据《楼市》市场研究部最新统计数据显示，截至4月22日，北京市3－4月获得销售许可证的楼盘中有42个位于五环以外，几近总数一半。随着新盘放量区域的外扩，越来越多的购房人选择在五环以外置业，郭志敏小姐就是其中一位。4月6日，本栏目记者随郭小姐母女一道前往立水桥城铁站附近某楼盘进行实地考察，为欲在该区域置业的买房人提供一些参考。

纪实 TIPs
时        间：2007年4月6日 上午10：30－13：15
购  房  人：郭志敏
目标楼盘：立水桥城铁站附近某楼盘
楼盘价格：8000元/平方米
物业类型：普通住宅
开盘时间：2007年3月20日
目标户型：90平方米两居至130平方米三居

年仅25岁的郭志敏2004年从英国留学归来，现为北京某汽车类专业杂志平面设计师。“从出生到留学一直都是父母为我花钱，现在我从英国回来，终于有能力为父母做点事情了，是否能为他们买一套满意的‘养老’住宅，是我近期最大的愿望！”电话里与记者相约购房的郭小姐首先表明她此行购房的目的。

时间：10：30－10：35   心情：愉快

楼盘距离城铁站步行仅5分钟

4月6日上午10：30，记者如约在立水桥城铁站内与郭志敏母女俩见面，凑巧的是，记者竟与郭志敏母女俩同一趟车到达立水桥站，这令见面后的三人倍感“有缘”，也为此次购房之行增加了些许愉快气氛。
“从西直门家门口上城铁，到这里还挺快的。我以前从没坐过城铁，没想到竟然这么方便！”郭志敏兴奋地对记者表示。
记者不禁问道：“你上班的地点也在西直门吗？如果购买这里的房子坐城铁上下班是否方便？”郭母表示，郭小姐上班是在建国门桥某写字楼，如果购买立水桥站附近的住宅，需要从建国门乘地铁至东直门换乘才能到达。（非说不可：年轻人在交通如此拥堵的城市购房，图的是上下班方便，一定要牢记此条真理。）
听后，记者为郭小姐详细计算了其上班需要花费的时间。东直门城铁总站至立水桥站之间共4站，建国门到东直门换乘站则有3站，按照地铁运营速度3分钟/站的平均时间计算，郭小姐如果从建国门站上车到达立水桥站的时间为21分钟。但考虑到地铁每三分钟一趟车、城铁每15分钟一趟车的等候时间，以及从东直门地铁站行至城铁站所需的5分钟，可以得出，郭小姐平均每天上下班乘坐轨道交通所需的时间为41分钟。“这刚好符合我要在一小时之内到达单位的要求，真是不错。”郭志敏说道。
10：35，记者一行人达到了目标楼盘的售楼处门口，从城铁站至项目现场仅需5分钟步行路程的交通条件让郭小姐母女很是满意。（非说不可：住在郊区最担心的就是交通不便，目前五环外如此便利交通的楼盘为数不多。）

时间：10：35－10：45     心情：低落

目标户型两周内已售罄？

一进售楼处，郭志敏便低声向记者表示：“开盘才两周，应该正是火爆销售的时候，而且今天是周五，怎么售楼处里看房子的人这么少啊？不会是这房子有什么问题吧？”站在一旁的郭母则表示先问问业务员再说，不要主观臆断。
http://www.houseguide.cn/picture/200743011273518.jpg在查询了客户登记之后，一位李姓业务员上前对记者一行人表示他是接听郭志敏咨询电话并为其做客户登记的销售代表。接着，李先生就开门见山地对郭志敏表示：“您来电咨询的87平方米朝南两居室和113平方米正南正北三居都已经销售完了。”“怎么从打电话到现在两周才来呢？北京现在这个价位的房子都是开盘售罄啊！”郭志敏疑惑地表示。
李先生一席话让原本热情高涨的郭志敏母女俩一下没了精神，郭阿姨甚至提出干脆离开的想法。见状，销售人员立即表示还有此类户型，这让记者很是不解，“现在不是网上交易吗，开发商还能囤房？”
销售人员连忙解释道：“此次开盘的两栋楼中所有平层户型确实都已售罄，并且大多已经完成签约，这在建委的网站上都能查到，开发商没有囤房，买房人可以放心。我现在要介绍的不是平层的户型，而是郭小姐所看中户型的复式结构。在售的复式结构中，分别设有上跃和下跃两种，一共还有10多套房子。其中，下跃式位于两栋楼的一层；上跃式则位于两栋楼的顶楼四层。”
为了激起郭志敏母女更大的兴趣，李先生又说道：“下跃式户型比较适合有老人的家庭使用，除了方便外，下沉式花园还能够满足老年人种植的乐趣；而上跃层则更适合年轻人居住，因为其室内观景视野比较开阔，能够满足上班族在家中放松身心的需求。”（非说不可：购房中的普遍现象是，你想要的户型往往没有，你最后买的往往是销售人员“推荐”的户型。）
或许是销售人员的一席话确实打动了郭阿姨，或许是看出女儿对该楼盘的“依依不舍”，郭阿姨听后表示愿意留下继续了解楼盘。

