http://www.houseguide.cn/picture/20078714304521.gif    半年内，京城近40个万元以上的楼盘房价上涨高达2000元/平方米以上，与多数楼盘纷纷采用“挤牙膏”式的销售策略不无关系。万科东第、公园2008、融域等房地产行业龙头老大以及大名鼎鼎的国企们所开发的楼盘都成为高房价背后的推手。由此，北京房价持续上涨背后的炒作成分可窥见一般。

万科东第：“期转现”房价上涨7000元
　　
李楠（化名）4月份看上了万科东第的一套户型，正准备交定金签合同之时，被告之项目因预售许可证到期，暂停销售，无法签约。因此，李楠的购房计划暂时搁浅。而就在已经过了两个月之后的7月初，李楠突然接到销售人员的电话，销售人员在电话里称，项目因期房转现房要上涨至17000元/平方米，问李楠是否还要购买。同样的户型，突如其来的房价上涨让李楠需付出很大的成本，这让李楠感到很不平。
在不到四个月的时间里，房地产龙头企业万科所开发的万科东第玩了一次让买房人惊鄂的乾坤大倒转。
2007年4月，万科东第销售均价为16500元/平方米，当时与朝阳公园区域中在售的泛海国际、九号公寓、维多莉亚花园、公园5号等项目对比，售价最低；2007年7月底，万科东第销售价格上涨至23000—24000元/平方米，高层部分户型售价达25000元/平方米。此时，万科东第已位居朝阳公园各在售楼盘房价之首。
短短四个月，房价上涨高达7000元/平方米左右，万科东第堪称暴涨，而实现暴涨的时机便是期房转现房。
7月18日，记者以买房人的身份拨通了万科东第售楼处的电话。“目前项目期转现，暂停销售，还剩余60多套房预计到7月底开始销售。”售楼人员很坦承地说“之前万科东第房价不到两万，是周边楼盘中最便宜的楼盘，公司期转现前留了部分房源，本次要调价到23000—24000/元平方米。”
当记者追问为何留了部分房源时，售楼人员表示，她不太清楚，是公司的决定。
据悉，万科东第共300套，两栋21、22层塔楼和一栋10层板楼，其中三居室220套，两居室80套。
至此，万科是否留房尚不得而知，而从售楼人员的语气可知，房价高涨7000元/平方米已经板上钉钉。
7月23日，记者从北京房地产交易管理网查到，实际上7月9日万科东第就已经取得现房销售证。从万科开始停止销售到获取现房销售证间隔了约三个月。而就是这三个月，万科东第房价飞速飙升。
万科东第为万科在北京城区开发的首个项目，于2006年9月9日开盘。据悉，开盘当月便成交近60套，但是就是如此的销售速度，万科东第从去年9月到今年4月，仅仅销售了240套房。尽管自始至终，没有明确证据证实销售人员所透露的公司留房情况，但是其销量与销售速度之间的矛盾令人深思。
不管60套房子究竟是否为留房，不容置疑的是这60套房子从期房转为现房后销售额将增加（24000—16500）元/平方米×9516.59平方米= 7137.4万元。单从营销角度而言，万科首次进京城区的高档项目以低价策略导致热销，而在销售尾期提价以增加利润。
最重要的是，万科东第由期房转为现房上调高达7000元/平方米，其影响不仅仅在于项目本身利润提升，万科东第一跃成为朝阳公园最贵楼盘，将开启朝阳公园乃至东四环房价的又一轮上涨。
　　 
公园2008：113号楼两年捂出8000万

