与中坤董事长黄怒波对话

  住宅市场面临的种种不确定性，将带来更多的投资者关注商业地产的投资。时代在变，假日调整可能在外人看来是微小的变化，而把握外界变化对目标消费群基本需求的影响，是商业投资者遵循的基本思路，也是中坤未来投资商业地产的基本思路。　　——中坤集团董事长黄怒波

　　“我做事考虑最基本的需求，中坤旗下的商业地产也是从最基本的需求出发，确立自己与众不同的定位。”日前，中坤集团董事长黄怒波表示，做住宅有模式，而商业不能重复别人，也不能重复自己。

　　假日经济，黄金周效应历来深受商家的关注，而对于从今年起实行的新的国家法定节假日方案，会对商业的开发和运营带来哪些影响？业界需要怎样审视假日经济的新商机？在休闲度假经济方面颇有建树的黄怒波表示：这一调整蕴含着行业的变化先兆，“这将给北京等中心城市的商业发展，带来新的结构性变化”。

　　假日调整提升本地休闲消费

　　张家齐：中坤集团目前在关注哪些类型的商业投资？

　　黄怒波：中坤在休闲类商业上一直关注比较多。去年国家法定节假日调整方案浮出水面后，我们就很关注。因为这会对我们所从事的领域产生影响，因此我们对休闲类商业有了一些深入的关注与思考。

　　张家齐：预期的影响会比较大吗？

　　黄怒波：从1月1日起，全国实行新的法定节假日方案，一个明显的影响是，今后本地居民的消费在中心城市会加大比例，外来的消费人群会明显减少。

　　其中包含着两个方面的变化：一是取消一些长假，使得假日消费的人群档次和类型会有所提升：北京本地人的平均消费能力会比一般二三线城市来京旅游者强，档次会更高，对消费场所的要求也更高，消费内容会有所变化；二是节假日消费的内容也会变化，如外来的游客的假日消费主要是观光经济，如门票、交通、酒店等等；而本地的消费更多是关注休闲度假性的消费，如核心商圈的商业、酒吧、文化场所等等，近郊的休闲运动经济等等，会在短期假日增多的背景下，这些地方都孕育着新的商机。

　　都市夜生活经济圈值得关注

　　张家齐：从时间概念来看，这些新出现的消费内容会出现哪些新的特征？

　　黄怒波：根据经验，这些休闲消费的内容中，适宜夜间消费的占相当大的比例，如酒吧、文化演出场所、运动和部分购物活动，北京在夜生活经济方面一直相对落后，这个概念应该受到更多的关注。

　　张家齐：从空间概念的角度，北京哪些方位所受到的影响会比较大？

　　黄怒波：此类消费需要有一定商业基础，目前四环内的商业文化基础已经比较好，是受到影响最明显的区域，如西单、国贸周边，朝阳公园区域比海淀要成熟一些；而外围的一些新兴区域也会受到带动，石景山阜石路新的商业文化产业带也是我们看好的区域，通州新城区域的休闲产业已经在起步，大兴的第二国际机场区域内，我们都比较看好，昌平、怀柔等近郊区区域的休闲开发也有待进一步深入。

　　张家齐：哪些区域可能需要进行转变，适应目前的假日形式？

　　黄怒波：假日调整会对旅游性消费特征比较明显的区域产生一些影响，比如王府井区域，在外地的旅游人数减少后，需要改变自身的定位，增加适合本地消费的休闲文化娱乐类功能；四环内的话剧场只有5个，目前供应越来越紧张，随着短期节假日的增多，此类场所的投资价值也会明显增大。

　　休闲商机将激活社区商业创意

　　张家齐：休闲类商业的定位与创新需要怎样的思路？

　　黄怒波：从经营内容上讲，有很多新的生活和精神需求可以被引导。从基本的生活需求出发，激活商业经营的创意，将是未来休闲类商业的活力所在，如就近消费的人群增多后，对传统的商业要进行细化思考，社区的商业有很多的创意，如社区的商业可以细化为主题俱乐部：话剧俱乐部、养生俱乐部、单身母亲俱乐部……北京作为一个几千万人口的城市，永远有新的需求需要去解决，商业机会是无限的。

　　张家齐：北京休闲商业的进一步发展，会面临哪些需要解决的问题？

　　黄怒波：主要是成本增加的压力。新的形势下，最适合未来休闲商业的优质资源主要集中在四环以内，而四环以内的土地成本非常大，而开发空间却很小了。克服这一障碍需要对四环内的商业资源进行再利用。中坤集团目前不仅对旗下的优质商业资源采取了全部持有的策略，大钟寺绝大部分将持有，另外还在城区寻找新的商业开发利用机会。由于目前城区的土地成本很高，可利用成片开发资源也很少，商业经营者需要转变思路，我们正在寻找一些零散的优质商铺，进行重新改造和包装，进行整合经营，这可能是一个新的方法，也算是一种创意。