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京城写字楼市场遭遇“冰点”

(2007-04-19 14:03:46)
作者:文|本刊记者 杜瑞峰 摄|李铁峰
 

http://www.houseguide.cn/picture/200741614593812.jpg在供应猛增等多重因素作用下,北京写字楼销量与去年同期相比下降33.4%,与去年第四季度相比下降69.8%。

2007年一季度,北京写字楼市场的成交量急剧下滑。写字楼市场的萧条,令诸多开发商叫苦不迭。2007年3月20日,在三里屯一酒吧中,几位写字楼开发商一边抱怨“卖不动”,一边被迫苦思应对之计。
那么,究竟是什么原因令写字楼市场陷入低谷?开发商又将采取何种对策?

一季度销量同比下降33.4%

4月7日上午,记者来到朝外SOHO售楼处,对该项目的客户到访量进行了监测。一个半小时内,其到访量为零。一位工作人员告诉记者,该项目客户来访量一直较少,相比之下,电话咨询量倒是多一些。当日,记者走访的其他几个写字楼项目,个个门庭冷落。
据了解,新中关、顺迈金钻、金鼎大厦、融祥大厦等诸多项目,在3月份均无成交。
显然,目前写字楼市场的冷清局面,很难与此前的“成交活跃”联系起来。根据本刊市场研究部统计,近年写字楼成交量一直呈上升之势,尤其是2006年,成交量出现大幅增长。全年成交12067套,共计2146760平方米,同比增长63.63%。然而,今年一季度与去年同期相比,京城写字楼销量下降33.4%,与去年第四季度环比下降69.8%。
“可见北京写字楼正面临尴尬的境地。”理想国际副总经理杨乐涛说,“尽管写字楼长期处于不温不火的状态,但毕竟成交量一直在稳增。今年3月份及第一季度的成交冷清,是近四年以来写字楼市场遭遇的最低波谷。”
在写字楼市场瞬间由“牛市”转入“熊市”之际,大单交易量亦急剧下挫。2007年一季度,全市写字楼大单交易寥寥无几。

http://www.houseguide.cn/picture/20074161514868.jpg

被迫“转售为租”

写字楼市场的萧条,令诸多开发商啧啧称难。3月20日,三里屯某酒吧。舒缓的音乐、温和的灯光下,几个知名写字楼项目的销售负责人愁眉紧锁。经过了轮番的抱怨项目卖不动之后,他们开始探讨应对之计。大家纷纷认为,与其“坐以待毙”,不如将写字楼视为融资工具。
据记者了解,如今,迫于销售压力,不少写字楼项目的开发商均持有上述观点。在此背景下,市场出现两大趋势:其一,大量写字楼项目转售为租,所以,虽然市场新增供应井喷,但销售型写字楼所占的比重却越来越小;其二,觅外资机构及大型国企整购。
2006年,位于CBD核心地段的金地国际中心写字楼及商业部分全面封顶。这个由国际甲级写字楼和时尚购物中心组成的庞大建筑,金地将全部自持经营;而同样位于CBD的20万平方米的中海广场亦不再对外发售,全部改为公司持有,对外出租;华贸中心30万平方米写字楼转为租赁入市;LG大厦、赛尔网络大厦等写字楼,已先后宣布自持经营。此外,据记者了解,于2005年10月取得销售许可证的顺迈金钻,截至目前仅销售11套,仅完成上市66套的16.6%。因迫于销售压力,该项目决定采取了租售并举的策略。如今市场上类似顺迈金钻的项目,不在少数。
“目前CBD高档写字楼租金上涨比较快,金地也不存在资金压力,因此不急于出售,自己持有两三年后,如果再出售,其获利空间可能更大。此外,持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处,比如可以考虑REITs等融资渠道。”金地集团一高层人士如是表示。
除了实力房企坚持持有策略外,更多的中小开发商则是无奈转售为租,或租售并举。
“近年,写字楼市场正在面临着前所未有的销售压力。就我们的项目而言,去年至今,整月无成交是常有的事情。而在租赁市场略好于销售市场的情况下转售为租,一方面可以获得稳定的租金收益,减少企业的资金压力;另一方面,可以寻求机会整售给外资基金。”东区某知名写字楼项目销售总监坦言。
综上可见,出租已成为时下写字楼市场的“时尚”。然而,这一时尚未必能缓解诸多项目面临的困境。
“转售为租需要开发企业具备较强的资金实力,比如像金地这样的企业,本身资金链不紧,所以,在市场行情不佳的情况下,其选择持有,待日后大势转好后再出售。而一般的中小型企业往往很难承受,因为平稳的租金收益往往只能令其维持现状,而很难再求发展。市场是瞬息万变的,如果未来行情转好,相信多数‘转售为租’的项目,将回归销售市场。”戴德梁行写字楼部董事陈文翰分析。
在不少业界人士看来,很多写字楼项目在运营管理方面的欠缺,亦决定了“转售为租”属短期行为。“写字楼转售为租后,对运营管理提出了较高的要求,而此环节恰恰是很多企业的软肋。大的开发企业还好,有实力聘请专业运营公司来管理,对中小企业而言,就只能自己勉强经营了。”东二环附近某写字楼项目销售负责人坦言,“这样一来,对于物业的保值、增值都非常不利。”

缘何遭遇“寒冬”

写字楼市场的急剧下挫,令人颇感困惑。对此,接受采访的业界专家纷纷认为,限外令、供需失衡、售价偏高等,是令写字楼市场遭受冷遇的几大原因。
因素一:供应量猛增供过于求。2006年,写字楼供应量达到了四年来的最高峰值。据戴德梁行统计显示,2006年1月至11月,本市的写字楼供应已经达到312万平方米。就需求而言,2006年不断有新的海外及外省市企业涌入北京。然而,由此带来的稳定增长的需求,远远不能消化急速扩张的供应。
因素二:售价透支未来预期。“通常情况下,写字楼项目的销售速度都会慢于住宅。所以开发商在制定价格时,往往会将未来几年预期的升值空间,纳入考虑范围。”陈文翰介绍。比如,一个项目合理售价为12000元/平方米,而开发商预期两年后的市场价格可以上行至15000元/平方米。那么在销售时就会采用后一个价位。如此,将导致实际售价与市场可承受售价出现偏离,以至于出现“卖不动”的情况。
因素三:政策打击投资热情。尽管境外个人购买写字楼的数量并不多,但在业内人士看来,限外政策的出台,亦是写字楼市场成交冷清的原因之一。“从今年一季度写字楼市场的成交状况来看,大单交易明显较去年同期有所减少。2月份限外细则的出台以及今年‘两会’期间与会代表对房地产调控的高调论述,令不少投资者在这个阶段纷纷选择观望。”戴德梁行投资部董事曹念国分析。此外,3月16日,央行加息给中小投资者带来了不小的心理压力,进一步加大市场的吸纳压力。“其实,单就此次加息幅度而言,对投资成本的影响并不大,但这已经是三年来央行第五次加息,很多投资者纷纷预测中国已经进入加息通道。”杨乐涛说。
因素四:传统淡季销售不旺。据了解,2007年春节期间中关村、金融街、西直门各写字楼项目几乎全部休假停售,很多项目在今年三四月份才正式进入推广期。“企业看房很少利用过年时间,即便是年后,也会有相当一段时间处于冷却期。所以我们项目决定3月份再正式开盘。”西环广场有关负责人介绍。

 

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