http://www.houseguide.cn/picture/200741614535775.jpg“经风险调整后的中国普通住宅提供的回报率最高。中低价房成了大开发商眼中的肥肉。”

随着房地产游戏规则的不断变化，一些大开发商正在主动求变。“招商地产在京津地区拿地的方向将发生转变，将由过去的高档住宅转向中低价商品房地块，包括即将上市的限价房地块。”日前，从深圳来京的招商局地产控股股份有限公司副总经理贺建亚向《楼市》这样透露。而记者了解到，随着北京限价房地块上市的临近，将目光转向限价房地块的还有北京富力、金隅嘉业等多家地产“大鳄”。

集体转身

贺建亚向记者强调，由于去年国家出台了“90平方米以下户型占70%以上”的政策，2007年，招商地产将在拿地策略上发生质的变化。“今后，招商地产在京津地区拿地的重点将转向中低价房，包括限价房地块。北京的限价房地块马上就要上市，我们正在积极筹备之中。”
据了解，2007年，招商地产将在全国10个城市同时启动31个房地产项目，开发面积超过360万平方米，涉及住宅、酒店、商业、写字楼、厂房、科技园区等各种类型。而中低价房占了总开发面积的20%。
“目前中冶集团正在规划的新项目中，有相当一部分是中低价位、中小户型普通商品房。未来5年内，我们计划再投资100亿元购买土地，其中大部分将用于开发经济型住宅项目。”中冶集团副总经理董江涛向《楼市》表示。
地产大鳄转战低价房的另一个信号是，北京丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”和石景山区金顶街三区项目将在5月11日开始投标。记者了解到金隅嘉业、首开集团、招商地产、住总集团等多家大型房地产开发企业均购买了标书。
实际上，早在去年7月，恒基、金地、首开、绿地等实力地产企业就高调宣布将对企业战略进行调整，表示要集中财力建设中低价房或小户型住宅。
恒基(中国)投资执行董事张方明认为，“政府将鼓励在豪华住宅等过热领域外的投资。”金地(集团)股份有限公司董事长凌克则表示，在拿地方面，“我们要重点向中低端自住需求尚未释放的城市投资倾斜”；在产品战略上，“我们当然也要作一些调整，金地过去的市场策略定位于10%的高端客户、70%中高端客户、20%的中端客户。现在根据新政要求，重新定位于30%的高端客户、40%的中端客户、30%的中低端客户。”

税费优势

往日热衷建设高档住宅的大开发商们缘何将眼光转向了中低价房？
贺建亚告诉记者，最主要的原因还是由市场需求所决定。“今后的住房需求主体肯定是包括限价房在内的中低价商品房。市场需要是什么，开发商就做什么，只有这样才能保证资金的快速周转。”
贺建亚进一步表示，“特别是在加强土地增值税征收监管后，普通商品房政府给予的优惠政策多、投入少、资金周转快、各类税费少，投资回报率不一定就比开发高档房低。”
北京市国土局副局长曾赞荣介绍，“两限房”土地出让主要采用“限房价、竞地价”的招标方式出让，两限房的销售限价主要是以该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10％至15％，同时考虑该宗地的土地开发成本，包括土地开发成本、政府土地收益、建安成本、销售费用、财务费用、管理费用、税费等，加上开发企业8％至10％的利润，综合以上两种方式确定。
与企业开发高档房相比，限价房在土地使用税、新增建设用地土地有偿使用费、土地增值税方面都不征税。
“城市住房的基本需求目前占了主体，政府逼着企业做‘70%·90m2’小户型，导向就是中低价房。另一方面，市场导向也在指导着地产商做中低档房。上个月北京高价房销售乏力就是很好的佐证，并且北京截至2月末，商品房空置面积为971.5万平方米。” 某资深地产开发人士如是说。
据调查，如今买大户型的人占市场的3%～5%，而普通中小户型90%的人在买。市场需求决定了中低价房的走势。
ING地产分析师贝尔曼日前公开表示，“经风险调整后的中国普通住宅提供的回报率最高。中低价房成了大开发商眼中的肥肉。”
据了解，最近上市的海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目和石景山区金顶街三区住宅项目中，丰台区花乡造甲村“鸿基花园二期”平均销售限价每平方米6800元，石景山区金顶街三区项目用地平均销售限价每平方米6250元，而海淀区西三旗地块的平均销售限价确定为每平方米6350元。
“从西三旗‘两限房’地块住宅6350元/ 平方米的限价来看，该地块比周边项目便宜2000元/ 平方米左右，降价幅度远远超出15%，该地块开发的住宅产品具有很大价格优势。”一位不愿具名的地产商表示。

引发供地紧张？

业界人士表示，地产大鳄转身中低价房有可能起到平抑房价的作用。西三旗北京轮胎厂、金顶街三区、花乡鸿基花园二期三个地块所处的位置，都是交通比较便利，比较适合普通老百姓居住的地方，又是普通商品房需求特别强劲的地方。其次，三个地块的规划建筑面积达到了113万多平方米，如果按每户90平方米计算，能建设将近1.3万套中小套型住宅。
“这将对购房者的心理预期造成影响，使得原来没有能力因市场压力购买高价房的消费者看到希望，急剧释放的需求可能会放缓。”万年花城副总经理黄玺庆称。
业内人士坦言，地根银根的收紧，加速了房地产业重新洗牌。土地、资金等要素将向优质房地产企业集中，从而形成强者愈强的“马太效应”。“中小发展商将逐渐失去话语权，规模大的上市公司、有融资渠道的房地产企业，现金流好的开发公司将成为未来房地产开发的主角。”董江涛表示。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则表示，大型房企转战低价房更多是为了拿地，这会引发供地紧张。
在地产大鳄集体高调转战中低价房的同时，市场上也出现了质疑之声，“虽然有经验有实力的大开发商的参与，使得限价房的开发建设更有保障，但多家大地产商参与竞买，难免会出现‘恶性’竞价现象，而在房价限定的情况下，恶性竞价有可能使将来的限价房建设‘变相降低成本’，品质难以得到保证。”清华大学国际商业地产研究中心理事长朱凌波说。