加载中…奥运后地产将提质发展
(2008-09-19 16:36:55)
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地产时评房产 |
| 作者：文/ 著名房地产营销专家、财经专栏作家 陈真诚 |
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| 奥运后中国房地产的走向、政府宏观调控政策是否松动等问题，曾作为备受争议之谜，成为了公众关注的焦点。而就在奥运会刚刚结束后不久，也就在离去年9月27日央行、银监会联合出台“房贷新政”整整11个月后的8月27日，央行、银监会再次联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》（以下简称《通知》），几将奥运后中国房地产何去何从的谜底彻底揭开。 2007年的国土资源部39号令规定，地方政府拍卖土地，土地出让金可以分期付款，却不可分期获得土地使用证，只有全部土地出让金付清之后开发商才能够获得土地使用证。而后，2007年的“房贷新政”及其“补充通知”和今年1月7日发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》（即“土地新政”）相继对相关问题进行了明确而严格的规定。细读内容就会发现，《通知》实际上是结合国土资源部39号令在去年的“房贷新政”及其“补充通知”和“土地新政”的基础上对相关金融、土地政策的执行进行了更明确的细化。 《通知》规定，对国土资源部门认定的房地产建设用地，超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足1/3或投资不足1/4的房地产项目，应审慎发放贷款。对闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。为此坊间有人称此《通知》为“限贷令”，由于房地产业属于资金密集型产业，《通知》一旦施行，远比缴纳闲置费更为严厉，这就意味着房地产业或将告别人人皆可做开发商的时代，意味着那种开发商利用很少资金就可能实施滚动开发现象将成为过去。因此说，《通知》实际上提高了开发商进入房地产市场的门槛，使大量自身资金实力不够的开发企业被淘汰。这无疑将加速房地产行业洗牌，为那些有资金实力的开发企业留下更好的发展环境和发展空间，将为行业提升提供良好机会。而《通知》同时也指出，对符合国家《住宅性能评定技术标准》和《绿色建筑评价标准》等先进节地技术的房地产项目，优先予以金融支持等，将为那些积极提高技术、注重环保、节约资源的开发企业提供发展支持。 在当今房市情势下，央行和银监会出台对囤地的房地产开发商最严厉的调控措施，彻底消除了开发商就搁置多年的土地从银行获取贷款的可能性，将使得一些大量买地囤地的开发商的资金链进一步紧张，迫使其或吐地增加二手土地上市降低地价，或因资金链断裂而退出市场，从而加速房地产行业深度洗牌。 《通知》出台，表明政府在执行从紧货币政策、从严土地政策方面没有任何松动。在以后，那些信誉度高、有资金实力的大中型开发商，无疑将依然得到银行的继续支持，一些中小开发商的融资将更加困难，面临淘汰，这将促进房地产行业大开发商格局的形成。 《通知》规定商业银行不能筹措资金买地，要求严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，这将减少或杜绝银行参与房地产企业购地囤地的现象发生，有力遏止或减少未来“地王”再出现，促使土地价格回落，降低开发商未来的拿地难度和拿地成本。 此外，《通知》将有利于房地产金融创新，拓宽房地产金融渠道与空间，促进房地产金融发展。当今，房地产金融出现了一个新的趋势变化，不少开发商的融资渠道从银行转向了理财、信托、基金、公司债券。如万科在8月26日收到了中国证券监督管理委员会《关于核准万科企业股份有限公司公开发行公司债券的批复》，公开发行面值不超过59亿元的公司债券。 综上所述，《通知》无疑将促进房地产市场更理性、更健康地发展，使奥运后房地产发展获得提质时机，为优秀房地产企业提供更好的发展机会。 |
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