文/乐耀辉

 

对普通老百姓来说，买房只有一个字——难！！！时下有这么句流行语：这年头什么都涨，就是工资不涨，工资涨了，房价却比工资涨得更多。

这不，步深圳上半年房价猛涨的后尘，2005年9月广州房价在各大开发商的“预谋”下开始强烈上攻。10月，广州十区新建商品住宅批准预售面积为52.19万平方米，交易登记面积为74.21万平方米，交易均价5597元/平方米，比9月的4950元/平方米上升了647元，增幅高达13.1%，创今年历史新高。而作为广州楼市核心的老八区更是以6250元/平方米的高价收市，比9月上升545元/平方米，增幅为9.6%。对此，广州市房地产交易中心副所长黄文雄认为，不能以单个月的成交数字作为整体楼市判断的依据，近期楼价属于正常范围内的合理波动。

然而面对即将到来的2006年，房价走向何方是个非常敏感的问题，因为它牵动着每一个广州市民的心。

 

房价飙升的背后

在寻求2006年广州房价轨迹之前，不得不探寻2005年第三季度以来广州房价飙升的背后动力。就在全国楼市“降”声一片的时候，广东部分地区尤其是深圳和广州的楼价为何会逆势大幅上扬？

华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所王幼松所长从宏观上做出了有力的分析，在国家宏观调控的作用下，开发商的资金链出现不同程度的短缺，并且广州市土地供应日渐减少，开发的楼盘面积下降，市场上商品房供给量减少，而广州最近几年的购房需求旺盛，平均增长率在10%以上，供需矛盾进一步恶化是导致房价上升关键因素。但供需关系的恶化是表面的。因为广州楼市的空置率非常高，1——10月商品房空置总面积566万平方米，但空置的房子都是一些结构不合理、质量存在问题、房产权证不清楚，消费者自然不会去购买这些房子；另外广州的中高档楼盘过多，抬高了房价，这一点是开发商潜意识营造的。如果能有效释放空置房、调整楼市结构，广州盘源应该比较充足，房价也没有理由飙升。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，目前广州房价上涨主要原因有三。一是广州中心城区的楼盘供应量减少，老八区可开发土地已基本开发完毕，在市场各方都看好的前提下，2005年广州旧城中心区物业大涨是理所当然的。二是广州基础设施建设（如三号线、四号线地铁）等加快，郊区楼盘的地理优势得到很大提升，楼价也得到提升空间，如番禺区平均楼价比5年前上涨近50%。三是广州楼价1998-2003年均为稳中有降，而同期广州经济增长年均不少于13%，广州已积累了强有力的购买能力，在这一两年间爆发。当然，也不排除外资进入的影响。

不过，有不愿透露姓名的业内专家矛头直指开发商，广州房价的飙升与开发商恶意炒作不无关系。首先，广州某些开发商借助一些媒体大呼“200亿资金进入广东楼市”，虚张声势；然后，各大发展商不顾成交量的增减，联合抬价，给消费者造成涨价的假象；最后，大力推处中高档楼盘，不和情理地增加楼盘的附加值，玩弄各种促销手段。据了解，广州不少地产巨头仍然不满足，私底下制订了明年升价的目标，甚至细化到每个楼盘每个月必须涨多少百分点的“狂想计划”。

“认筹风”被认为是本次房价上涨行情的助力器和开发商最恶劣的营销手段，由于广州楼市货量不多，有些楼盘在未取得预售许可证的情况下，就开始进行“内部认购”“内部认筹”或“内部登记”等违规买楼行为，拿预售证的楼盘则先搞“内部认筹”，然后一而再、再而三推迟开盘时间，并且大做特做“本楼盘升值潜力无限”之类的广告，而只有等到开盘那天才正式公开房价，以形成哄抢的效果，购房者则被开发商牵着鼻子跑。广州市房管部门已经明示要坚决刹住“认筹风”的蔓延，严厉打击开发商的违规行为。

