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广州人均GDP超万美元暗示房价上升空间很大？
(2007-01-09 12:54:37)| 分类： 财评经论 |
广州人均GDP超万美元暗示房价上升空间很大？
文/乐耀辉
广州人均GDP或超1万美元，成为中国内地首个发达城市。这一新闻立即引来社会各界的高度关注，但大部分人都对其真实性表示怀疑。
我们不妨来看看广州人均GDP是如何超过1万美元的。不久前，广州市市长张广宁在公开场合表示，预计2006年广州全市地区生产总值将突破6000亿元。按现行汇率换算，6000亿人民币兑换成美元，在除以广州户籍人口702.66万人（全国第五次人口普查的数据），那么广州市人均GDP将超过1万美元，提前进入发达城市，把深圳、上海等城市远远抛在后面。
很显然，广州人均GDP超过1万美元还只是一个预计的说法。而且在遭到社会广泛质疑之后，广州市政府有关领导和单位对这一“业绩”开始含糊其辞，有点不认账的感觉。
从GDP的结构分析可以看出，房地产开发投资对广州GDP贡献是巨大的。仅2006年广州土地出让就狂揽139亿元，占预期GDP的2.316%。其中2006年12月推出的琶洲PZB1301商务用地更是拍出7.42亿元的天价，楼面均价已高达10037元/平方米，让人咂舌不已。
房地产投资之所以能为GDP带来巨大的贡献，关键在于房地产行情需求旺盛，房价不断高涨。根据广州“阳光家缘”的数据，2006年广州十区商品房均价为6343元/平方米，比2005年的5117元/平方米高出1226元/平方米，涨幅飙升24%。
由于房价太高、涨幅太猛，老百姓抱怨纷纷，2007年房价是否降温一直是他们牵肠挂肚的大事。然而就在年关之际，广州市张市长金口大开，高调暗示2006年广州人均GDP将超过1万美元，率先进入发达城市。
由此，笔者从张广宁市长的口信里读到了另外一层可能存在的暗示，那就是现在广州人的收入越来越高，房子的消费能力依然坚挺，广州的房价还有很大的上涨空间。
为什么笔者会有这样的理解呢？我们通常说，房价收入比是衡量房价是否合理的关键因素。有专家说，房价收入比在3—6之间是正常的；也有专家说，房价收入比在6—9之间依然合理。设身处地地考虑一番，其实政府部门是不会用什么房价收入比来衡量一个城市的房价是否正常，因为房价越涨政府越高兴。即使有些政府有点理智的话，也是采用6—9这个较高的比值区间，或者用政府自己的某某标准来衡量，以便安抚市民。
倘若广州市政府用6—9这个比值区间来衡量广州的房价，以1万美元人均GDP为标准，那么广州市民购房的单套房价总价应该在50万—70万元之间。再以每套90平方米的面积（经济适用房）标准来预算，那么单套房价在5550元—7770元/平方米依然算是合理的。而2006年广州市十区商品房均价仅为6343元/平方米，2006年12月广州十区均价也才7439元/平方米。这似乎表明，广州的房价还有一定的上涨空间。
2007年房价上涨，这对广州市政府来说，是个巨大的利好。不仅可以增加政府的收入，还可以从中获得GDP的增长。但是，一个严峻的问题摆在面前，政府高调暗示广州人均GDP或超1万美元，广州市民却没有因此欢呼雀跃，反而是由于目前各种高涨的生活费用，尤其是房价飙升，很多广州市民处于生活的重负之下。
如果2007年广州房价继续高涨，增幅远远超过收入的增幅，那么即使广州人均GDP超过1万美元还有什么可以炫耀的意义呢？
以上是笔者对广州市张广宁市长讲话的精神的浅薄理解，但愿我的理解不是曲解，而是在某种程度上充实了张市长的讲话精神。
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