http://www.houseguide.cn/picture/20081213381347.gif与深圳出现量价的大幅下跌不同，北京楼市市场观望气氛浓厚，并伴随着小范围的投资者集体跳水“运动”，是“中场休息”，亦或是“下跌盛宴”的开始？

 11月开始，深圳房价下跌、广州楼市跳水等报道就充斥报端。而王石12月抛出的“楼市拐点论”，更将投资者的恐慌情绪推到高潮。嗅到“火药味”的投资者们，有的仓惶出逃，有的持币待购。在深圳、北京各有3套房产的投资者郭旭东，就是众多出逃者中的一员。
与前几次来北京旅游顺带收房租不同，郭旭东是赶来北京卖房的。10月、11月，郭旭东刚费了九牛二虎之力把深圳的3套房产“贱卖”了。

深圳“贱卖”

“深圳的3套房子均是2003年底贷款买的，2套在宝安区，1套在南山区。到今年7月份，价格都翻了3倍，房产总价达到500万，经过4年还款，3套房的贷款也就剩下70万左右。加息前按银行要求的的月供共计在12000元/月左右，在今年9月份央行第五次加息后，月供要达到13500元/月左右，虽然月供数目对我来说不算负担，但持续加息，会对我的买家形成压制，进而削弱市场的承接力，我开始担心房子的后市。”
“我有些朋友从8月份已经开始挂牌抛售手头的房产，9月份的成交价格都比挂牌时下调了500元/平方米左右，而深圳市场9月份二手房的成交均价比8月下降1.76%，10月份环比下降2.09%。”记者惊叹于他对深圳楼市数据如此好的记忆力，而记者问及其对深圳楼市快速上涨时期的幅度，他总是以“一直在涨”这样的含糊词汇作答。
据郭旭东回忆，当时对炒房投资打击比较大的信息有四条：其一是传闻深圳要开征物业税，未来占有房产越多要交的税就越多；其二是央行第五次加息；其三是第二套房首付比例提高到四成；其四是对二手房按照评估价征个人所得税的政策出台预期。对于郭旭东个人来说，还要加上一条，即年初办理的招商银行“同名转按揭”的贷款方式，国庆节被戛然停止。诧异的郭旭东在咨询了行业的朋友得知，银行贷款额度基本耗尽，不仅在一手房市场，深圳所有银行的二手房贷也已经非常难申请。在生意场上需大量资金周转，原本可以通过“同名转按揭”的方式，获得资金的郭旭东，意识到了资金的紧张，更重要的是，让他明白，政策的组合拳，其威力不可小觑。
平时最多只需要半个月就能出手的房子，这次郭旭东用了2个月。在2个月的时间里，调价最多的一套房4次运作才脱手，价格也从10月7日第一次挂牌的12560元/平方米，跌至11月中旬出手的10978元/平方米。这还得益于房子处于市区中心的绝佳位置，以及良好的朝向。
郭旭东的此番遭遇，或许可以解释为，房价涨时，意气风发的投资者开出的价格总是可以被市场接受，市场一旦出现危险信号，每位投资客都希望先于他人抛盘，以防套牢，其结果就是导致在短期内，市场上抛盘总量剧增，再加上跌势市场时无人乐意接盘，致使房价快速下跌。

