http://www.houseguide.cn/picture/20084810471672.gif2008年，新街口规划中的多家商业项目全面进入交付使用的高峰期，30万平方米商业放量给老商圈带来新气象。与此同时，人气不足、产权散售等一系列问题接踵而来。

提起新街口，恐怕很多人马上会联想起老字号、乐器行和服饰小店的老商业区，如今，借助奥运经济的利好及市政改造进程的加快，沉寂多年的新街商业区作为北京传统商业的标志在这一关键时期改头换面。
中外开发商联手30万平方米商业放量使新街口老商圈有了新气象。新华百货、星街坊购物中心、万特购物中心、天美时尚名店齐集列于新街口北大街西侧一线，形成了新街口商圈的全新商业阵线。2006年11月开业的新华百货以其紧邻二环路的优势位置领衔新街口商圈；2007年12月，锁定青年人群，定位为“淘货狂享区”的天美时尚名店正式开业；主打“青年时尚服饰”专业性商场的万特购物中心预计在今年7月开业；位于新街口丁字路口黄金位置的大型时尚生活MALL星街坊购物中心也将于今年奥运会前正式营业；另外，商圈规划中定位为商场/百货/娱乐等综合商业项目，正在等待商家接手。新街口正在迎来新气象。《楼市》一直关注新街口商业区的发展，追踪报道区域内商业经营状况及问题。（前期报道见《楼市》104期）
http://www.houseguide.cn/picture/20084810473036.gif记者在前期报道中的观点已被验证，作为支撑区域发展的关键因素——消费能力，仍然在制约着新街口这一复苏的老商业区。“新气象”能否避免“新伤”仍然是一个无法回避的严肃话题。

人气，还是缺人气
作为北京城市中心的老牌商业区，与西单商业区咫尺之遥的新街口商圈一直是不温不火，商业规划几经调整但经营业绩仍然让投资者提不起精神。如今，新华百货已开业1年多，天美时尚名店也正式营业，但新街口商圈的人气却未能因此而得到明显的改观。记者在走访中看到，与火爆热闹的广告宣传截然相反，在新街口刚刚开业的一商场中全然没有开业之初的人气聚集，近一半的商铺还没有营业，商场内的顾客也屈指可数。
一位摊主对记者说：“当时没有犹豫就买了商铺，开发商宣传的二环内寸土寸金，听着很有道理，但现在开业了就是没客流，不知道为什么。”
领衔新街口商圈的新华百货作为区域定位最高档的商场，虽然比起区域内其他商场经营稳定，但与其他黄金商圈的商场相比业绩并不十分理想。据统计，新华百货促销活动期间客流最高峰时能达到2万人/天，而相距不远的西单中友百货在活动期间客流达到9万人/天以上，其中的人气差距可见一斑。记者观察发现，新华百货的经营得益于拥有物美大卖场，有周边固定人群的生活消费支撑。但商场内其他业态客流很小，品牌大都集中在中高档但比较缺乏时尚感，商业号召力不强，对于整个新街口区域的人气提升可谓杯水车薪。

http://www.houseguide.cn/picture/20084810475032.gif规划，仍然只是规划
规划专家表示，新街口地区早在2002年已经纳入“北京新街市”规划改造进程中，规划总占地面积约7.68公顷，东临新街口北大街，南临西直门内大街，东西走向长约0.7公里，南北走向长约0.4公里，建成后的各大商业联结贯通，形成约500米的商业步行街。规划中多块商业用地现已纷纷开发建设，进入交付使用的高峰期。
据悉，新街口地区的这几家大型商业建成后，地上将有二层连廊相互连接，地下二三层更将打通共享车位。同时，新街口丁字路口以北的道路将向西侧扩到70米宽。
与规划区域相关的主要道路为新街口北大街和西直门内大街。记者在走访中看到，虽然地铁2号线积水潭站位于新街口北大街北端形成了该区域轨道交通的优势，但商圈的内部交通仍然存在着很大的问题。新街口北大街是西单北大街的延长线，现有的道路较窄，而且只有南向、北向两条车道，为机动车和非机动车混行，交通状况比较混乱，且新街口北大街近一公里距离内马路两侧没有人行横道、地下通道等交通设施，状况亟待改善。西直门内大街交通量相对较少、状况稍好，但显然也不再适应日益增长的人车流量需求。虽然规划中对于新街口地区的交通定了明确的改造议程，但记者看到现阶段还未实施。
“北京新街市”规划的完美构想没有被任何一个开发商忽略，“政商联手”、“板块升级”、“新规支持”等字眼在售铺及招商材料中以极高的频率出现，参与星街坊购物中心招商工作的华夏柏欣董事张良灿认为，商业街区未来的发展会在很大程度上受益于交通建设。张良灿说：“政府对新街口地区的交通改造及2009年开通的地铁4号线的交通利好，一定会让新街口商圈的价值和区域内商铺的价值得到提升，同时为这个商圈带来大量人流。”
但是，众多规划利好在现阶段还是“纸上谈兵”，区域内的开发商为赶上奥运这班顺风车，纷纷将开业时间定于奥运会之前，但交通改造及地铁的贯通还需时日。在被记者问及招商材料中宣传的交通改造进程时，万特购物中心营销总监胡毅说：“现在还没有准确的时限，不过可以肯定的是规划中的扩路等交通改造要在奥运会之后才有可能展开。”

产权散售，一个新的隐患
在新街口新增商业中，开发商不约而同地采取销售产权商铺的营销模式，据调查，天美时尚名店有50%的商铺出售，万特购物中心散售部分更是达到60%。胡毅向记者介绍：“万特购物中心销售部分的商铺都已经售完，现正在进行40%持有部分的招商工作，商铺出售均价达到36000元/平方米。” 据了解，由于采取散售的方式，开发商往往将内部进行小面积划分，以低总价来降低投资门槛，吸引中小投资者，这样的营销手段往往能够达到短期快速的销售结果。第一太平戴维斯项目部总经理徐伟成认为，小面积划分后不仅单价会飙高，在经营过程中的租金也会很高，这并不利于商业经营之初的培养。“商业打散出售对于后期经营会带来很大隐患。”
经过新一轮的商业发展，国内更多的商业地产开发商调整“散售策略”，继而转向“持有”或“整售”，随着受零售商青睐的单一产权购物中心越来越多地投入市场，散售物业的业主在吸引租户方面将面临更大的困境。更有权威商业机构预言，今后散售项目的总体租金将会下跌，对于那些仍以散售作为其主要销售策略的开发商而言，这一点将极其不利。诚然，相较于商业的核心价值而言，销售和出租只是一种表面形式，尊重市场，重视客群消费习惯，才能保证商业的良性持续发展。