■ 专家马后炮
获取售房进度信息途径多种多样
买房人在购买商品房前须了解目标楼盘的准确信息，包括开发商资质、工程进度、房屋价格、销售进度、配套内容等。就销售进度查询而言，目前可以从以下几个途径获取信息：
1. 北京市房地产交易中心及其网站
2. 各大房地产网站楼盘信息
3. 行业媒体公布信息
4. 开发商公告

■ 纪实问题回眸
郭志敏从网站获悉楼盘开盘信息之后，在开盘当日向售楼处咨询，但两周内没有跟进查询该楼盘销售进度，导致购房当天可选择户型范围狭小。
同时，该楼盘开发尚未在各大房地产行业媒体公告其销售进度，造成买房人信息获取不准确、不及时，对购房人准确判断购买户型范围产生不利影响。

时间：10：45－11：45       心情：较好

赠送庭院面积高达40m2

http://www.houseguide.cn/picture/200743011275243.jpg为了形象地说明下跃式户型的优势，李先生带领记者一行人来到正在销售的9号楼小沙盘前，并对郭小姐所看中的两居室和三居室分别进行了讲解。
经过讲解，记者了解到，郭小姐看中的两居室户型，位于整个塔板结合构造的楼体塔楼部分。其面积约为87平方米的B5户型，两个卧室朝向正南，室内空间布局方正，但其客厅朝东的设计不利于电视摆放，容易造成镜面反光影响观看效果。同时，该户型厨房通风窗口朝东，不利于北方地区（偏南、偏北风向）开窗通风。
“与两居室相比，113平方米的三居室户型更为合理，在保证客厅、主卧和书房都朝南的情况下，同时还确保了客卫有北侧通风窗口，实现了明厨、明卫的格局，而且整个户型南北通透。”郭阿姨如是说。
见到郭阿姨对三居室更感兴趣，销售人员进一步介绍道：“下跃式三居室户型不但保留了平层户型的优势，而且还附赠面积约为40平方米的南面庭院和一个面积约为10平方米的北侧庭院，按照合同约定，只要业主种植的植物不影响二层业主的采光，这两个庭院就可以任业主使用，且不计入房款总价。”（非说不可：3月颁布的《物权法》明确规定，公共面积归全体业主所有，购买买房送面积的户型一定要慎重，确保写进购房合同。）
“从沙盘模型上看，该庭院围墙高度低于跃层一层层高，且与小区公共道路地面平行。按照跃层单层层高为2.6米计算，这围墙高度也就2米左右，这样一来不是随便什么人都能跳进来了吗？居住安全性如何保障？”郭志敏这样问道。
对此，李先生表示，赠送庭院与小区公共道路之间有灌木类植被相隔，宽度达到一米以上，并且小区内设有24小时保安，居住安全性可以放心。（非说不可：居住安全不是只靠灌木植被和保安就能确保的，规划合理性才是关键。）

■ 专家马后炮
赠送面积需谨慎对待
现在很多楼盘推出赠送花园、地下室等优惠措施，但买房人需要明确以下几点：
1. 一般而言，赠送面积的建设开发成本肯定都会摊到销售的房屋面积中。即使确有赠与面积，也应当写进合同，不能单凭销售人员的口头承诺。
2. 在接受赠与时，赠与的面积数以及部位都应当写清，避免赠与面积缩水。
3. 根据法律规定，没有交付前，赠与合同可以撤销。赠与物出现质量等瑕疵，赠与人不承担责任。
4. 赠送面积楼盘的售价一般会高于周边其他普通项目，但购房人还是要仔细比较赠送楼盘和周边楼盘的价格，以便判断赠送面积楼盘的售价是否过分高昂。
因此，购房者应当理性对待赠与，避免出现赠送面积不能实际使用、产权归属不明等诸多问题。

■ 纪实问题回眸
据销售人员介绍，该户型庭院属于赠送面积，但未明确指出赠送面积是否写入合同之中，这令买房人获得其实际使用权的风险系数增大。
同时，下跃层房屋外墙没有围栏，仅以绿篱与小区公共道路分隔的规划也不够完善，正如买房人所讲，高度为2米左右的庭院并不能够确保其安全性。