北京快速出手

在他马不停蹄地售出了深圳的房产后，郭旭东开始担心起曾让他不爱打理的北京3套房产。而据记者采访了解，进入12月以来，像郭旭东这样，受到深圳、上海等一线城市房价大跌的影响，既而影响其在北京市场投资的，不在少数。
“在北京的3套房子，两套在世纪城附近，115平米的三居室和58平米的一居室，6月份从物业公司得到的消息，12000元/ 平方米买进，一套在金港国际，7月份由‘房虫’提供的消息，105平方米的两居室，买入价13000元/平方米，两套预期年底出手的价格是2万。”
在6、7月份，北京地产市场如火如荼的高歌猛涨时，郭旭东对这3套房子的盘算是：先短期出租半年左右，以维持日常开支，在达到自己的预期价格后，就转手出售。尽管经纪公司曾多次和他商议，能否把预期价格降低，他均无动于衷。
在郭旭东成为“房东”的历程里，他并没有忘记自己最终的目的——“短期内高位套现”。
在12月之前的5个月时间里，3套房子中最多有过4次和不同买方见面谈判的经历。每次最终没有成功的原因都是因为郭旭东的“违约”。即每次报价挂牌出售，都只是试探市场，从而得知自己房产的估值。在买家看房后决定签合同时，用诸如以其他买家出价更高的理由，伺机抬高价格，每次抬价都在500-1000元/平方米左右，抬价的目的也是试探市场承受价格，买家不愿接受，也就“黄了”。距离郭旭东最近的一次疯狂抬价是10月底，银行贷款审批的严格前无史例，1个月的时间还没有批得贷款，而以前一般都是5-10天就能获批。1个月的时间，足以让郭旭东再次提价1000元/平米，除去违约金5万，他还是赚了5万5。经过经纪人的调解，郭旭东有惊无险——买家并没有把郭旭东告上法庭。
据我爱我家世纪城店经理岳禾、链家地产金港国际店经理张杰介绍，此类“郭旭东们”不在少数，很多时候，自己完全就是调解员的工作。“郭旭东们”都有自己的一套“翻番账”：如果用于出租，每个月的房租一定要比得上银行的月供。以金港国际一套150平方米房子为例，房租为每套每月6500元，房子总价值目前超过250万元。房价不涨的情况下，首付需要76.5万元，当年的收益应该是房租收入7万8减去贷款利息，这个收益远远要比将76.5万元存在银行定期存折里强。而如果是用于出售，每套房的总价至少要高出成本价10-20万元，才能达到其预期获利空间。因为调高价格“违约”的投资者，每次调价的幅度在500-3000元/平方米不等，尽管按照已付房价款的一倍支付违约金，而在此时间段内，总房款涨幅可能大于违约金数目，投资者还是有利可图。因此宁愿承受违约。
但投资者随意违约的“好事”，进入12月以来，已经明显感觉到了力不从心。郭旭东的 3套房子，8月份时，一套房约有十六七批买家去看，但如今只有五六批人去看，相对少的人去看房，严重影响到郭旭东的心里价格，也削弱了他的抬价信心。“买家似乎都约好了似的，把价格砍在16000元/平方米上下，相比我的心理预期价格低2000元/平方米。但因为遭受过深圳的教训，其实我也一直都很矛盾。”郭旭东道出了自己的尴尬局面。
郭旭东认为转变同样来自于政策调控的组合效应。仅 12月以来，相继就有央行对第二套房界定采取相对严格的以家庭为单位界定；第六次加息；上调存款准备金率的措施出台。而且，处在“皇城根”下的北京，第二套房贷政策、保障性住房建设只会比其他城市更严厉。很多投资投机者担心未来的楼盘将出现无人接盘或者租价低廉的情况，开始抛盘，出现市场供应增加，而需求者认为房价会下跌，处于观望状态，需求减少。

http://www.houseguide.cn/picture/2008121338370.gif挂牌量环比增加17.3％

郭旭东的分析，在记者采访岳禾、张杰，中广信地产服务机构旗下的海德花园项目经理潘亮，北京伟嘉安捷投资担保有限公司的乔先生时得到了佐证：不管是一手房市场，还是二手房市场，观望者达到3成左右，同时银行贷款审批程序异常严格。
“自从10月份政府更加频繁的出台各种对房地产市场有影响的政策开始，市场成交量就开始出现了波动。一部分购房者对房价的下跌持肯定态度，并在一些地方出现了购房者持币待购的观望潮。并希望以此‘实际行动’加速房价下跌的速度和幅度。应对购房者的观望潮，部分业主显得比较‘冷静’，并没有急于出售或降低自己的房价。而只是将自己的房子通过各种渠道挂牌，以此来试探阶段性的市场趋势，再确定自己房子的出售价格。而个别区域一度出现炒房业主甩房套现，房价下跌的短期现象。观望，无疑也是大多数业主的采取的一种方式……”岳禾在他的博客中如上写道。
经常去银行为客户办理按揭贷款的乔先生则指出，7.83%的高利率增加了投资者的投资成本。而目前想办理第四套房的贷款，银行基本不可能审批。为获得高额贷款的购房者，曾经凭收入证明就能获得审批额度，而现在，银行则需要贷款者提供工资卡存款明细，甚至是银行流水单……
我爱我家市场研究中心数据显示，截至12月26日，该月二手房挂牌量比11月增加17.3％，为15744套，挂牌量的增加并没有使得成交量上升，反而下降近两成。
当然，在郭旭东看来，北京毕竟是北京，而且目前市场远没有深圳严峻，因此他不会像在深圳那样，价格大跳水的把房子急忙出售，但这次，可以肯定的是，只要买家价格合适，绝不会像前几次一样的违约。“卖得快很关键，否则价格涨再高，不能变现就都是虚数。”
北京楼市的此轮观望，或许只是“中场休息”？又或许是“下跌盛宴”的开始？预言在新年钟声响起的2008年，更值得期待！