http://www.houseguide.cn/picture/20071161519502.jpg增长71％" />近日，一位从事写字楼开发的朋友对记者“诉苦”：年关里，为赶工期，公司全体员工都要加班，因为老板希望在新年到来前完工，并把所有写字楼大厦都推向市场售卖。
类似“苦衷”在许多其它写字楼开发企业里普遍存在。他们都想尽快把自己的房子找个好“婆家”。截至12月底，北京写字楼供应量由2005年同期的9572套上升到16376套，同比增长71％。
  
供应接近前两年总和
2006年北京写字楼市场供应充足。
2005年，北京写字楼供应量是185万平方米，仅比2004年增加了37万平方米，而2006年，写字楼供应量猛增到341万平方米，接近前两年总和。而且从新盘供应分布地区来看，包括CBD、中关村、建国门在内的“著名”写字楼商圈增量并不大，七大传统商圈的供应量加起来只有115万平方米，仅占年度供应总量的37％，大量新增写字楼分布在非主力商圈之外，包括各个边缘集团。
据仲量联行统计，2006年北京写字楼市场需求非常旺盛，总空置率仅为14%左右。受到加入WTO后的金融改革带动影响，银行金融业成为2006年吸纳办公物业最大的行业之一。第四季度空置率同比下降0.5%，净吸纳量预计将超过27万平方米，此数字约占甲级写字楼新竣工总面积的80%。
“该银行在几大区域的热销写字楼里又设立了几个分行。” 某银行的主管对记者表示，我们看中的是这些区域良好的商务氛围。

整栋租售产品增加
从2005年开始，整栋交易俨然已经成为京城写字楼市场的主流。细数2005年至今的成交案例，包括摩根斯坦利购买富力双子座北楼、新加坡嘉德置地购买中环世贸中心AB栋、扬子基金和汇富金融集团购买远洋新干线、瑞海物业购买光彩国际中心、高盛购买京汇大厦等，已掀起了北京写字楼市场的整栋交易风潮。
涉及金额最高的交易是日本私募基金Re－plus年初斥资26亿人民币，购买了位于西大望路的华贸中心两栋写字楼，面积12万平方米。而高盛则从新加坡政府投资公司手中购买了位于大北窑的京汇大厦。
而在外资机构的带领下，今年更多新兴的国内投资机构也加入到这个行列，如中物理想购买中国电子大厦、安联投资购买北京国际中心3号楼、中钢集团购买中关村金融中心等。再加上今年以来大型国有企业的强劲发展，对整栋自用需求的增加，更是成为今年京城写字楼整栋销售面积持续攀升的原因。
与此同时，由于越来越多的开发商根据整栋交易的需求特征来设计、开发产品，如华远·首府、凤凰置地广场、硅谷亮城，使得整栋销售的市场供应也在不断增加，吸引了更多的国内外投资机构选择整栋交易。
2006年7月国家出台的限制外资投资国内房地产的政策，在一段时间内给外资整购京城写字楼带来了影响。但事实证明，经过几个月的市场消化期，目前这一影响正在逐步减弱。而另一方面，根据一项统计数据显示，自2005年以来，北京写字楼市场共成交约57宗大单销售交易案例，总成交面积约230万平方米。其中，外资投资机构仅占了11宗交易，即占不到1/5的市场份额，仅排在总交易量的第二位。排在第一位的是国有企业，共成交了19宗大单，占到了市场1/3的份额。
由此可见，虽然近年来外资投资机构已经成为了北京写字楼整栋交易市场的重要客户群，但却仍不足以左右北京写字楼整栋交易市场的走势。北京写字楼整售的市场主力仍然是以国有企业、国有金融机构和其他中资机构为带头的国内投资机构。这也再次证明了，“限外资政策”对于缩减整售交易量并没有太多的影响。
但值得关注的是，在成交面积的统计上，外资投资机构却占据了市场整购总成交面积排位的第一位，以2005年的数字来看，去年全年外资投资机构通过整购共吸纳了约63.3万平方米的写字楼面积；而国有企业的成交面积则退居第二位，共吸纳了57.2万平方米。

产品创新提速
“今年新增写字楼项目的一大特点是一些项目以文化创意为卖点。”中原华北区董事总经理李文杰表示，开发商纷纷推出与创意文化相关的主题写字楼，较为知名的项目有大成创意大厦、西海48文化创意中心、北京创意大厦等，这些项目均取得较好的销售业绩。
近两年内，京城写字楼以整栋方式交易的案例不断增多，也使得越来越多的开发商以及业内专家开始关注整栋成交中的客户需求特点。目前，部分业内人士从客户购买物业使用目的的角度，将客户群划分了两大类，即自用型和投资型。其中，前者多以垄断行业中的大中型企业为主，在购买时会密切关注区域的行业聚集性，强调使用功能和形象，对写字楼的价格选择会有一定范围；同时，一般情况下，此类型企业购买的面积往往大于实际需求的面积。如某国有集团在今年初购买望京鑫佳鸿大厦时，就强调独立性、交通便利性；并将购买的面积一半自用，一半出租。
而后者则主要以获取回报和收益为主要目的，因此会选择热点商圈中的高端写字楼；同时，对所购写字楼的租赁情况和现金收益也会提出要求。如法国雅高酒店集团整购凤凰置地两栋公建，看中的就是项目价值以及地区良好的商务环境。
整栋购买客群的关注因素，也大大促使了意图整栋出售的开发商向客户需求的方向开发产品。在中关村不动产商会会长杨建平看来，从未来整栋购买的趋势来看，主要客户集中在国际型客户、配套型客户以及产业型客户这3个领域。因此，未来适合整售的写字楼产品至少应该包含两个趋势，首先是建筑一定是节能环保的；二是要培育周边的环境，为整购产品的客户预留双赢的发展空间。

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