7月12日，有买房人向《楼市》记者反映：公园2008项目有一栋板楼现房不卖。记者随即进行了解。从北京市房地产交易管理网显示可发现，公园2008共11栋楼分三批已获取预售许可证。
其中最早一批是三栋塔楼于2005年7月13日获得预售许可证；2005年7月17日，公园2008 的五栋板楼获取预售许可证；2006年10月21日，又有三栋塔楼获得预售许可证。
记者首先向售楼处了解情况，当得知记者要了解的是板楼时，销售人员明确地表示，“目前在售的只有103和109两栋塔楼，板楼只剩113号楼，目前不销售。”但是销售人员拒绝回答记者113号板楼现房不卖的原因。
就记者了解的情况来看，两个疑问非常明显：第一，2005年7月13日，公园2008就已经获得预售许可证，为什么一直到2006年3月18日才首次开盘；第二，留下113号楼是自用还是捂盘？
记者又多次向售楼人员和其内部人士求证，终于从一位知情人士处获悉：113号楼已建为现房一年多，销售时，预计价格要达到13500元/平方米。并且记者得知，之前楼盘销售非常火爆，7月14、15日（注：周六周日）两天就销售了40多套。由于销售速度过快，开发商非常着急，因此一个星期上调一次价格，每次300左右并且不接受定金，直接签合同，以压销售速度。
　7月17日，记者以买房人的身份再次咨询113号楼的情况。“我们基本一周调价一次，您就别等113号楼了，113号楼销售时价格肯定要高得多。”销售人员明确地说。
至此，从记者掌握的情况来看，113号楼自用的可能性不大。另，《楼市》市场研究部数据显示，公园2008开盘至今涨幅达3000元/平方米。公园2008为北苑家园一区，北苑家园是总建筑面积为230万平方米，80余栋建筑的大盘，在大盘房价飙升的带动下，立水桥区域的楼盘近年来也节节高升，2006年开盘的华发颐园精装修起价已达12000元/平方米。
为此，记者就公园2008房价上涨及113号楼不卖问题首先对公园2008项目副总经理蔡春临进行了采访。蔡春临表示，他只是代理公园2008的销售，不方便回答记者的问题。于是，记者致电开发商北京城建兴华地产有限公司，当记者表达了希望采访公司领导的意图后，一位不愿意透露姓名的人士断然拒绝了记者的采访。无奈，记者只好致电其总部北京城建投资发展股份有限公司。总部新闻中心一位姓任的主任对记者表示，可以告之北京城建兴华地产有限公司，总部已知道采访之事，看北京城建兴华地产有限公司领导是否能够接受采访。
记者再次致电北京城建兴华地产有限公司，希望能对北京城建兴华地产有限公司副总经理王恒清采访。不到十分钟，记者接到公司宣传部电话，公司领导拒绝接受记者采访。
采访进入了僵局，就在此时，记者辗转找到了一位曾在公园2008做过销售策划工作的人士。该人士透露：“在北京城建投资发展股份有限公司子公司中，北京城建兴华地产有限公司利润占到了50%以上。城建兴华地产有限公司并不缺少资金，并且也不缺少土地。但是由于其所拥有的北苑南区、小营等地块存在拆迁等问题，很难近期入市。因此，北京城建兴华地产有限公司有个总的销售原则：不着急卖完公园2008，尤其是在2008年前。
而这栋共112套，建筑面积13211.3平方米的113号楼究竟能给开发商带来多大的利润？目前109号楼价格为11000元左右，若以知情人士透露的预计113号板楼售价13500元/平方米来计算的话，与同批获取预售许可证的均价为7500元/平方米的115号楼相比，开发商通过两年不卖113号楼所获得的利润高达（13500—7500）元/平方米×13211平方米=7926.6万元。

融域：提价 3000元/平方米的“楼王”只是噱头 

http://www.houseguide.cn/picture/2007871431922.gif在《楼市》市场研究部监测数据中，融域为半年内房价上涨达2000元/平方米的楼盘之一。2005年9月25日，融域1、2、3号楼开盘，均价为8680元/平方米，而截至2007年7月，融域均价已达16000元/平方米。
期间，融域又有三次开盘：一次是2006年3月18日，6号楼开盘，均价为9700元/平方米；一次是2006年4月8日，均价为11000元/平方米的4号楼开盘。第三次则是5号楼“楼王”的入市，时间为2006年10月1日，房价高达14000元/平方米。
从融域的销售情况来看，每次开盘都“鲤鱼跳龙门”。第二次开盘比第一次开盘上涨1020元/平方米；第三次比第二次开盘上涨2300元/平方米；而楼王5号楼竟然以上涨3000元/平方米的幅度入市。
如此大的房价上涨幅度究竟是什么在支撑？楼王品质究竟有多高？带着这些疑问，记者以买房人身份向融域销售人员进行了解。据销售人员介绍，目前在售的只有1号楼，5号楼6月初停止销售，开始办现房销售手续。大概三个月后才可以开始销售。而对记者关于5号楼与3号楼均价相差很大， 5号楼品质好在那里的提问，销售人员如此回答：“实际上，1号楼跟5号楼品质相差不大。只是因为5号楼销售时间晚，房价比较高，所以叫‘楼王’。就我个人意见而言，1号楼客厅、主卧朝花园；5号楼厨房、小卧室朝向花园，我认为1号楼更好。并且5号楼目前仅剩三四十套。等现房销售时，价格将涨到17000至18000元/平方米。我建议您能早买就早买。”
销售人员的话让记者很是纳闷，房价高出3000元/平方米的“楼王”难道只是个销售的口号？记者决定到现场一探究竟。
果然如销售人员所言，在项目现场，记者看到已均为现房的1号楼与5号楼同样为15层板楼，同样的装修标准、同样的配套设施，不同的就是开盘时间。
这时，记者深刻地理解了：在北京，楼王不是以品质而论，而是以价格而论。在调查期间，记者试图对建工地产的领导就融域房价上涨的问题进行采访，在采访函发出三天后，遭到了拒绝。