http://www.houseguide.cn/picture/200741615272985.jpg美国拉斯维加斯是一座沙漠之城，每年却吸引近4000万的游客到此旅游。从曼德勒海滨酒店（Mandalay-Bay）到卢克索酒店（Luxor）等，世界名列前茅的豪华酒店都位居于此。可以说，拉斯维加斯商业地产价值发挥到了极致。CCIM内华达州分会主席Miriam Campos-Root女士接受《楼市·财讯》独家专访，剖析了拉斯维加斯商业地产开发及运营经验，并对北京的商业地产发展提出了独到的建议。

—— 专访CCIM内华达州分会主席Miriam Campos-Root

《楼市》：拉斯维加斯作为世界级的旅游之地，其城市魅力，与整座城市商业地产的高度发展密切相关。请谈谈拉斯维加斯商业地产的发展有何特色？
Miriam Campos-Root：过去的15年，拉斯维加斯商业地产发展迅速，市场逐步趋热。拉斯维加斯商业地产以拉斯维加斯大道为界，分为拉斯维加斯大道商圈和非拉斯维加斯大道商圈。拉斯维加斯大道非常繁华，城市的顶级酒店及闻名的娱乐设施都建立于此。从整体来看，拉斯维加斯商业地产有两大特征。
供需方面，拉斯维加斯商业地产供不应求，空置率较低。拉斯维加斯商业地产总面积达到4873万平方英尺，空置率仅为2.5%。空置率较低与城市的发展定位有关，1931年，在美国大萧条时期，为了渡过经济难关，内华达州议会通过了赌博合法的议案，拉斯维加斯“赌城”之名由此传开。而赌城娱乐业的发达为商业地产带来了巨大的需求，这也是拉斯维加斯商业地产整体空置率较低的原因之一。
商业运营方面，拉斯维加斯出租型物业占主体，物业业态以大体量的购物中心为主。由于商业繁荣，租金较高，拉斯维加斯大道商圈的商业地产月租金能达到30～50美金/平方英尺，开发商出租物业能获得较大的利润，因此，拉斯维加斯大道商圈商业地产多以出租型物业为主。

《楼市》：目前北京商业地产多为出售型物业，您如何看待出售型商业地产的运营？
Miriam Campos-Root：商业地产的管理特点是分散经营、统一管理。分散经营必须在统一管理的前提下进行。否则，项目的经营极易陷入困境。而出售型商业地产产权分散，成为了统一管理的最大障碍。因此，出售型商业地产经营较为困难，并且投资此类商业地产风险较大。
拉斯维加斯开发商在确定商业地产经营模式时较为理性。拉斯维加斯商业物业整体以出租型为主，开发商一般根据物业所在区位确定采取何种方式运营。拉斯维加斯大道区域客流量大，娱乐业非常发达，因此，此区域的商业地产都采取了开发商持有的运营形式，根本无商业物业出售。
　　
《楼市》：北京今年开业的商业地产中，购物中心所占比例较大，请问拉斯维加斯在运营大体量商业地产方面有哪些经验可为北京商业地产借鉴？
Miriam Campos-Root：目前，不少失败的商业项目主要是将定位、招商、管理分成三个环节来看待，或者把前期招商和后期运营分为两个部分。其实，商业地产运营最标准的模式应该是商业项目于前期规划时即应整合专业的商业地产经营团队加入，且进行全程的策略服务。拉斯维加斯商业地产以大体量的购物中心为主，整体来看，运营得都很成功。主要在于其把握了商业地产的核心——运营管理。
到拉斯维加斯消费的人群，一般都是寻找一种消费环境。拉斯维加斯很多商业地产前期设计阶段就已经围绕此需求进行运营。以拉斯维加斯一家品牌店为例，整个店面藏了很多摄像机镜头，客户试鞋之时，摄像机镜头几乎从360度角度，把客户试穿效果拍摄了下来，同时这些效果投影到商店的四面墙面，给人一种重在体验、非常高雅，非常经典，非常高档的购物环境。
另外，营销方面，拉斯维加斯商业地产开发商想方设法以各种主题招揽游客。拉斯维加斯的一家饭店(Laughlin)，在巨大的招牌上写着“客房39美元起”，即使坐在高速公路上以时速140公里行驶的汽车里，也能清晰地看到招牌上的内容。美国人，甚至全世界的人普遍认为拉斯维加斯是“靠赔钱来赚钱”，即，饭店住宿费亏损，餐费亏损，而这些损失靠经营赌场赚回来。事实上，并非如此。拉斯维加斯的酒店绝没有便宜到39美元的程度。在假日，其收费甚至是39美元的几倍甚至是十几倍。关键是大胆的数字刺激到消费者，像烙印一样停留在顾客的印象中。把酒店均价告诉消费者意义不大，干脆让大家知道此处有三十九美元的房间。如此营销获得的是客如轮转和消费额的提高，在拉斯维加斯，平均每一个客人要去八间酒店消费就是明证。
可以说从前期设计到招商、营销，一直到后期经营管理，拉斯维加斯商业地产始终围绕着其主旨，有策略地运营。

《楼市》：北京目前正处于商业地产消化期，供应远远大于需求，请谈谈商业地产在供过于求的状态下如何良性发展？
Miriam Campos-Root：商业地产在供过于求的状况下，最关键的就是通过吸引外资投资等各种途径刺激需求。拉斯维加斯商业地产通常将科技与景观艺术进行充分结合，非常有效地提升区域的人气和商用物业的价值，进而吸引了承租客户和消费客流。
到过美国拉斯维加斯的人都会去参观一条灯光天幕，即在20多米高的地方架设起一块巨大的屏幕，行走在其下的人们抬头时可以看到通过高科技手段在这块天幕上播出的非常精彩的节目。这条高25米、宽25米、长400米的天幕每年都要吸引数以万计的游客，成为拉斯维加斯一个重要的观光景点。而在拉斯维加斯，这样将艺术介入空间，用景观营造文化，凸显城市商业价值的商业地产不胜枚举。
北京未来商业地产发展也是同样道理，只有具备能够提升商业人气与商业价值的商业地产才能制胜。