第三极：商铺“钱景”迷雾重重

http://www.houseguide.cn/picture/200711616192081.jpg主打文化品牌的“第三极”，从一出世就被一连串的烦恼纠缠。
先是之前开发商大肆宣传的自诩为“北京最大的书城”满百返百活动遭到购买者强烈不满，接着是开发商引以为豪的“国内首例、世界罕有的多媒体建筑立面设计”遭到普遍置疑。更严重的是，第三极项目虽然摘下了“售后包租”的广告牌， “十年包租，年10％回报”这一蕴藏巨大风险的迅速套现模式依然在“暗行”。
记者调查发现，第三极目前很多商铺都是“铁将军”把门，商铺“钱景”惨淡。

店铺经营亏损不断
1月初，在第三极底下一层餐厅就餐时，记者与餐厅老板闲聊，当问及经营情况如何时，此前一直笑颜面客的餐厅老板大倒苦水：“亏损，已经亏了近一年时间了，都怪自己当初的投资眼光有问题，所以现在亏得一塌糊涂。”
中关村如此黄金之地，商铺的经营为什么会一直亏损呢？是个例还是大多数经营者都赢利欠佳？
“从装修到现在，我已经投进去30多万了，但亏损还在继续，不得已我又找了另一个合伙人，否则我很难支撑下去。”在第三极紧挨大楼入口经营的小业主刘红利同样对记者叫苦不迭。
据悉，刘红利于2006年1月在第三极投资开店，当时楼盘的销售人员声称，刘红利租的30平方米的小商铺每天的人流量能达到200人，如果每人平均消费20元，月收入将达到12万元。而且随着人流的不断增加，营业收入还会不断上升。
但现实却相去甚远。目前，刘红利的店铺一天的实际营业收入只有700元左右。但事实上，由于每天租金就要500元，再加上人员工资、水、电、气等各项成本开支，每天的营业额必须至少达到1000元才能持平。
http://www.houseguide.cn/picture/200711616193277.jpg随着调查的深入，记者发现，与刘红利处于类似处境的商铺经营者，在第三极还有不少。在一家专卖时尚饰品的店铺中，看着冷冷清清的店铺，记者询问饰品卖得好不好，销售小姐苦笑着摇了摇了头。销售人员表示，事实上，记者是当天中午两点前第一位光顾该店的客人。
另外一家店铺的经营者则告诉记者，他的店铺已经算是“第三极所有店铺中经营还不错的”，但也难逃亏损。据其介绍，在第三极里经营商铺的，亏损十几万、二十万并不稀奇，“亏损几百万的都有。”
事实上，记者走访发现，几乎每层中都有经营状况不佳，在亏损的边缘上艰难挣扎的店铺。
“一些商铺经营者并不是特别有钱，而是七凑八借甚至贷款来这里，希望能够赚点钱。但事实上，每个商铺经营者在最初进入这里时，首先都得装修，而一旦撤走，这笔投入肯定是没有机会收回的。至于现在仍然坚持经营和新进入的（经营者）什么时候赚钱，谁也说不清。”一个商铺的老板无奈地说。

招商摸石头过河
http://www.houseguide.cn/picture/20071161619597.jpg将来楼宇品质能否得到保障，物业能否保值、增值暂且不论，单从“第三极”写字楼销售困境可以窥见一斑，而这与商铺的惨淡经营不无关系。
北京市房地产交易管理网显示，从2005年1月开盘到2006年12月31日，“第三极”的189套写字楼仅仅售出了27套，签约率仅为14%。
在周易看来，第三极出现销售不利局面实属正常。
“之所以销售情况如此不佳，除却商铺经营情况的影响外，更主要的是因为开发商招商不专业。”周易表示，第三极的开发商中关村文化发展股份有限公司（下称“中关村文化公司”）一直是以文化产业为主要业务的企业，此前几乎没有过任何房地产开发的经历，更别说是开发商业地产了。不少拥有多年房地产开发商经验的品牌地产企业都不敢轻易涉足开发商业地产，而中关村文化公司却一脚就踏进商业地产的开发中。
周易甚至有些钦佩中关村文化公司的“勇气”：“其本身缺少商家资源的积累，又由于专业性的限制，无法对前期存在问题进行调整，如建筑结构对定位的影响。而且对商业后期经营管理及租金等简单的专业问题都不能给商家满意答复。”
“现在第三极二层、三层的租金是13元/天·平方米，与以前的租金相比降低了一些。”第三极招商相关人士告诉《楼市》记者。

10%回报承诺难兑现？
由于第三极属于新商业项目，而且还是此前没有商业地产操作经验的开发商开发的第一个项目，既无银行担保，又无成熟商业环境烘托，就打出“十年包租，年10％回报”这样的噱头来招揽顾客购买，不少商铺投资客担心项目会重走巨库、碧溪广场的覆辙。
对于“10年10％的回报”这样的两个数据，中国步行商业街工作委员会秘书长董利直言，“以我个人多年的经验来看，最好的商业项目市场培育期至少需要3年，如果之后能成功经营，才可能开始获得收益，那么之前3年甚至更长的时间开发商拿什么来支撑10个点的返租率呢？售后包租本来就是一种不得以的选择，如果一定要做，也最好3年为限；10％回报对于成熟的商业都不是一件容易的事，对于新的商业更是基本不可能。”
“一个成功的商业需要浓厚的商业氛围支撑，商业气氛营造的主要目的是为了最大的提高商业价值，达到充分吸引客源人流的目的。商业氛围必须在视觉、听觉、嗅觉三方面给予消费者充分的刺激，广告、路牌、霓虹灯、跑马旗、彩旗、外挂灯、配景音乐、客户人流的喧哗乃至咖啡、美食、香水等都是商业气氛营造的重要组成部分。这些商业要素在第三极几乎都没有突出的体现。”董利说。
此外，第三极的业态布局也令专家感到困惑。“对第三极的业态布局，我个人认为是比较让人困惑的。”第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司项目策划部总经理徐伟成谈到第三极的业态定位时如是表示。
“第三极”选择的是“打散销售”的路子。除了开发商自己的图书卖场外，其余部分全部打散成大大小小的单元对外销售。第三极文化主题商场共有11层，从地下1层到第10层都是商铺，除去4至7层为自营的图书卖场外，另外7层全部打散销售，定位走多元化路线。业内人士普遍不看好如此大体量的商业和如此杂乱的业态规划。
“第三极把书店作为主营，而且业态组合是否合理，现在还不好下结论。”徐伟成同时认为，中关村的有效消费是近乎“夸张”的，尤其是年轻人，他们愿意追求时尚，西单、西四可能是他们更愿意去的地方。