时间：11：45－12：45   心情：满意

复式户型均价低于6000元

在了解了该户型的优劣之后，应郭阿姨要求，李先生将记者一行人带到签约区详细计算了该户型的价格。
据销售人员介绍，该户型首层单价为7580元/平方米，半地下层单价为首层面积的一半，而总面积则为首层面积的两倍，由此计算，该户型总价为128.48万元，平均每平方米单价折合5685元。这一价格令郭志敏母女比较满意。
“这个价格在立水桥区域较低廉，与本项目一路相隔的商品房开盘价格达到了11000元/平方米。即便是向北三公里、以经济适用房为主的天通苑社区，其新开盘楼盘单价也已经超过6500元。如果您不及时订购，明天周末一到前来看房的人更多，到时候这套房子就不能确保为您留下了。”业务员进一步说明。（非说不可：开发商不会做亏本的买卖，相同区域商品房不可能比经济适用房房价低，除非开发商有其他的目的。）
为了确保这一价位在同区域新开盘楼盘中具有较大的优势，记者应郭志敏要求查看了《楼市》地图的价格信息，确认了业务员的说法。“订购程序如何？定金多少？贷款银行有哪些？”郭阿姨问道。
对此，李先生表示，该楼盘贷款银行为四大商业银行，业主在任何一家银行均可办理贷款业务。同时他表示，为了贯彻实施北京市建委提出的“未封顶不能办理商业贷款”的要求，该楼盘承诺业主到楼盘结构封顶时才须办理贷款业务，首付款30%，定金为两万元。（非说不可：定房容易退房难，买房人购房“定”字面前要多思量。）

时间：12：45~13：15      心情：差

社区配套未落实 周边配套匮乏

http://www.houseguide.cn/picture/200743011281828.jpg在对户型、价格有所了解以后，郭阿姨表示对该楼盘非常满意，准备支付定金。但在记者的提醒下，郭阿姨还是决定先到项目现场了解一下楼盘以及配套的建设情况再作决定。
进入小区后，记者一行人发现，该楼盘一期工程仅距离城铁轨道20余米，每当城铁列车经过时，噪声污染非常严重。
对此，李先生的解释是，此次开盘销售的楼盘属于项目二期，位于整个小区的最中间，因此不会受到城铁噪声的污染。但据记者现场观察，该小区楼体之间距离约为40米，而郭志敏母女看中的9号楼紧邻该楼盘一期工程，因此，完全不受噪声污染恐怕很难。
随后，郭志敏发现，该小区一期工程尚未完成，社区规划设计中配有的园林、绿化、商业设施、会所、幼儿园以及球场均未见踪影。“这些配套会随小区三期工程的完工一并交付使用。”李先生见状急忙解释道。（非说不可：配套落实不是口号，若不能在合同中体现确切日期，买房人的利益就有可能无法保障。）
之后他又补充说：“虽然现在小区内配套还不完善，但是随着奥运会的临近和地铁五号线的即将开通，立水桥区域将有大型商业、娱乐设施进驻，目前已经确保进驻立水桥区域的商业包括家乐福、沃尔玛等，今后生活性消费非常有保障。同时，目前天通苑社区和亚运村区域商业配套已经非常健全，一两年内都可以满足业主的需要。”（非说不可：外部配套再完善也弥补不了内部配套的不足，正所谓“远水解不了近渴”！）
“这种配套条件对即将退休的爸妈来说非常不方便，无论是天通苑还是亚运村距离这个小区都有三公里以上的距离，如果真搬进来居住还要接受后期施工的噪声，看来还是要再斟酌一下才能定购。”郭志敏的话令郭阿姨不停点头。

■ 专家马后炮
配套落实才是关键
对于一般买房人来说，楼盘的周边配套成熟性是必要的考察内容，它直接影响居民今后生活的便捷性和楼盘价值的提升。
1. 通常情况下，在销售人员介绍周边已有配套后，买房人必须要到实地现场考察，以免实际入住时面临生活不便。
2. 属于未来市政基础设施配套的，需要买房人去北京市规划部门官方网站查询相关信息，确定建造时间和地点，考察与宣传内容是否符合。
3. 非政府部门建设的相关配套，需要多方查询以核实情况，确定没有出入时方可放心。

■ 纪实问题回眸
首先，该楼盘内部配套规划完善，但根据工程进展情况，三期工程完成需要到2010年左右，将对前期业主生活造成影响。
其次，销售人员所指“未来配套”尚未落实，据记者事后走访整个区域了解，目前该区域内大型综合商业配套极为落后，不能满足买房人日常生活消费需求。
第三，虽然天通苑社区和亚运村区域商业配套较为完善，但是记者亲自体验，从该楼盘至天通苑社区和亚运村区域均需要20分钟以上车程，且公交车拥挤情况严重，这对老年人日常生活仍会造成不便。
带着对配套设施不完善的不满意，郭志敏母女俩离开了售楼处。临别前，两位对记者表示，现在北京房价上涨势头太猛，考虑到该楼盘价格的优势，如果家人都对该楼盘满意，那么他们将在这个周末定购。

购房故事
郭志敏：两年前房价真便宜！
2004年6月，我从英国留学归来，全家人首次有了购买商品房的意向。因为我们一直生活、居住、工作在北城，父母便提出购买一套北三环沿线的普通住宅。记得当时我们看中的是位于马甸桥东北角福丽特家具城附近的一个小区，当时那个楼盘的售价为7800元/平方米，而我们看好的是一套面积120平方米的三居室，总价也比较合理。但是当时考虑到是塔楼，最后还是放弃了。现在回想起来真是后悔不已，依照如今的房价，三环内的房子哪还有这样价格的啊，若当时我们购买了那个楼盘，就算投资后出租，现在也应该赚足了。北京这两年房价涨得真是太快了！