面的限制，如，对于已经获得土地，进入开发环节的贷款就没有新的规定，因此央行的此举正好位于“救市”与“打压”的中间位置，开发商获得完成在建项目开发所需的资金支持是不受政策的公开限制的，这样，一方面限制了企业进一步的盲目扩张拿地，增加新的压力，同时也能避免房地产市场资金链断裂出现大的波动，如因为资金紧张烂尾等，两方面的着眼点都是未来维护市场的稳定。