在经历今年1－4月成交量持续下滑的局面后，北京高档公寓市场在5、6月出现成交量逐步回暖的迹象。然而，68697套的市场存量以及高达24% 左右的空置率使得北京高档公寓市场仍旧面临不小的压力。如果以2007年第2季度2447套的销售速度来计算，要消化68697套的存量，至少需要28个季度，也就是7年的时间。

http://www.houseguide.cn/picture/2007871493370.gif刘华(应采访者要求采用化名)是京城某高档公寓的销售总监，在过去的几个月内，他一直在为楼盘的销售不畅而苦恼。然而，这种局面从6月开始得到了逐步改善。
在这个传统的销售旺季里，刘华正忙于应付各种前来看房的买家。据他透露，在有过之前月销售仅一套的“速度”后，项目成交量已经逐步回升，目前完成了楼盘三分之一的销售任务。
同时，新近入市的高档公寓也有着不错的销售业绩。根据数据显示，位于朝外商圈的瑞士公寓项目在今年二季度开盘，其销售均价为25000元/平方米。自开盘至今，销售率已超过40%。
“由于受到外籍人士在中国购买住宅限制政策的影响，使得高档公寓市场在今年年初出现了几个月的低迷期。目前这种销售回暖的趋势正是当初受到压制的市场需求在逐步释放出来。”高力国际专业咨询部高级经理杨清表示。
然而，这样的销售旺季在伟业北京公司副总经理兼营销四部部长常自力看来，并不会持续太长时间。常自力说道：“高档公寓在6月份达到一个销售高潮，包括7月份上半月销售也不错。这其中很重要的一点与股票市场的部分获利热钱转向楼市有关。8月份以后，高档公寓的销量可能会持续保持平稳的态势。”

存量巨大，市场消化速度缓慢

根据高力国际最新数据显示,截至到2007年第二季度，北京市中高档住宅市场存量达到74631套，其中中高档公寓68697套，占87.1%；服务式公寓4228套，占5.4%；别墅5934套，占7.5%。
显然，中高档公寓的存量已占了整个中高档住宅市场存量的绝大部分。造成这种现象的原因主要体现在以下几个方面：
首先，中高档住宅在软硬件上的进步已经分流了一部分购买中高档公寓的潜在人群。
“现在高档公寓的价格通常比较高，户型面积也比较大。实际上已经接近了别墅类的产品，比如TOWNHOUSE、小独栋、叠拼、花园洋房等等。而我们看到今年上半年这种别墅类的产品销售情况比高档公寓要好，很多客户转而追求更舒适的别墅类产品，一定程度上分流了部分购买高档公寓的客户。”常自力如是说道。开发商在打造中高档住宅时，已经在产品的软、硬件都下了很大功夫，过去住宅与公寓界限分明的现象如今已经变得模糊了，买房者无疑有了更多的选择。
其次，“限外令”影响了外籍人士的购买速度。特别是在东部区域，原来很多高档公寓的主要购买人群就是锁定外籍人士。虽然现在已有不少外籍人士通过各种办法进行曲线购买，但是“限外令”的出台还是给他们带来了很多麻烦。同时，随着中高档住宅的持续放量，能够提供给适应外籍客户居住的产品范围在进一步扩大，转而会影响一部分投资客的选择。
此外，影响高档公寓产品存量很重要的一点是价格因素。受到奥运会即将召开等因素的刺激，很多开发商出于对形势判断的乐观往往会给公寓定一个很高的价格。“由于有奥运会的支撑，高档http://www.houseguide.cn/picture/200787149509.jpg公寓的价格在近期不会有大的下跌。开发商相信在奥运前把公寓售价提高不会出现死盘的现象，虽然可能会牺牲销售速度，但是预计会获得比较满意的销售利润。”常自力说道。
相对于中高档公寓存量巨大来说，每个季度高档公寓的供应量也在不断增加。据高力国际最新数据显示，2007年第二季度CBD商圈有3个高档公寓项目入市，共为市场提供2012套新增住宅单位，占全市新增供应量的65%。
从市场消化速度来看，高档公寓的市场需求量很难满足新增供应量的增长速度。因为新增供应量的销售价格往往是不断向上攀升，而作为公寓来讲，并非是买房人的必需产品，更多的是作为一种投资。这种需求是软性化的，受到政策等因素影响非常大。
据资料显示，2007年第二季度北京市中高档住宅市场的新增需求量为2447套，与上一季度相比基本持平。如果以这个季度的新增需求量2447套作为一个销售速度来看的话，那么要消化中高档公寓68697套的存量，至少需要28个季度，也就是7年的时间。
http://www.houseguide.cn/picture/200787141027.jpg随着近几年来地价的不断攀升，开发普通住宅的利润空间已在逐步缩小。因此，开发商在产品的选择上，往往会倾向于利润更高的公寓，尤其是在市中心的核心地段。例如在CBD核心区域，高档公寓的价格普遍要高于其他类型产品。
然而很多公寓在产品设计以及配套服务上并没有太多的突破，产品同质化现象严重。开发商往往凭空去定价，甚至一些原来销售不畅的公寓项目也在跟风涨价。目前市场上中高档公寓的存量数目巨大也从另一个侧面反映出产品同质化现象的严重。
　　
空置率高企，投资现象普遍

根据高力国际发布的最新数据显示，今年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率为24.42%，与上一季度相比略有下降。但其中，作为传统区域的CBD商圈在本季度里空置率没有下降反而上升约4个百分点。这主要是由于CBD商圈在本季度有3个高档公寓项目的集中入市，供应体量较大，市场依然需要时间消化。
尽管奥运会的临近，对北京中高档公寓的租赁市场起到了推动作用，但空置率仍在高位徘徊。据资料显示，2007年第二季度，北京市中高档公寓的整体空置率为24.24%，空置率和市场需求有着很大关系。
目前，高档公寓本身处在一个相对尴尬的局面，因为它的需求有一定的局限性。从市场需求来看，目前两类产品的需求在不断扩大，一类是中高档住宅，由于很多客户有置业条件改善的需求，而这类产品在自身软硬件上还在不断加强。另一类是别墅类产品，它追求居住的舒适性。
现在即便是小户型的公寓产品售价也通常在200万以上，总价和别墅类产品差别不太大。公寓类产品在价格上不断提高，而别墅类的产品在努力把户型面积缩小，使得总价下降。这种局面使得公寓产品未来的空置率还会有所增加。
“目前高档公寓的空置率已经处在一个危险的边缘。如果空置率持续增加的话，开发商为了保证自己的利润空间，往往会选择增加销售单价。如此一来会形成恶性循环，导致购买人群逐渐缩小，价格却越来越高。”常自力说道。
实际上，如果高档公寓的价格继续上涨的话，其空置率将会进一步上升。从购买人群来分析，购买高档公寓的大多属于投资型客户，往往会在购买前对其投资回报率有一个预期值。而如果高档公寓价格非理性的上涨会给这些投资者形成一个很大的心理阴影。因为政府一旦出台什么政策，包括加息以及征收持有物业的税费时，最先受到影响的便是购买高档公寓的投资者。
“很多外籍人士投资高档公寓更看重的是整个市场的规范性，如果涨幅出现不正常的现象，会使得他们有所顾及。”常自力表示。
事实上，很多开发商在销售高档公寓时，对外公布价格往往与实际成交的价格有不小的差距。这说明开发商在面临现金流需求的时候，自身对价格信心也不是很足。

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