广州房地产市场1979年始，已有26年发展历史，1993年房价攀升至历史最高点7568元/平方米，其后持续下探，到2000年开始复苏，目前广州房价正在高位运行。寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同博士指出，在目前GDP和CPI双重回落的背景下，广州房价与全国趋势背道而驰是一种非正常的上涨，但同时也意味着广州房价见顶回落的可能性进一步增强，广州房地产业在今后两三年或更长的时间内处于调整的性质。

2006年房价“高危”调整

据广州日报与搜狐焦点房地产网最近的联合调查数据显示，76.43%的网友认为单价6000—7000元/平方米是他们所能承受的房价极限，而57.09%不打算在近期买房，40.58%认为2006年房价会有所回落。尽管这一组数据的真实性有待考证，但至少可以说明大部分广州消费者勇敢对高房价说“不”。但有业内人士尖锐地指出，2006年广州房价具有一定的危险性。如果房价超过购房者心理极限之后依然“我行我素”地上涨，那么广州楼市极有可能陷入巨大的泡沫之中，很可能从此一蹶不振，需要更长的时间疗伤治病才能复苏；如果2006年广州房价在购房者的心理极限波段调整一段时间之后有效而有序地回落，那么广州楼市会慢慢进入到一个新的发展周期中，市场环境更加成熟理性。这位人士告诫广州的开发商不要为了短期的利益，而搞得楼市掉进万丈深渊，对开发商（尤其是知名的大型开发商）自己来说也是得不偿失的愚蠢行为。

韩世同接受记者采访时表示，2006年的房价取决于两个主要因素。第一，消费者的预期，如果消费者认为房价必将步步高升，那么“趁早买房”的置业者和投资投机者的焦灼心态会引发更火爆的楼市；相反则会使广州楼市走向平缓的下通局势。第二，楼市的供求关系是否发生实质性的改变，这关键在于广州市土地供应的政策和对发展商楼盘开发的严格管理政策是否到位。

实际上，在楼价不断攀升的同时，广州楼市成交量却逐月减，2005年10月份十区商品房交易宗数8740宗，环比减少1.48%；11月的日均签约量为106套，比10月少44套。另外，11月老八区的成交均价为6423元/平方米，也比10月下跌了62元/平方米。楼市成交量每况愈下的迹象也表明，广州房价已经在消费者的心理极限波段运行，市民的购买力出现萎缩，消费预期正在下降。正因如此，王幼松对2006年广州房价走势非常谨慎，他认为，广州楼市陷入泡沫的可能性极小，2006年房价可能有一定的增长，但增长空间不会太大，估计也就在5%左右。

然而，赵卓文却断然所谓“缓升”“缓降”等都是中庸观点，2006年广州楼价必涨，而且涨幅不会少于10%。其因有四，第一，房地产与宏观经济已经越来越同步，今后几年广州经济的增长都会在13%以上；第二，广州政府储备的土地资源已不多。大发展商可开发的土地也日渐枯竭；第三、从综合开发成本看，土地、建材费、人工费、融资成本等，无一不是上升趋势；第四、外地资本（含境外资本）入穗已是必然趋势，继北京、上海之后，不动产投资的重点将在广州。

面对广州房价飙升的压力，广州市有关部门纷纷露脸，再三强调，目前广州房价属于正常的合理的波动，无需惊扰。广州市房地产交易中心副所长黄文雄认为，不能以单个月的成交数字作为整体楼市判断的依据，2005年10月楼价上涨的原因还有待具体分析，新建商品住宅从1月份的4825元/平方米，到6月份的5303元/平方米，再到10月份的5597元/平方米，价格曲线斜率基本不变，价格走势平稳。就今年1－10月广州十区的商品房交易数据来看，交易登记面积处于每月70万平方米左右，波动幅度在10%以内；交易均价以5000元/平方米为基数上下波动10%，属于正常范围内的合理波动。

广州市房管局则于2005年11月29日公开表示，2005年广州楼市平稳运行，未来广州市房地产市场将依然平稳，大起大落的情况不会出现，主要有四大因素：第一，目前，广州市的房地产市场正由解决居住向改善居住过渡。在这样的市场上，购房人一般比较理智，需求较富有弹性，“一哄而起”、“买涨不买落”等极易造成市场波动的跟风心理比较淡薄；第二，促进市场供求在数量上、结构上更趋于平衡；第三，土地供应充足，房管局在番禺、花都等储备了大量的土地，这些土地将很快推向市场，满足市场的需求；第四，广州市房地产市场容量大，抗风险能力强，每年批准的预售量基本上都在1000万平方米以上，一般的炒房团不会对广州市房地产市场造成明显影响。

