http://www.houseguide.cn/picture/20077216211239.jpg如何合理地开发小户型产品，为客户群设计出真正符合他们所需的户型，并完善售后的服务与管理？是摆在正在或即将投身于小户型主流大潮中的开发商们面前的、亟待思考和解决的重大问题。

金泰城·MINI和金泰·先锋的开盘热销，北纬400还未开始销售即接受大量认购，且无论是社区规划上、物业管理上、产品本身的品质上都已经与第一代小户型社区不可同日而语，也绝不逊于许多优质楼盘。这些小户型项目热销的事实对于那些认为小户型缺少市场认可度的观点来说，无疑是最有力的反驳。
据相关统计数据显示，今年下半年，还将有数万套小户型集中入市；成业行总经理邵念强也向记者透露，下半年光是北京大兴区就将推出建筑面积达到100万平方米的纯小户型居住社区，专家预测，今年10月左右，90平方米以下小户型将扎堆上市。
无疑，时至今日70%·90m2政策出台一年之后，市场用事实有力地证明，小户型已成为主流。
　　
升级之路

尽管小户型已步入市场的主流地位，也出现了诸多为市场认可的小户型社区，但仍然有不少开发商心存疑虑：几年前开发的第一代小户型现在看来问题重重，例如规划上不合理，管理不完善，户型设计差强人意，舒适度大打折扣。这些问题令小户型容易在人们心理上形成低端住区的印象，如今正在上市的第二代小户型社区会不会存在这些问题？
在走访过程中，某房地产开发企业项目经理就向记者透露了他们曾经的矛盾：虽然国家出台了70%·90m2政策，小户型在政策导向下势必会成为大势所趋，但往后会不会有更多新政策出台还拿捏不准，于是一直处于观望状态，而且几年前开发的那些小户型已经出现诸多问题，这使得他们更不敢轻易作出举动；直至后来经过多方面的市场调研后，才最终决定开发第一个小户型项目。
其实，应该如何合理地开发小户型产品，为客户群设计出真正符合他们所需的户型，并完善售后的服务与管理？是摆在正在或即将投身于小户型主流大潮中的开发商们面前的、亟待思考和解决的一大问题。
据记者了解，已经成功开发并得到市场广泛认可的小户型社区，他们都花费了大量的时间在前期市场调研与项目规划上，对比各类方案，在研究充分与考虑成熟之后，才审慎决定其产品形态。从而使第二代小户型真正实现了升级换代。
　　
提升服务品质

比之第一代小户型的规划不合理，缺乏市场认可度，第二代小户型更注重在开发前期的市场调研工作上着力，使产品出来后能够真正贴合市场要求，符合目标客群所需。如今城市核心区涌现出来的不少二代小户型，如燕莎·CLASS、瑞士公寓、波菲特行政公寓等，就真正切合了高端客群对高品质居住生活的追求，从产品形态、户型设计、服务管理上，提升了产品品质。
据记者了解，地处城市核心区的燕莎·CLASS，即对所处区域临近使馆区、商务区、机场高速、燕莎商圈等实际情况作出了大量市场调研，花费了较长时间研究目标群体、区域属性，从而最终决定做带有投资性质的酒店式公寓，以45平方米左右的小户型为主力户型。
除了依据地理位置选择产品形式，其所处区域的目标客群也需要重点调研，找准目标群体究竟是哪些人，对客群进行细分，抓住他们收入结构与需求的关键点，二代小户型才能真正做出客户心中想要的产品。譬如城市核心区、使馆区、商务区周边的人群多以使馆工作人员、外籍人士、中外大型企业高级管理阶层为主，他们属于高收入群体，对生活品质要求相对较高。因此，符合他们需求的居住形式一定要高端化；同时这类人群往往处于快节奏的生活工作氛围里，住区周围成熟的配套设施、品牌化的管理服务将能够为他们提供更为便利的生活享受。
地处燕莎商圈，紧邻第三使馆区，外籍人士往来频繁的波菲特行政公寓，由于定位于为客户提供酒店式管理和家居式服务的高品质公寓，充分具备接待国内外高端客户的条件，赢得了国际客商的认可，与欧洲奥运媒体团签约，在2008年奥运会期间，波菲特将出租至少200套公寓接待欧洲奥运媒体代表团。

完善社区管理

京郊某社区住户吴女士向记者反映，该社区一直以来存在大量城市流动租客，在其所住单元就有附近某娱乐场所服务人员集中租住，这些人常常深夜出入，极大地影响了邻近住户的正常休息。
外来人口流动量大，小区环境嘈杂，物业管理配套设施不完善，社区人文环境氛围不融洽，是造成人们对第一代小户型社区趋于低端化印象的原因。在小户型已经步入主流的时代，通过怎样的途径来规避不良现象的产生，完善社区管理，营造良好的小区环境，是二代小户型升级时需要慎重思考的问题。
北京金泰房地产开发有限责任公司副总经理谢苏明向记者介绍，在金泰地产开发的项目金泰城·丽湾和品牌输出的项目金泰城·MINI中，一直主打客户至上的理念，在注重细分市场、认真研究客户需求的同时，也强调社区的整体品质，着力于为住户营造和谐的社区环境。通过举办“将心比心”系列活动，增强开发商与业主间的沟通，在应对第一代小户型出现的外来人口流动量大、给小区管理带来较大难度，从而造成整个社区环境质量降低的问题时，金泰城·MINI的做法是从充分调研入手，根据自住客群需求定位产品形态，47~74平方米的户型面积使自住的客群居多，有利于整个社区住户的稳定；合理的定价既能让购房的中产阶层承受，同时又可以避免投资者选择低价小户型用于出租倒卖，很好地控制了社区内的人员流动性；物业管理落实到位，通过在合同中规定房屋只能用于居住来约束购房人群，杜绝了社区里因为有办公场地而影响其他住户情况的产生；同时也注重社区文化氛围的营造，以此来保障社区的生命力，增加住户的心灵归属感，提高整个社区的生活质量。
当然，完善社区管理还需要拥有相当有实力的物业管理团队，全面而成熟的社区配套设施，这是为小户型住户提供品质服务以及良好社区生活环境的有利保障。
　　
户型设计与空间布局更合理

面积大小并不是住宅居住标准高低的决定要素，中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦解释说，衡量住宅居住标准“更重要的是功能和房屋本身的性能，而这些是可以通过我们的精细设计和精密生产手段来实现。以为面积缩小了，生活水准就受限制，并不是一个符合实际的认识。”
因为小户型面积相对较小，对于设计而言加难度更大，尤其需要设计师们具有深厚的功底，能够针对不同面积深思熟虑，把握好空间布局，作出科学而合理的户型设计。
开彦表示，90平方米的房子，是国际上很多国家维持相当长时期的一个标准，而探索需要空间的数量和空间的大小对生活行为的影响，研究家庭品质、生活演变规律，通过这些来改进我们的住宅设计，发展舒适、健康、生态环保节能的长效住宅设计是我们当今的重要任务。
户型的合理设计与舒适空间的营造都体现了小户型未来发展的方向应该更加重视人性化，讲求以人为本的策略。第二代小户型已经意识到了这一点的重要性，例如金泰房地产开发有限责任公司就表示，将成立产品研发中心专门针对小户型的合理设计布局进行研究，力求将他们开发的小户型每一个平面立面空间都充分合理地利用起来，并满足人体工程学原理，提供更大的舒适度。