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截至“70%·90m2”政策出台半年后的12月，京城607个“被卡”的商品住宅项目已是命运各异。美景东方、龙山新新小镇二期等老项目后期；融泽府等以大户型为主的新盘；甚至某些别墅等低密度住宅均于2006年9、10月份获取了施工许可证。而并非607个项目都如此幸运，预计尚有近500个项目依然等待放行。上百个过关项目究竟如何通过市规委与建委的十指关，过关标准何在等疑团迷雾重重。

“我们的项目未来绝对不会建造90平方米以下面积的小户型。”熙湖项目一位姓赵的工作人员信心百倍地对《楼市》记者说。熙湖位居海淀区田村，据了解，仅规划了166、178平方米两种大户型，为“70%·90m2”所卡607个项目之一。
赵先生之所以底气十足，是因为其项目已于10月中旬拿到了北京市建委颁发的施工许可证。当记者问及项目过关的操作细节时，赵先生表示不方便透露。
而截止到2006年12月， 哪些“被卡”项目可以过关，业内比较一致的认识依然是流传已久的“以2006年6月1日为分水岭，此前招拍挂拿地项目以及老项目后期可以放行。”事实是否如此呢？《楼市》记者进行了多方采访。
张海是昌平某楼盘策划经理，项目三期施工许可证被卡。自9月份得知老项目后期可以放行时，他久绷的心终于放松了下来。可是当他提交所有的项目资料报批时，被告之由于其后期项目与前期不属于同一地块，不能通过审批，“北京到底还会不会出台细则呀？”张海很无奈。
“607个项目在实际过关中，涉及所在区域、地块位置、不同的拿地方式以及拿到规划许可证时间等多个因素的限制，实际并没有按照上述两类项目可以放行的规则来执行。”某别墅项目开发企业负责人表示，2006年6月1日之前未拿到施工许可证的老盘后期以及招拍挂拿地的项目并非都可以通过。而事实上，不符合这两个条件的项目也有按照原规划通过审批的。
对此，中原地产总经理及中原地产集团华北区董事总经理李文杰表示了认同。另外，李文杰认为，“当前607个项目究竟是如何清理的，到底有多少项目过关，至今仍旧是一个谜。”但一位业内资深人士却推测，至少还有500个项目没有通过审批。而北京市建委施工许可政务信息显示的数据与该人士的推测相差无几。
据北京市建委9、10月份数据显示，两个月内共有近600个项目（包含住宅、市政、公建等）获取施工许可证，其中商品住宅逾50个。在50余个拿到施工许可证的商品住宅项目中，仅有富力桃园、沿海赛洛城等不到5个项目符合70%·90m2套型面积规划；其余近45个项目基本为按原规划通过审批的过关项目，并未执行70%·90m2政策所规定的“90平方米以下住房面积必须达到开发建设总面积的70%以上”。
70%·90m2政策致使京城住宅审批工作自6月到9月基本处于停滞状态，而9月份607个被卡项目陆续放行后，从9、10月份获取施工许可证的过关项目来看，每月平均过关20个左右。照此推理，截至目前，从2006年9月至2007年1月，五个月内约100个项目通过审批。

谁是闯关“幸运儿”？ 
如上文分析，京城约100个项目幸运闯过“70%·90m2”政策关，究竟哪些项目是闯关“幸运儿”？ 70%·90m2过关有无统一的标准？《楼市》记者就此问题分别对北京市建委和规委相关负责人进行了采访。
市规委相关负责人表示，2006年6月1日之前未获取施工许可证、不符合70%·90m2政策的项目若未取得建设工程规划许可证，则规委将严格执行70%·90m2政策审批，若已获取建设工程规划许可证，则必须重新调整规划，再到规委审批。规委咨询处的工作人员坚决认为“2006年6月1日之前招拍挂拿地项目和老项目后期可以按原规划放行纯属谣言。”
另外，市规委建管一处建设工程规划许可证经办人芦峰表示，若项目后期与前期属于同一地块则有可能继续按照原规划开发，但不属于同一地块的老项目后期究竟如何处理，目前尚未研究，预计2007年会有相关细则出台。
而市建委信访办与工程办均表示70%·90m2过关项目的统一标准无法提供。记者进而询问熙湖等项目为何能够过关，对方表示，既然其已经取得建设工程规划许可证，就无理由不颁布建设工程施工许可证。而当记者进一步追问“拿到规划许可证的项目是否均可以过关”，其表示可以经过查询后书面回复，但是十余天后，截至12月22日本文发稿，记者一再催促，对方并没有任何的答复。
按市规委有关人士的说法，6月1日前即使项目拿到建设工程规划许可证，但是不符合70%·90m2政策，要调整规划重新到市规委审批。而按市建委信访办与工程办有关人士“既然其已经取得建设工程规划许可证，就无理由不颁布建设工程施工许可证”的说法，拿到建设工程规划许可证的项目就有可能发放施工许可证。
按照通常的房产项目开发程序（如下图所示），《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》由市规委审批，而《建设工程施工许可证》与《商品房预售许可证》由市建委审批。在“70%·90m2”政策中，《建设工程规划许可证》与《建设工程施工许可证》是项目能否过关关键的两证，当然，一旦取得市建委审批的《建设工程施工许可证》就万事大吉。
市建委与规委的说法不一，这就意味着，部分6月1日之前取得建设工程规划许可证的大户型项目甚至包括住宅立项的别墅项目，一旦能从建委获取施工许可证，就不必再按照规委的标准调整规划。如此一来，已过关项目究竟是如何放行的，尚不得而知。“据说市建委和市规委不定期会召开一次联席会议，以确定过关项目，”京西一位正在等待项目审批规划的开发商透露。不过，据规委一位工作人员所言，目前，不在同一地块的老项目后期、协议出让土地等究竟如何处理都处于无规可依状态。

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“70%·90m2”期待透明
“北京到底何时出台细则？”这让京城开发商普遍深感疑惑。上文所提及的昌平某楼盘策划经理张海就是其中的一位。据他介绍，近4个月内，他一直为公关“疲于奔波”。一直以来，他与某审批部门的一位主任联系密切，也正是看好了这层关系，他一直都在不停地做公关工作。但是情况越来越糟，最后该主任语重心长地告诉他：“实在无能为力，请他另请高明或等北京市细则出台。”
张海十分迫切地希望细则能够尽早出台，“若细则出台，项目依然不能过关，也就只能修改规划了，但是在细则尚未出台之前，只要有一线希望，我就不想放弃。” “为何同区域的个别大户型项目能够过关，而我的项目就不可以呢？不管项目最终能否过关，我十分希望政府能对过关标准有个明确的公示。”京北一被卡项目开发商表示。
某地产公司副总则坦率地说，许多开发商为了规避70%·90m2过关门槛，想方设法完成规划审批方案，这当然需要在正常程序之外花工夫。时至今日，许多地方政府相应细则迟迟不出，某种程度上又促成了灰色成本滋生的空间。而该灰色成本当然会最终落到房价上。
而据北京银谷房地产开发有限公司副总经理李宏透露，北京市细则很快将出台。李宏认为，政府也比较为难，既要保证70%·90m2总量控制，又要照顾到不适合按照70%·90m2建设的项目。因此，有一段过渡期也比较正常。
但在反腐专家、清华大学廉政研究室主任任建明教授看来，即便灰色成本不是房价高企的决定性因素，但政府承担的责任不能丝毫懈怠，“如果政府部门的监管不到位，每个政策都会走样，复制效应不堪设想。”

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