开发商称近3000人排400套房，但目前仍剩余四分之一未售出

     北京首个承认为了销售额而低价入市的楼盘----美利山并未如外界所预料的火热。昨日偶然在网上看到帖子，称沿海集团低价入市的美利山楼盘首批推出400余套（楼盘广告称440套）后，虽然排队者火热，但依然剩余百套未售出，感到比较意外。

                            证实确有百套未售出

    经过核实相关签约数据（310多套），并向开发商负责人核实，证实该楼盘截至到今日确实有百余套未售出，“这样的销售业绩属于正常”，该楼盘的负责人说。

    受此影响，知情人士透露，该楼盘开发商开盘前原计划在本月20日左右新推出部分户型的举措也推迟，至26日；计划上调的价格未见明显上涨（美利山首批网上签约均价为13700左右），开发商的说法是上调了300元(即由13500元/平米上调为13800元/平米)，销售人员接受电话咨询时表示未上涨。

  1月5日，该楼盘首次开盘比较谨慎，积蓄排号资源数月，累计客户号近3000，开盘当日几乎全部到场，按照400多套房屋计算，供求比例为七人可购买一套。当时业内普遍预计该楼盘会在当日基本售罄。

   更有人透露，开发商当时亦乐观预计，20日需要加推新盘，价格将“低开高走”，市场人士透露开发商的预计第二次推盘时，价格能上调900-1000元/平米。

                        户型与预期或是主因

    据现场观察，1月5日到场的客户反应，与周边楼盘15000-17500元/平米的价格相比,扣除600元/平米的装修成本，13500元/平米属于明显低价，是吸引其过去的主要原因，但当日有客户觉得部分户型朝向难以满意：有一栋楼是东西朝向，另外首批推出的户型中，有摇号中选客户放弃朝北的一居小户型。

   当日有客户预计再推出的新户型会有更好的朝向和格局，并认为在目前的市场环境下，价格仍算高，如开发商所说的那样大幅上涨，“低开高走”的可能性不大，希望等待有更好户型推出，不愿意轻易出手。

个人揣测,这些因素可能是该楼盘剩余四分之一的主要原因。

                        舆论正在改变预期

   按照目前的销售比例，当日开发商称去美利山现场的近三千人，如果三百人买房，则是有九成人当了看客和陪购。

   随着两会的召开，房价再成热点，开发商代表潘石屹自己上会也说房价会下降，近期的舆论环境和政府说法也逐渐呈现一边倒的态势，继续影响着置业者的未来预期。

  市场理性面对低价入市楼盘,表明楼市的心态与2007年6-11月份已经有了本质的变化,而且依旧在持续，市场的心态对准备新入市的开发商而言，是应该关注的。

   未来究竟如何？有人依旧在坚持涨价策略，上周六去管庄远洋一方，销售员说均价已经超过13000元/平米,有的户型能卖到15000元/平米;上周五接到短信,说北纬40°团购折现金,但是销售员坚决否认.北纬40°没有去现场,但在远洋一方售楼处未见买房人。

                         “绯闻”主角身份明晰

   大家都在说降价，但北京媒体苦于找不到案例，于是楼市各类变相降价行为最为最热的新闻点，被媒体紧紧盯梢，成为当下敏感的话题，如同狗仔队盯上娱乐明星的“桃色绯闻”。

   目前很少有开发商如1月5日上市的美利山开发商那样勇敢，公开称为了业绩而低价入市。遇到打听，依旧称已经涨价，并将继续涨价。而上市公司最近似乎集体身陷降价“绯闻”，珠江奥古斯塔送宝马、富力桃园送奥迪等消息被放大传播，影响着舆论。当上市公司沿海地产公开称为了业绩而低价入市，换来的却是市场如此的反应，不知道其他上市公司如何避开“绯闻”，顺利应对即将到来的年度报表。

                             变与不变

   最近两天总接到经纪公司短信，说有后现代城两居出售，价格优惠。美联总裁郭应龙说，他现在要求业务员多和房东讲行情预期，劝房东让步，以促成交易；而以前经纪人主要是给买房人讲行情预期，让买家加价，以提高佣金收益。

   变与不变，大家边看两会边考虑。26日美利山再推300套，将再去现场仔细看一看，问一问。