http://www.jpjy.net/picture/200612181415175.jpg26亿!在几乎低于所有人心理预期的情况下，城开、城建联合蟾宫折桂，将广渠路36号地收入囊中。
11月30日，京城地产界13路诸侯在国土资源局的角逐，终于伴随着广渠路36号地的“低价”成交而归于平息。然而，土地市场的激烈争斗并未就此结束，与以往不同的是，博弈双方由开发商对开发商，变成了开发商对政府。如果说36号地的出让，成为政府在主导的序曲，那么，未来的土地出让将面临怎样的变局备受关注。

政府导向：控制地价涨幅
近年，北京土地市场的成交价不断创出新高，为抑制地价，2006年7月，国土资源局提出，今后土地供应将采取以招标为主的方式。然而，政策的急刹车，并未令一路狂飙的地价有所回落。
在地价一路飙升，且国家对房地产行业实施宏观调控的大背景下，“新地王”的“低价”出让使人不禁要问：地价是否就此走低？
“土地属不可再生资源，所以，其价格必然是往上走的，不会越来越低。而‘36号地’之所以‘成交价’相对较低，主要出于国家控制房价的需求。因为，该块地规模较大，如果高价成交，其对区域房价的拉升作用不容忽视。”某业界专家说。
而购买了36号地标书，但最终并未参加投标的某知名地产企业高管补充认为：“土地价格的制定，主要围绕三个因素：其一，房价；其二，公平、公正；其三，政府收益最大化。就36号地的出让来看，政府只考虑到了房价因素。很显然，政府此举是为了响应宏观调控。所以，其造成的地价止升，应该是阶段性的。长期而言，地价的高低还是应该由市场供求关系所决定。”
“政府主要控制的是热点板块的土地，所以，整体而言，地价仍然看涨。”在这场土地争夺战中失利的某知名房企相关负责人如是说。而其之所以作出如此判断的理由是，11月30日，也就是北京市土地储备整理中心公布36号地招标结果的当日，同样采取招标形式出让的另一块土地——广安门外大街305号地，便由出价最高的华润置地，以10.35亿元的高价摘得。
然而，并非所有的业界人士均持如上观点。北京市土地学会秘书长刘峰便认为，地价回落是必然的。“长期以来地方政府的‘土地财政’政策，使得地价、房价连环增高。而若想真正控制地价、房价，地方政府必须终止‘土地财政’，也就是控制地价。而‘36号地’的低价出让，很有可能意味着政府控制地价的开始。”刘峰说。
刘的观点，得到了学界的一致认同，专家纷纷认为，政府早就应该采取有效措施控制地价，在他们看来，土地出让金的改革，无疑印证了中央政府控制地价的决心。“如果该项政策能落到实处，那么，地价便有望回归理性。毕竟，土地出让金改革的主要目的，即抑制地方政府的批地冲动，有效控制地价。”某资深土地专家如是说。
国务院发展研究中心相关负责人告诉《楼市》记者：“要控制房价，那就得从推高房价的各个环节入手，地价毋庸置疑是源头，而抬高地价最主要的推动力是地方政府，所以必须通过完善、建立相关机制来监管。既然中央控制房价的决心已定，必然不容许再走地价节节攀升的老路。”

控价手段：用国企主导行业
11月30日，北京市国土局局长安家盛曾明确告诉记者：“36号地的评分体系在之前招标地块的基础上进行了微调，目的就是为了控制地价。”
那么，“36号地”的低价出让是否意味着，一直以来“价高者得”由企业主导的游戏规则是否就此终结，转而变成“政府主导”的新模式？
“36号地”的出让结果刚揭晓，各种议论及分析蜂涌而起，一个主流的声音是“土地招标让人看不懂”。
“并不是说政府的操作过程不公平，而是说生杀大权从此掌握在政府手中了，至于每一次招标政府是怎么想的，的确不是企业所能决定的。尤其是衡量的因素多了，企业只能是变得越来越听话。”参与36号地招标的某房企有关负责人说。
“应该不是绝对的。‘36号地’是特殊时期的特殊现象，只是政府现阶段控制地价的一个手段。并不代表以后所有出让土地都将采取同样的手段。未来，供地方式必然会参照房价走势、宏观环境以及不同区域的特殊性，而有所改变。”一位不愿透露姓名的业内人士如是分析。
该人士之所以作出如上分析的依据是，安家盛曾表示，“针对热门地块采用招标而非拍卖或挂牌的方式出让，是为了防止盲目竞价现象出现。未来其他地块会适时采取不同方式，不一定全是招标。”
然而，在刘峰看来，以政府主导的供地方式——招标，将成为今后的主流方向。“事实上，不管采取什么样的方式，政府在土地供应过程当中的主导作用将真正凸显。曾经的竞拍，使得有资质的开发商高价获得土地之后嚣张、跋扈。以后‘政府说了算’，相信开发商有钱就是爷的好日子就此到头儿了。”刘峰说。
而对政府该如何主导土地供应，刘峰亦提出了自己的建议，他说：“首先，政府应该先将土地规划好，土地的属性、容积、功能，等等；其次，根据规划，确定未来房屋售价等级；第三，进行招标。招标时需应着重衡量一个企业在满足政府规划的前提下，能否提供低价格合理的房屋为基准。并且，还应参照企业资质、业绩、财务实力、口碑、经营理念、以往开发产品的品质等。”
刘峰认为，事实上，36号地便是最好的例证。“城开和城建联合”之所以中标，一方面，是迎合了政府控制房价的主旨，承诺未来售价为9500元/平方米；另一方面，其‘满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品’的规划，符合政府对这块地的定位。除此之外，该两家企业相对丰富的普通住宅开发经验，亦是其取胜的关键。
由此可见，企业参与政府主导或将成为大趋势。当然，控制地价之后，必然减少了地方政府的财政收入。“这就需要政府转变观念，即由供地给开发商，转向供给使用者——老百姓。以较低的价格出让给开发商，由开发商建造价位合理的房屋，供给消费者。最终，通过向消费者征收地租、税费等，平衡政府的财政收入。”刘峰补充认为。