3月1日，国务院下发了“国五条”细则，其中三大杀手锏：限购政策范围扩大、力度加大，全面升级；第二套住房首付款比例和贷款利率提高；依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。人们翘首以待调控重拳出击下房价有所平稳和下降，但国家统计局日前公布的数据却令人担忧，数据显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格仅温州环比下降，持平的城市有3个，上涨的城市倒有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。对比分析，无论是上涨城市个数，还是上涨幅度，均创出了去年以来的新高。

我国历次房价调控都未能真正使房价下跌

从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年里，国务院先后九次常务会议专题研究并出台房地产市场调控措施。而始料不及的是，十年来的持续调控不仅没有使房价真正下跌，反而造成房价越调越高。 

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房价为何不买调控帐？房价为何还上涨？这种现象发人深省。

大量刚需和人多房少是房价长期走牛的主要推手

房价为何难还上涨？我国住房大量刚需和人多房少是房价长期走牛的主要原因之一。

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城市化水平提升将使增加住房需求

目前我国城市化水平仅只有50%左右，在2050年之前，中国的城市化率要提高到70%以上，据估计，未来10年，农村人口进入城市，将每年创造近4亿平方米的住房需求；旧城改造“制造”的被动住房需求和城市居民改善性居住需求也会每年创造8亿平方米的住房需求。小城市人口进入大城市，也将在大城市里创造非常可观的住房需求。这些需求未考虑在房价上升期间的投资性需求。如果废除户籍制度，城市化进程将加速，城市的住房需求将更为庞大。依据不同研究人员的预测，未来10年的商品房供应需要维持13-16％的年复合增长率才能满足刚性需求。

收入增长将使改善型住房需求增加

随着我国经济长期保持高速、健康、稳定发展，国强民富，在城市居民人均收入连续以每年近两位数的增长下，积累了一定的财富，使人民群众改善生活改善住房的欲望大幅上升。小换大，旧换新，更换结构或环境更佳的住房成为人们竞相追求的理想和目标，近年来我国改善住房的需求不断上升，就是消费升级的标志之一。

投资、投机及通胀压力使住房需求增加

目前，我国民间资本非常庞大、充足，在银行存款利率较低，货币社会流通性过剩的情况下，可供人们投资、投机的渠道也只有证券和房地产这两个主渠道。由于国内上市公司长期重融资，轻回报，以及其他不利因素，造成了我国证券市场长熊短牛，证券市场不仅没有赚钱效应，而且多数投资者特别是广大中小投资者亏损累累，造成证券市场人气不旺；与此相反，房地产市场却是长牛短熊，给投资、投机者们赚得盆满钵满，所造成的财富效应，使人们对之趋之若鹜。

在货币越发越多，通货膨胀形势下，促使人们通过购买房屋来保值增值，居民买住房，除了自住，另一方面是为锁定自己的购买力;也为保值，免得财富在通胀期间缩水。事实表明，存房收益远超存钱，远远跑赢CPI。

增加房地产税费反而使房价更高

很多人单凭主观想像,以为大量增加房地产税费，就可以抑制投机、投资性购房,打击炒房，以为这样做可以平抑房价。而多年来房市调控的实际情况表明，其弊病远远大于利,由于中国现在房市是买方市场, “羊毛出在羊身上”，卖房者将多增加的税费转嫁到买方头上，投机投资人的利益并没有得到实质性的打击，而买房用于自住的买家反而增加了额外的负担。

压制刚需反而积聚压力，只有释放刚需才能缓解供需矛盾

人们都明白这样一个物理常识：对压力容器持续施压时，容器的压力会逐步上升，到了容器的耐压极限时，会以瞬间爆炸的形式来释放压力，而这样一种释放是极为危险的，是人们所不希望的。房地产与此相似，多年来的调控，无非是通过增加税费、收紧货币、限购限贷等措施来压制需求，而增加供给的只是通过大力建设社会保障房，希望通过社会保障房来带动房价下跌，其实这是一厢情愿，因为社会保障房和商品房分属两个市场的东西，前者是计划市场，后者是商品市场，两个市场影响不大，怎么能指望用社会保障房来打压商品房？中国的人均财力、物力远不如新加坡等国那样雄厚，社会保障房占整个住房市场的份额还不能做到足够大，因此，对商品房市场的影响微乎其微。

住房和城乡建设部统计显示，2008年至2011年间，我国大力建设保障房，累计开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房超过2300万套，基本建成1200万套以上，如再加上2012年和2013年分别计划开工建设的700和630万套保障房（注意，由于财力等因素，保障房开工建设套数逐年下降）累计保障房数量也达到一定规模，但我们的商品房价下跌了吗？

要想有效控制房价，不让其过快上涨要堵疏结合，以疏为主。"堵"——就是采取适当措施真正抑制住投机、投资性质购房；"疏"——就是要增加供给，除了要大力建设社会保障房,更要化大力气建设限价商品房，地方政府要摒弃土地财政，减利、减税费，以惠及广大人民群众,让广大人民群众特别是中低收入家庭能住上房，住得好房。