 

平抑房价，经济适用房将“大打出手”

但是，说归说，做归做。通过什么方式才能有效地控制房价恶性上涨才是当务之急。广州市在加大提供土地供应（2006年住宅用地出让的热点将在番禺、花都、白云、萝岗、南沙以及建中心镇等地，老城区将不会出现大量出让土地的情况）的同时，拟重建经济适用房。据悉，目前广州市正在拟订和推进“新社区”计划，建设经济适用房以解决中低收入家庭的住房问题，进一步推动“高收入者购买商品房、中低收入者购买经济适用房”的分类供房制度，促进市场供求在数量上、结构上更趋于平衡。但“新社区”计划正在制订中，无法获悉具体内容。

早在16年前，广州市就建设了经济适用房（当初称“解困房”，后改为“安居房”），全市共建了5处经济适用房小区，为3万多中低收入者解决了住房问题。但从2002年开始，广州市停止经济适用房新项目的建设，改为以住房货币补贴及廉租房建设的补助形式。王幼松对经济适用房的重新启动表示欢迎，他认为，经济适用房的推出是对广州楼市消费结构的调整，对房价有一定的平抑作用，如果经济适用房占未来楼市的比例超过10%就有明显的降价效果，并且它还对开发商的心理将会产生一定的影响。虽然如此，王幼松还是有些担心，经济适用房是否能成功地解决中低收入者的居住难题、化解楼市风险，主要在于政府管理，如果管理不当以及对“中低收入者”购房的认定出现错误，经济适用房流入商品房市场必将是个致命的打击。

至于，广州要建多少经济适用房、何时推出，业内人士高度关注，认为这是个非常敏感的问题，一旦判断错误，将会波及整个房地产市场。广州市土地房产政策法规研究会副会长黄建明提供了一个明确的建议，目前我国经济适用房占有量仅为5%—6%，而要让普通老百姓买得起房子，至少要30%的占有量。

但赵卓文对此表示强烈的反对，广州房地产市场是一个市场化程度很高的市场。多年来，广州不搞经济适用房建设，光靠完全的市场调节，就能提供高、中、低档价格的合适产品。通过市场运作来充分解决居住问题，广州绝对是一个范例。广州重操“经济适用房建设”题目，无疑是在走回头路。广州房地产的秩序很不容易建立起来，倘若经济适用房建设量超过市场总量的20%，将是一场灾难。

不论如何，广州经济适用房的建设已经到了不得已而为之的窘迫境地，“建经济适用房不能太急，建多建少由市场决定，不可能2006年就建几百万套全部解决种地低收入的住房问题，这是个长期的过程，2006年房价不会因其而改变稳中有升的大趋势”，一位开发商接受记者采访时显得很坦然。

对于今后如何控制房价，华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所王幼松所长高屋建瓴地提出几点建议。第一，政府相关部门应该及时准确地公布房地产市场中的各类信息，包括每个新开发楼盘的建设成本（如土地价格、建筑材料成本、楼盘销售成本等等）；第二，把现有的房屋资源进行合理分配，大力扶持二手市场交易，并通过税费的优惠政策对存量的空置房进行有效消化；第三，对广州整体商品房的土地资源与社会需求做深度的合理分析，从而建立一个有序的科学的土地供应规划系统，加快萝岗、南沙等新城区的建设，稀释日渐高涨的房价。

此外，广州市有关部门对平抑房价也是该出手时就出手，采取了一系列措施。如加大闲置土地处理力度，严格土地出让合同的履行，对于不按期支付出让金，或不按期动工建设的，坚决解除合同，收回土地；这一方面可以增加政府土地储备，同时可以有效督促用地单位及时开工、按时竣工，避免开发公司以储备土地为名“囤积居奇”，干扰市场正常运行。