http://www.jpjy.net/picture/200612181414116.jpg2006年11月27日，北京市土地整理储备中心网站显示，北京市石景山区南宫住宅小区土地一级开发项目和门头沟区新城子地区21－218号地一级开发项目将通过公开招标方式确定土地一级开发主体。
土地一级开发首次实行招标方式是否预示着招标时代的到来，对二级土地招标究竟有何影响；曾经讳莫如深的土地一级开发从幕后走向前台。

一级开发不再是烫手山芋？
“才那么一点点地，没有多大的吸引力，两块地的招标我预计不会很理想，但是从招标方式上说是一个进步，会对以后的土地供应产生一定的影响。”珠江地产（北京）财务总监李作照说。
 此次进行土地一级开发招投标的石景山南宫住宅小区项目总用地面积26.45公顷，门头沟项目，总用地面积4.36公顷，两者均是12月1日发售投标文件，12月28日开标。对于大多数大型开发商没有什么号召力的石景山地块却吸引了十家地产商进行投标，这对中小开发商来说也许是“雪中送炭”，或者说是新机会的开始。
土地一级开发到目前为止已经经过了三个层次，第一个层次是通过政府进行一级开发，然后进入市场；第二个层次是政府授权制，授权特定企业进行开发;第三个阶段是如今开启的招标方式。
“目前对于土地市场来讲，最重要的一件事情是打破垄断，允许并鼓励中小型开发商进入，这级市场才能活起来。”李作照说。
在第二个阶段，进行土地一级开发基本由大型国企和其他大型开发商垄断，土地一级开发的招标成为一个大中小型开发商“公平竞争”的开端。
北京师范大学管理学院房地产研究中心徐青博士说，实施土地一级开发招标后，房地产价格形成的各个环节通过市场完成，公开、透明，土地开发成本可以正常传导至最终产品，有利于价格机制发挥作用，有利于房地产价格的形成。
对于地产商来说也是一个被动的“进化”，他说，实施土地一级开发招标后，房地产开发企业土地取得阶段的交易成本和风险降低，促使企业将更多的精力投入到市场调研、产品研发上，有利于促进房地产开发行业向规模化、专业化、阶段化、精细化发展。
事实上，在石景山地块和门头沟地块进行土地一级开发招标之前，石景山的衙门口地块就进行了土地一级开发的招投标，可以称之为试点的“试点”，相对于该两个地块，衙门口地块更小，仅有5家小企业参与投标。
那么，如果是大单又会有什么样的影响？
“国家在土地一级开发的政策上还有一些问题，很多开发商，有能力去开发，但是没有金融上的支持，很难运作。目前，开发商面临的一个主要问题是土地无法抵押，土地的所有权还是在土地中心的，他只是委托地产商进行土地的整理。土地的使用权并没有给开发商。”李作照说。
目前开发商在土地一级开发上按照规定可以取得整个标的8％的利润，而这8％在开发商看来是财务费用都不够的，并且还要承担金融风险。
“因为金融部门要求抵押贷款的，但土地在一级开发时期没有办法抵押。如果不把这个问题解决，一级开发很难做。”某资深分析人士认为。
土地一级开发阶段，土地不可抵押，要通过其他的“东墙”来补这里的“西墙”，这成为即使是大型开发商也感到棘手的问题，对于如何解决，李作照说，土地中心可以给开发商出具临时土地证，解决融资的问题。也就是土地证可以使用，但是限制它的使用范畴，土地证只能用于本项目的抵押，资金必须全部投入该项目的使用，不能转移。当前，有些地方在这样执行，但北京还没有实行。
对此，徐青认为，为吸引社会资本投资土地一级开发，应建立收益风险相匹配的机制，使土地一级开发企业得到与其风险相当的收益。政府支付土地一级开发企业开发费用的时间可分为三种，一是按开发的形象进度拨付开发款，二是一级开发完成验收合格后支付开发款，三是完成一级开发的地块出让后支付开发款。这三种情况下，企业承担的风险逐渐增大，其收益也应增大。因此，企业的一级开发收益不应是一个固定的标准，而应通过招投标使参与一级开发的企业对于与其风险相应的收益有所表达，利用市场竞价机制确定企业应得的收益。
而目前，地产企业对于土地一级开发的投入一般要等到二级招投标的回款进行支付，这就对土地一级开发企业造成很大的资金压力。
“按照目前的金融政策，目前石景山和门头沟的地块都不会吸引很大的开发商，因为土地一级开发的利润基本上被政府收走了，所以对开发商没有什么吸引力。当然，招标方式也许将成为改革的一个契机。”李作照说。

为二级开发扫清障碍？
前期投入巨大，后期收益渺茫，但此次石景山土地一级开发招标甚至吸引了包括首创、当代这样的大型地产商，这似乎出乎很多地产同行“大鳄”的意料。这是因为一级开发即使毫无利润可言，但或许可成为二级开发的“索引”。
“对于开发商而言，进行土地一级开发最主要的目的是二级开发，这样一级开发的损失可以补回来。”李作照说。
开发商们并不讳言进行一级开发的主要目标就是二级开发，一级开发中标是否就意味着二级中标可以轻而易举。就在不久前落幕的白家庄地块的招投标过程中，恒世华融以土地一级开发商的身份轻而易举地夺得二级土地的开发权，这被很多开发商认为是“黑市交易”，是招投标的退步。
“我想，按照现有的政策及发展趋势来看，这并不意味着夺得一级开发权就可以获得二级开发权，可以获得项目二级开发的几率在60%就不错了。”某资深地产专家指出。
徐青也认为，企业进入一级开发领域一是为了获取利润，二是为进入二级开发创造便利条件。在土地招拍挂日益规范的情况下一级开发企业继续在其一级开发的地块上拿地进入二级开发并没有绝对把握。
“作为二级开发也是要通过招拍挂来进行，当然他有可能对土地的自然条件比较了解，但是不能代表你就一定可以拿到这块地，因为是综合评分的，对市场是公开的，政府操作规范的话我们认为是公平的。”李作照说。
北京土地整理储备中心网站显示，土地一级开发招标的试点为：海淀区大西山风景旅游区西埠头一级开发项目；石景山区南宫住宅小区土地一级开发项目；顺义区前进村旧村改造一、二期一级开发项目；门头沟区新城子地区21－218号地一级开发项目。
四个项目均属偏远地区，这或许可以看做政府不仅关于招标而且关于如何形成公平而有效的招标机制划出的“试验田”。